大手笔！李嘉诚再出手，300亿抄底房地产市场

近日，有消息称“李嘉诚旗下长实集团欲夺300亿元海景项目”。

据网传消息，长实已与汇丰接触，希望接手合景泰富与龙光合伙开发的香港“凯明”项目相应债权，该笔债权是由汇丰渣打等银团所持有的约102亿抵押贷款。

对此，接近龙光人士回应中证金牛座记者：“上述消息属实，“凯明”的债权在两家公司计划重组的范畴之内，如果此刻该债权被银团转让给长实集团，公司担心长实会反对债务重组，逼迫项目走上拍卖转让之路，最终导致项目易主。”

据悉，这项目也是6年前李家竞标失败的项目。一旦李氏家族接盘，凯玥债权方重组，可能牵动龙光、合景泰富的命运，两家合计总资产超过4200亿。

300亿豪宅项目争夺

“凯玥”项目位于香港仔及鸭脷洲利南道66号，背靠玉桂山，面向大海，属于名副其实的海景房，是龙光进入香港市场的第一个项目。

项目占地逾12.65万平方英尺，可建总楼面积76万平方英尺，定位为半山海景豪宅，总共打造了295户。

2017年，“凯玥”所在地块招标时，龙光与合景泰富联手，以约168亿港元的总价拿下地块，打破当时香港单幅土地总价纪录。

并且，龙光、合景泰富以项目作为抵押，从汇丰等银行获取102亿港元的贷款，用于项目开发。这也就意味着，“凯玥”项目债权为一笔银团贷款，汇丰银行等外资和中资银行都有参与。据了解，合景及龙光正常还款，项目仍在正常运作。

精心打造5年，2023年1月首批入市。参考出售价格，凯玥单价约5万港元/平方呎，总货值约336亿港元，约合人民币307亿元。

龙光、合景泰富的项目持股比为5:5，所占权益销售资源各一半。

对于钱紧的两家而言，若凯玥去化顺利，能为清偿债务提供不少资金。可惜，凯玥未能成为救星。

中原地产数据显示，开盘至今，项目只卖出三套，单价在1.64亿至1.85亿港元之间，合计销售额约5.32亿港元。

可能去化太慢，银行们寻求转让债权，月初的消息称，其已与长实集团进行接触。

协纵管理集团联合创始人黄立冲向《21CBR》记者分析，债权方通常拥有项目的抵押权，理论上以拍卖或者其他程序，新的买家就能获得项目产权，即变相获得项目。

“接盘方拿到债权，可以再跟龙光、合景泰富谈判项目重组；如果房企不愿意，也可以直接清盘项目。”黄立冲表示。

后又有消息传出，银行暂未考虑出售凯玥的贷款权益，即再无更新。

龙光、合景泰富试图阻止债行出售

值得注意的是，无论出售与否，凯玥项目的被动局面，暂时难以扭转，皆因两家开发商处境艰难。

以龙光为例，2022年8月，即宣布暂停支付5笔境外美元优先票据的利息，官宣违约。

之前，龙光集团董事长纪海鹏已嗅到危险气息，年初便开展资产盘活工作，9月之后，龙光未再出售资产，回笼资金有限。

纪海鹏

同时，销售回血也不太顺利。

2022年，龙光的合约销售额为441亿元，同比缩水千亿元；据克尔瑞的数据，今年1-5月，全口径销售为120.6亿，依旧疲弱。

纪海鹏寄望于债务重组，以时间换空间。其离岸债务重组则已推进一年，原计划今年5月初确定方案，现处于胶着状态。

据悉，龙光正与一组公募美元债持有人团体进行谈判，重组方案可能会纳入部分债转股选项，股权化部分约占30％。

更新后的重组方案，将在6月底提交给债权人。

合景泰富的状况，稍好些。

集团主席孔健岷苦撑到今年5月，才公告未能按期兑付，构成违约，涉及本息超过8亿人民币。他们也在寻求境外债务的解决方案。

麻烦的地方在于，孔健岷去年展期美元债时，已将凯玥作为增信措施，承诺偿还贷款后的剩余现金流或新增融资，用于还债。

若李家接盘凯玥，项目有变，可能失去控制权，致使无法兑现承诺。

龙光和合景泰富两家企业，总资产超过4200亿，于纪、孔两人而言，凯玥均系核心的优质资产，关系债务重组，不容出现闪失。

目前，两家房企，均试图阻止债权行出售贷款。

6月上旬，龙光首席债务管理官保国武告诉离岸私募债持有人，只有项目开发才能提供现金流，用于偿债；如失去凯玥，龙光离岸债重组将变得非常困难。

这一复杂局面，增加了李嘉诚家族接手的难度。然而，只要债权行态度松动，其就掌握着主动权。

两家房企“难上加难”

一位合景泰富的内部人士向第一财经透露，截至目前，“凯玥”的贷款利息一直是正常兑付的，但公司正在推进境外整体债务重组，“凯玥”的债权亦会在重组范围内，这时候长实突然接手，会不会给整体的债务重组带来什么变数，这是公司比较担心的。

合景泰富与龙光的忧虑不足为奇，从过去多家房企完成境外债务重组的经验来看，银团等金融机构多半会同意展期，然而长江实业则不同，它本身就是实力不容小觑的开发商，一旦接过“凯玥”这个地王项目的债权之后，下一步行动会不会是争夺项目的控制权呢？

协纵管理集团联合创始人黄立冲对第一财经表示，如果长实集团拿到了这笔抵押贷款的债权，实际上就意味着长实集团有能力变相控制被抵押的项目，“相当于把‘凯玥’项目买了，剩下的细节要跟原来的股东谈”。

中国企业资本联盟副理事长、IPG中国区首席经济学家柏文喜亦表示，拥有“凯玥”项目的贷款债权，实际上意味着拥有了债权所包含的本息收益权、抵质押权、以及由此衍生的项目公司参与权、债权重组、债转股机会的考量等。拥有贷款债权之后，接盘方一般不会采取强硬的资产处置措施，而是会通过谈判转让的方式获得该项目，这虽然在法律层面不存在问题，但是在商业伦理层面显然是不妥的，商业操作上有趁人之危的嫌疑。

“除了项目可能会被迫易主，更让合景泰富和龙光担忧的是，长实集团半途搅局可能会导致境外债务重组的整体谈判遇阻。”上述知情人士对第一财经表示，目前龙光与合景泰富的境外债务重组处于谈判的重要阶段，“凯玥”属于优质资产，是两家企业在境外债务重组谈判中的重要增信项目，如果长实集团最终成功接过该项目抵押贷款的债权，“凯玥”项目很可能会被剔除到债务重组的增信项目之外，这将大大削弱两家公司的底层资产规模，毕竟，“凯玥”的估值达到300亿左右。如果因为“凯玥”债权易主导致境外债务重组失败，会相应影响到公司的正常经营，让保交付等工作无法如期达成。

资料显示，龙光和合景泰富均是已经公开爆雷的房企，目前，两家公司都在积极推动各自的债务展期或重组工作。

2022年上半年开始，龙光集团多笔境内债券寻求展期，当年12月，该集团境内债券全部获得展期，一直到2024年12月不会有到期的境内债券；境外债务方面，2022年8月，龙光集团宣布暂停支付多笔境外债务的到期利息，随后启动境外整体债务管理方案，截至目前，境外债务重组还处于谈判阶段。

合景泰富则在2022年9月首次公开债务展期，对一年内到期的3笔美元债进行交换要约和同意征求。2023年5月，合景泰富上述交换要约的债券没能如期兑付相应的本金和利息，正式债务违约，集团开始寻求境外债的全面解决方案。

对比之下，作为李嘉诚创办的香港老牌房企，长实集团的业务保持了较好的业绩，2022年实现营收563.4亿港元，同比下滑9.26%；股东应占溢利216.8亿港元，同比增长2.08%。在国内一众房企面临增收不增利困境，净利润只有个位数的2022年，长实集团的销售净利润率高达38.98%。

值得一提的是，在我国大部分房企高歌猛进加杠杆做大规模的房地产周期中，长实集团却保持了谨慎的杠杆策略，2015年以来，长实集团的资产负债率一直维持在30%左右，2022年年末，该集团资产负债率只有23.53%。2021年以来，随着内地房地产市场下行，曾经高杠杆扩张的房企纷纷陷入债务危机，相比之下，经营稳定、资金充足的长实集团则获得了逆周期的资产收并购机会。

来源：房地产导刊、第一财经资讯、南方地产观察、21世纪商业评论