上海土拍首次摇号决胜 房企上演时装秀
2023年7月11日，上海第二轮土拍开槌。
作为房企“必争之地”，上海土拍首日吸引了24家房企前来。早上不到9点，多家企业的投资人员就聚集在上海房地大厦的大堂中，红、橙元素格外醒目。
一家房企参拍人员身着红色T恤（上印大大一个“稳”字），提着一袋橙子和香蕉入场；象屿集团一位投资人士身着橙色短袖、橙色运动鞋；招商蛇口7名投拓人员则身着统一的红色文化衫。
这是上海更改土拍规则后的第一次土拍。在此之前，上海土拍实行中止价&一次性书面报价的形式，当报价达到10%溢价率后，进入一次性书面报价环节，最小平均价差者得，十分考验房企的报价能力。此轮土拍，上海调整了出让规则，当报价达到最高限价时，改为通过摇号确定最终竞买人。
包括4幅底价成交的地块在内，上海第二轮土拍首日共计出让了8宗地块，总成交价格约193.7亿元。
开拍40多分钟后，松江区永丰街道SJC10011单元H02-16、H02-18号地块达到最高限价，除建发外的6家房企进入摇号环节。
有投资人员对建发在最后环节弃号表示不解：钱都交了，为什么最后放弃摇号？在他看来，这块地的客群比较有地缘属性，主要目标是松江老城区的居民，利润率不错，值得拿。
“主要是集团的考虑和决定”，一位建发投拓人员向经济观察网表示。
最终，该地块被招商摇中。“压力挺大，我们还需要一块大的，或者三块小的也行。”一位招商参拍人员表示。虽然已经有所斩获，中午时分，招商投资人员仍在为下午的两块地块筹谋准备。
下午，本批次土拍中唯一的内环地块——杨浦区平凉社区01D4-06地块（平凉街道71街坊）、01D2-03地块（平凉街道75街坊）将土拍推向高潮，该地块吸引了13家企业参拍。“这块地我们准备了快两个月。”一位央企投资人士表示。
“上海周边基本上该拜的地方都拜了”“上海市内的寺庙也都打卡了”，多名参拍企业人士告诉经济观察网。
竞拍现场，越秀地产两名投拓人员穿着红色“战袍”，桌子上放着一个印有“大利”字样的红色袋子，旁边摆着香蕉和橙子。
进入摇号环节，竞拍场外等候的房企投资人员纷纷起立，围成一圈紧盯屏幕，等待结果。
“13号！开始我们以为是03号。”越秀一位投资人士从竞拍厅走出后仍然倍感遗憾。大厅里也是一阵惋惜声，“我们是12号，就差一点点”，“还是大的号码好啊，上午永丰地块也是那场最大号6号拿到的”。最终，该地块被保利置业摇中。
（摇号环节不少投资人凑上前看号码球数字 丁文婷/摄）
下午的松江洞泾宅地由华发通过摇号竞得，成交价达70.63亿元，成交楼面价25850元/平方米。“这是我们本轮土拍参拍的第一块地，就拿到了！”华发一位投资人士难掩激动，她告诉经济观察网，本次华发报名了8宗地块，在挑选地块时期，对包括利润率、去化率、货值进行排序，最后根据竞争情况选择报名。
“该地块货值预计在130亿-140亿元，根据各家房企的操盘能力略有区别。”一位参与该地块竞争的央企投资人士分析，洞泾虽然位置在外环外较偏远，但是有9号线地铁连接。此外，该地块标的较大，资金要求较高，只有5家房企参拍，拿到的几率相对较大一些。
有企业认为，改为摇号后，大部分地块会达到最高价进入摇号环节，这也意味着企业的利润率会被再压薄一些。“因为之前的一次性书面报价肯定不会达到最高限价”。
此次土拍中，不仅摇号环节相对简便，各个环节的进展明显变快。比如永丰地块竞拍过程中，不到10分钟的时间，7家参拍企业的资料就全部审核完毕。
今年一批次供地时，由于规则复杂、系统出现故障等原因，部分地块出让时间甚至持续8个小时至晚上。而此次竞拍，上午地块1个小时竞拍结束，竞拍者较多的杨浦平凉社区地块也仅用了一个半小时就确定了归属。
“上海仍是我们投资的重点”，中铁一位投资人员告诉经济观察网，目前，企业的投资策略非常聚焦，已经是“优中选优”，综合来看，与华北、华南相比，华东的交易规模、利润可兑现度、安全度都要更高。而在长三角区域内，其公司会关注南京、杭州这类省会，其次是苏州、无锡、南通等经济体量比较好的城市，“杭州利润较低，但资金的周转速度快，主要为了跑流量，利润低些也能接受”。
这位投资人员表示，今年上海土拍二批次地块的利润率虽然比第一批次略低，但整体也接近10%，少数几块地的利润率超过了10%。其所在企业共报名了3块地，“有些地块的利润可能会更高，但是在当前市场行情下，风险和利润之间，央企首先还是考虑风险”。
一位厦门国贸投资人士告诉经济观察网，从战略上看，以后对上海的投资比重会越来越高，但上海的地不是有算账能力就能拿到的，还要看运气和缘分，“我们的资金资源是足够的，参与度也挺高，但中的概率不高。”该投资人士表示，今年上海第一批次土拍中，厦门国贸曾以联合体形式竞拍9幅地块，无一命中。此次厦门国贸共报名6块地，整体利率在9%左右。
“这次我们报名了11块地，准备了200亿-300亿元的资金。”一名招商投资人士介绍。上海作为招商最重要的市场之一，在今年第一批次的土拍中，招商报名超过10块地，最后只以联合体方式获取2块，“上一轮拿地不会影响这次拿地的决策”，其公司还是依照一贯的策略重投上海。
去年上海第二轮集中土拍中，招商蛇口全口径拿地金额达到165亿元。根据克而瑞《2023年1-6月上海房企全口径销售金额排行榜》，继2022年后，招商再度以421.7亿元排在榜首，紧随其后的是保利和象屿，销售额分别为329.2亿元和243.2亿元。
今年第二轮供地共有25宗宅地拟分两批次出让，其中16宗安排于7月11日-13日出让，另有9宗拟于8月1日开启。“这一轮供地，分两个批次拍，缓解了大家很大的经济压力。”一位现场投资人士说。
但这次土拍中，央国企仍是主角。本轮土拍第一批次共有8家民企参拍，包括龙湖、美的、大华、恒都置业、维科、金新城等，它们大多报名1-2块土地。而报名地块数量超过5宗的均为央国企，包括招商、保利发展、越秀、建发、华发、象屿、联发、华润、中建八局、大家、国贸、绿城等。报名地块最多的是招商，为11块。
“上海地价较贵，土拍门槛较高。”一位上海本土民企投资人士表示，虽然去年中旬上海将监管资金从原来起拍价的130%降至110%，但仍然对资金有较大要求。另一方面，上海新房和二手房市场的走低也影响了企业决断，他表示，其所在企业原本已经托底此轮土拍的一块地块，但老板担心市场行情临时决定退出。
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