中铁建和华发的上海往事
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在上一篇《再见了，小马甲》发出后，收到有些读者留言，建议深扒。
反正最近地产债券一言难尽，那就先扒一扒地块。不扒不知道，一扒果然是我草率了。在此感谢提出建议的读者们。
原来，“马甲”不是再见了，而是先躲起来了。
先说明，本文数据来源于两大网站：上海土地市场网、上海市规划和自然资源局官网。
特别是后者，网站首页下方有“住宅用地信息”一栏，点开后可更直观查阅每宗地的开发主体（往往拿地主体≠开发主体）。最新数据截至7月12日。
我们默认这两大官网数据出错的可能性微乎其微。
再来了解下规则，为防止“马甲”围标，上海土地出让文件里有明文规定，总结为两条：
第一、在竣工备案办理大产证（没盖完）之前，拿地的项目公司禁止股权变更。除非是因特殊情况，取得同意才行。
第二、报名参拍同一地块但没有竞得的公司，后续不能以任何形式加入该地块的合作。
其实多数开发商都很乖地遵守，但规定是死的人是活的，操作空间依然有。
● 一类是中铁建的方式
中铁建拿地后成立全资项目公司A，过段时间新成立另一个全资公司B去控股A，后续通过改变B公司的股权结构，引入合作方。
这种方式并不隐蔽，经过简单的股权穿透梳理就能被发现。
2022年上海的集中供地，中铁建拿下的三块地，都是这么干的。这么干的，也集中在中铁建身上。
三块地引入的合作方确实没有同场参与竞拍，因此没有违反文章一开始说的第二条规定。
也排除了中铁建用非一般速度盖完房子后再做股改的可能，因为市规划资源局网站显示这三块地状态为已动工未竣工。
中铁建能做股权变更，不排除有三种可能：
● 第二种是珠海华发的方式
中铁建模式相对显性，华发（600325.SH）模式相对隐蔽，升了不止几个level。
如果不是被华发年报出卖，一般不太能发现。华发方式的核心要点在于不要更新工商登记信息。
同样也是在2022年，华发拿下了上海浦东、宝山和闵行的三宗地。
到目前为止，工商登记资料穿透后显示，这三块地的开发主体都没有做过股权类变更，都为华发100%控股。
但，华发发布于2022年3月20日（截止2022年底）的年报来打脸了。年报显示，这三家开发主体都是由华发间接持股，而非100%持股。
另外，年报也显示，宝山地块的拿地主体—太仓华藤房地产开发有限公司是因为引入少数股东，所以出现股权变化，导致华发持股降到42%。
结合华发拿地时间，项目公司注册时间以及年报信息，显然华发在拿地后不到半年里快速找到了合作方。
只是，年报没进一步说明少数股东是谁。同样另外2宗地开发主体的股东方有谁，也无从考据。
我们没法进一步排除涉及到的少数股东/明股实债方是否也参与了地块的竞拍。但可以排除华发用非一般速度盖完房子后再做股权变更的可能，因为市规划资源局网站也显示这三块地状态为已动工未竣工。
除非年报出错，不然华发等于默认做了股权变更。当然，存在4种可能性：
1、依旧是事先做过说明或申请，被允许。
2、哪怕时隔一年了，工商登记资料还没来得及去更新。
3、蒙混过关，心大、胆大。
4、其他情况，欢迎告知。
不管是中铁建模式还是华发模式，事实证明，拿地之前，它们确实可以把合作方(马甲)藏起来。
合作方只要不去同台抢地，就可以避免后期被直接发现产生违规。
当然，如果中铁建和华发在做股改时都事先做过说明，那另当别论。这或者侧面说明，纸面规定归纸面规定，实际操作归实际操作。
既然这样，上海大可对标北京取消这条规定。那么，各路“马甲”得感谢中铁建和华发。毕竟，上海今年的土拍，不少开发商还是循规蹈矩，选择了大大方方带上小兄弟一起。
中铁建和华发今年在上海也有单独拿下的地块，不过暂时没法确定它们会不会用类似去年的操作。
而值得好奇的是，华发那三家子公司到底是工商登记资料出错，还是上市公司的年报出了错。
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