文｜风马牛地产研究院·内容组
没有哪个行业可以不受现代科技进步的影响，我们已经看到颠覆性技术改变房地产行业做生意的方式：购房者不需要经售楼人员的带领就能走进线上样板间；租房人在手机上能实现看房、签约、缴费等一系列程序；运营团队通过一个 APP 实现对写字楼或购物中心的人、钱、物的管理，甚至还能输出各类指标的分析结果；在建筑设计环节，通过 AI 可以 15 分钟出图；在工程管理环节，通过无人硬件设备实现数字化管理；在营销环节，有 3D 看房、微楼书、微沙盘等新销售时代工具……
冰冷坚硬的钢筋水泥背后，通过大数据、虚拟现实、云计算、人工智能等新科技，房地产领域正孕育着一场科技重塑和服务升级的变革风暴。作为全球房地产市场最有代表性的中国和美国，二者房地产科技发展进程并不同步，投资交易额相差甚远。睿兽分析数据显示，2021 年中国房地产行业投融资事件涉及金额 286 亿元，领域集中在开发环节，以往则集中在共享办公和房产中介；而「向西看」大洋彼岸的美国，据创投研究机构 Crunchbase 数据显示，2021 年地产科技获得的融资高达 210 亿美元，热点赛道涉及建造科技、物业管理、金融（贷款、租赁、保险等）。在迷茫的现在，「盲目的焦虑」和「认命的躺平」都不可取，而是要深度参与并赢得新一轮科技革命和产业变革竞争。这就需要我们走出去看一看，「向西看」成熟房地产市场，看他们在房地产科技创新领域有哪些比较先进的经验。本篇文章，风马牛地产研究院将为各位介绍「地产与科技」相结合的新兴行业的投资机会——地产科技行业（Real Estate Tech / PropTech），以及美国的地产科技行业有哪些新的进展。01什么是地产科技（PropTech）？
作为地产衍生的新兴行业，地产科技首次亮相在 20 世纪 90 年代后期，那时美国大量 IT 公司崛起，房地产行业很自然试图加入科技因素，如房地产行业数据分析公司 CoStar 在 1998 年成功上市，目前美国商业地产 80% 的交易与 CoStar 相关；还有住宅地产信息方 HomeStore在 1999 年成功上市。这一阶段被称为地产科技 1.0 时代，我们可以发现，房地产和科技的结合大多体现在数据的被动整合，也就是通过技术手段将数据和信息从线下搬到线上，从而提升沟通和运营的效率。随着科技逐渐发展，在 2010 年后，技术不再停留在整合信息的表面，而是开始向房地产更深处的服务方式渗透。在地产科技 2.0 时代，最具代表性的地产科技公司就是 Airbnb 和 Wework，通过技术驱使的高效服务和空间共享的创新理念，交易配对、信息流动的效率都取得了长足进步。这些公司将房地产市场视为创新和颠覆的试验田，推动 PropTech 迅速走向繁荣，其影响也一直延续到了今天的房地产市场。而如今，地产科技正在逐渐转向 3.0 时代，随着区块链、AI 等科技的崛起，科技不再局限于在宏观层面对行业进行改造，而是深度穿透整个产业链。这一阶段，传统地产与科技的结合更加包罗万象、一应俱全，涵盖了物业管理、工程管理、设施管理、投资组合管理、家居服务、房屋搜索、房产中介工具、室内测绘和智能家居等十几个细分领域，也产生了一大批引人注目的地产科技公司。拆解地产科技发展阶段后，我们可以发现地产科技 Proptech 一词，简单来讲就是财产和技术，即通过数字化转型为地产行业参与者（中介、投资者、业主、物业管理者、购房者等等）提供电子化、智能化的服务。至此，传统房地产行业的方方面面都有与科技结合的可能性。02美国地产科技代表企业
前述提到，2014 年后，美国大量风投资金涌入地产科技行业，然而近两年，受到房地产市场放缓和利率上升等多重因素的打压，不少房地产科技公司也在努力削减成本。丘吉尔说过「不要浪费每一次危机」，在危机之下，此次新冠疫情所带来的的社交隔离与远程办公也激发了地产行业对新科技的兴趣，一些定位明确、业务独特、产品领先的地产科技公司也成长了起来。与中国新房交易占大头不同，美国房地产交易额稳定在 2 万亿美元左右，以存量二手房交易为主，目前三类主流模式正在缠斗。第一类是以 Zillow 为代表的在线媒体平台模式，起初 Zillow 只是个房源信息平台，为美国存量房屋提供预测房价的评估信息，在数据累计和算法进步下，Zillow 拥有更准确的估值和更多的房源信息。
当用户增长到一定规模后，顶级流量平台 Zillow 开始吸引经纪人等地产服务商入驻，趁势搭建双边网络平台，并确立了购房者免费、经纪人付费购买销售线索为主的商业模式。之后，逐渐提供租房、贷款、装修等全周期、全方位的房屋购置支持。与此同时，一系列新兴创业公司快速崛起，以 Redfin 和 Compass 为代表的科技赋能经纪人模式，和以 Opendoor 和 Offerpad 为代表的闪购模式。前者致力于用技术重新定义房地产经纪行业，即为房产经纪人提供更多数字化工具，减少传统房屋交易流程的繁杂手续。美国二手房交易市场的佣金率达 6%，Redfin 致力于简化程序降低费用，综合计算佣金率为 2% 左右，但低佣金模式冲击传统经纪秩序，其扩张速度并不快；而 Compass 主要瞄准高端房产市场，除了多种房屋筛选工具外，还推出了房屋售前装饰业务、过桥贷款、在线交互、客户关系管理等等，目前位列全美第三大房地产经纪公司。
后者则是受资本追捧的闪购模式，商业模型是买入-持有-改造-再出售，可以帮助消费者精简和加快房主出售房屋的过程，不仅减少了时间，而且降低了成本和不确定性。这些公司在市场上以现金购买房屋，然后进行必要的维修，最后通过各种渠道出售房屋，让卖家迅速获得收益。
也可以看出，Opendoor 的模式资金承压较重，虽然让用户从复杂繁琐的房屋交易中解脱，但受宏观经济的影响较大，导致房地产市场的大起大落带动其估值和股价的过山车走势。
//互联网家装领域
与中国常见楼盘的「毛坯房」不同，美国以别墅、独体式房屋为主，标准化的全包硬装需求较少，房地产商可以按照购房者的意愿进行设计硬装，大面积住宅下，个性化设计需求较大，所以美国互联网家装领域发展迅速。
其主流商业模式是搭建平台将设计师、工人与用户直接对接，比如 Houzz、Porch、Sweeten 和 Zillow Digs 等。Zillow Digs 不用赘述，与其母公司 Zillow 模式类似。
互联网家装平台 Houzz，链接业主、家装设计师和施工方，搭建了一个直接沟通的平台，同时用户可直接购买家具和家具用品；还可以在平台上发布照片、发表文章、交流家装方面的心得体会，直接与设计师沟通。相当于，构建了一个结合内容、社区、电子商务的生态系统。在收费模式上，平台对于业主免费，但向有需求的服务商收取广告及推介费。Porch 则是个家庭垂直软件平台，专注家装后市场，为家庭服务公司提供软件和服务，例如验房师、保险公司、装修公司、搬家公司、公用事业公司、维修公司等，帮助这些服务提供商发展业务并改善客户体验。这种涵盖从搬迁到持续维护房屋的服务，以具有成本效益的方式接触购房者和房主，从而持续产生家庭服务费用和收入，还能扩展到新的家庭服务垂直领域。Sweeten 类似于互联网家装中介平台，用户在平台上发布装修需求，平台方对接拥有入驻资格的装修承包商及设计师，并在交易中抽取一部分佣金费用。
除了这两个领域的公司外，美国涌现出很多新的地产科技公司，包括提供更好的软件工具，为所有权和托管服务提供便捷的 Spruce、Modus（已被 Compass 收购）；帮助房东更好地管理物业的 Tenant Cloud、Avail 和 Mynd；商业地产Zillow-Crexi、家具租赁公司 Feather 等等。
不得不说，美国各个地产科技公司，都在各显神通，攻克着地产行业现存的每一个难点。
说回到国内，目前中国房地产正经历从所未有之大变局，拥抱科技是头部地产企业的必由之路。在进行战略转型和项目投资之前，大家也应该观察美国房地产科技创新之路，但凡成功都是踏着前人的经验走过来的，所谓「他山之石,可以攻玉」的道理正在于此。
1.全世界8000多家地产科技公司，中国为啥都是开发商？看看美国,创业邦,2022-01-25
2. Compass：美国数字化房地产经纪公司, 清华大学五道口金融学院,2021-04-07
3.美国地产科技研究报告, https://www.docin.com/p-4222205108.html
4.地产科技行业的四大潜在投资机会,海投全球,2020-03-31
5.美国地产科技：横向对比四大风向，助力投资者抓住早期投资机会（上）, 海投全球,2020-07-13
6.研究完17家美国独角兽后发现：后房地产和前沿科技有巨大机会, 星河研究院,2017-05-05
7.市值半年腰斩，线上房产巨头Zillow怎么了？爱分析调研,2019-06-06
8.次贷危机后，美国地产行业的十年之变,鸿鹄志US,2019-12-18
9.专题|国内外互联网家装运营模式有何差异？本文带你全面解读,智能头条, 2017-12-29
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