“高位站岗”的房贷有救了？已有银行可“纯商贷转组合贷”，专家：预计大行率先“降息”

2023-07-21 05:07

去年以来，新发放房贷利率一路走低，而存量房贷利率的加点却一成不变，不少“高位站岗”的房贷老客户呼吁自己的利率也能降一降。

据“常州日报”微信公众号消息，记者采访常州市部分银行后发现，目前，常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则，但是，已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。截至发稿，每经小编发现，该消息源已经进行修改，文中“银行同意下调存量房贷利率”的表述已经被删除。

而据第一财经报道，常州江南农村商业银行某支行的客服和信贷处表示，目前可以通过将存量的纯商贷，转成“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款形式来签订新的合同，其中商业贷款的利率按照现行新的利率政策来执行。不过，记者了解到，上海、温州、台州、杭州等城市部分国有行及商业银行仍未有存量房贷置换的相关政策安排。

图片来源：视觉中国

存量房贷利率置换有松动？

有地方银行可“纯商贷转组合贷”

据“常州日报”公众号消息，常州市已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通，也有银行同意下调存量房贷利率。不过，随后常州日报删除了“银行同意下调存量房贷利率”这一表述。

据报道，常州市多家银行均在手机银行APP上开通了调整房贷还款方式这一业务。但也有市民反映，有的银行需要提供收入证明、银行流水等资料才能办理该业务。

据大河财立方报道，常州市部分国有行、股份行、城商行均表示未接到总行关于调整存量房贷利率的通知。“我们要等总行通知才能调整存量房贷利率，目前可以通过商业贷款转公积金组合贷的方式进行调整。”某国有行常州分行个贷中心工作人员说。

而大河财立方所在的郑州市多家银行也表示目前未收到通知调降存量房贷利率。有银行工作人员称，若是通知调整，大概率同一地区的银行会大体统一下意见后，根据征信情况等设置一些条件进行调整，应该不会普调。

据上海证券报，常州江南农商行房贷部门表示，组合贷置换存量纯商贷的政策调整大概从今年年初开始，且需满足一定条件才可重新签订合同，和存量房贷利率下调并不是一个概念，目前该行暂未收到下调存量房贷利率的通知。

硬扛提前还贷还是“让利”？

银行人士：利润变薄总比没有强

数据显示，今年上半年，全国个人住房贷款累计发放3.5万亿元，但上半年新增的中长期贷款只有1.46万亿元，创下了近5年新低。近日，央行首次对存量房贷利率调整直接的表态，引发市场热议。

据常州日报，业内人士普遍认为，这是监管机构鼓励银行和贷款人重谈房贷合同，把旧房贷更换成新房贷：要么改签合同，将原来的高利率合同作废，改成现行市场上的低利率；要么“转按揭”，让该贷款人重新申请一笔房贷，把之前高利率的房贷还了。

贷款买房的人，断崖式下降，而提前还款的人，与日俱增。面对一大批人提前还贷，银行将面临降低存量房贷利率留住这部分客户，还是彻底失去这部分客户的选择。

常州市某股份制银行资深工作人员认为，银行本身是没有动力调整存量房贷的，但由于今年以来提前还贷和转贷的群体大幅增加，对于银行来说，利润变薄总归比没有利润要好。

据中国证券报，“提前偿还个人住房贷款体现了居民在资产配置上的自发调整。”光大证券首席固收分析师张旭认为，从负债端看，随着贷款利率持续下降，部分贷款品种利率已明显低于一些存量房贷利率。从投资端看，近年金融资产回报率有所降低，与一些存量房贷利率形成“倒挂”，也让提前还贷变得更加“划算”。

而降低存量房贷利率被视为遏制“提前还贷潮”的一个好办法。专家指出，调整存量房贷利率将减轻居民月供负担，于银行而言，可缓解提前还贷增多的问题。

或减少800-2000亿元还贷支出

专家：预计大行先行动

据北京青年报，7月18日，记者从工行、建行、中行、招行等多家银行了解到，目前，各家银行还没有接到相关部门的正式通知，有关存量房贷的政策目前并没有变化，客户还需要耐心等待。不过，多名业内人士认为，“一刀切”地强制要求商业银行下调存量贷款利率的可能性不太大，具体实施方案还需等待监管或商业银行细则出台，预计不同地区和不同银行之间的差异会比较大。

绝大多数存量房贷客户对央行的发声都感到欣喜，热切期盼方案能尽快落地。一些心急的客户上一看到央行表态后，就急不可耐地打电话给自己的贷款客户经理，当然，对方的答复都是还没有收到相关通知。

据证券日报，降低存量房贷利率，对于借款人来说，最直接的影响是减少房贷利息支出，增加可支配收入，优化个人资产负债表，并边际缩减房贷成本和其他投资预期收益率之间的差距。华泰证券宏观团队粗略估算，目前存量与新增房贷之间的利差约为35个基点至85个基点。若以新增房贷为标准对存量房贷利率进行调整，或进行实质意义上的“转贷款”操作，则每年可降低居民还贷现金支出800亿元-2000亿元，约占居民房贷支出的3%-6%。

据中国证券报，在招联首席研究员董希淼看来，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。可通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则。同时，建议各家银行总行出台具体方案，明确直接降或间接降的条件、标准、流程。

“考虑到人民银行对存量房贷利率调整持‘支持和鼓励’态度，给予商业银行更多自主权，预计部分大行将率先行动，发挥示范作用，其他银行将结合自身实际情况作出选择。”中信证券首席经济学家明明说。

图片来源：视觉中国

编辑|王月龙杜恒峰

校对|卢祥勇

每日经济新闻综合自第一财经、财联社、常州日报、大河财立方、北京青年报、证券日报、中国证券报

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来源: qq

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