国常会发话！超大特大城市“挑大梁”，房地产要“起舞”？

中国基金报记者 文夕

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（简称《意见》）。其中《意见》重点提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

在业内看来，《意见》对于仍处于低位运行的房地产行业具有指导意义，指引了新方向。包括7个超大城市和14个特大城市未来有望“挑大梁”，而城中村改造有或将成为促进房地产市场回暖和经济增长的新蓝海。

发挥市场的决定性作用

会议提及，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

此外，会议还指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

值得注意的是，会议还提到，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，发展各种新业态，实现可持续运营。

中指研究院指出，超大特大城市由于人口众多，各类要素聚集程度高，在提高供给质量，拉动有效需求方面具备优势。由于城市建设较早，超大特大城市存在较多城中村亟需更新改造，随着政策加力，今年城中村改造将在稳投资方面发挥重要作用。

平安证券也分析认为，支持超大特大城市城中村改造，一是有助于消除城中村房屋安全、消防安全、用电安全、交通安全等重大安全隐患；二是增加公共服务补给，提升城中村居住环境品质；三是落实国家保障性住房政策，帮助筹集保障性租赁住房。

而在德邦证券看来，城中村改造是重要的民生工程、发展工程和治理工程。在超大特大城市推进城中村改造有助于解决居住、教育、医疗重大民生问题，转变城市发展方式，破解“大城市病”。

超大特大城市“挑大梁”

根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，特大城市包括武汉、东莞、西安等。而未来，这些城市也有望“挑起大梁”。

早在2020年住建部曾明确表示“未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建”。2021年8月底，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》也明确提出了避免要过度房地产化的开发建设方式。“三严控”：严控大规模拆除，严控大规模增建，严控大规模搬迁。

此后，不少城市的旧改、城中村改造速度曾一度放慢。不过，在今年4月，中央政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。这也令市场目光再度聚焦于城中村改造这一领域。

实际上，今年以来，虽然地产相关政策陆续出台持续已久，部分刚性、改善购房需求缓慢恢复，但整体市场仍处在低位运行。

国家统计局日前发布2023年上半年全国房地产市场基本情况显示，上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%。

其中，房地产开发企业房屋施工面积791548万平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面积557083万平方米，下降6.9%。房屋新开工面积49880万平方米，下降24.3%。其中，住宅新开工面积36340万平方米，下降24.9%。房屋竣工面积33904万平方米，增长19%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，增长18.5%。

在市场看来，房地产新开工面积仍在下降，竣工面积在增加，施工面积整体下降。未来看，房地产投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资会逐步回到合理水平。

德邦证券认为，在超大城市推进城中村改造，除了可改善居民住房品质之外，还有望协同为地产开发投资注入更多增量。在业内看来，在市场供需双双疲弱的情况下，大城市城中村改造既能创造有效供应，也能满足有效需求，是房地产保持稳定的重要抓手。

多地已加速城中村旧改

近期，已有部分核心城市的城中村改造明显提速。以深圳为例，2021-2027年深圳全市将新增建设筹集保障性住房100万套（间），覆盖约350万-400万人。

近期深圳正在开展城中村保障性住房规模化品质化改造提升工作，2023年全市计划通过城中村规模化品质化改造提升、筹集保障性住房5.2万套（间），约占全市城中村租赁住房总量的1%。

为避免提高居民住房负担，深圳同时要求城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。

此外，今年以来广州城中村改造也正全面加速。今年，广州推进中心城区城中村改造，坚持“拆、治、兴”并举，推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。近期，广州市工程建设项目审批制度改革试点工作领导小组办公室印发《优化城中村全面改造项目审批流程的通知》，推出多项新举措加快项目落地实施。

如何吸引民间资本入场？

值得注意的是，此次国常会通过的《意见》也提及，需要积极创新改造模式。深圳一位负责城市更新业务的房企人士对记者表示，房地产想要探索新的发展模式，需要较大资金量，需要找一个基础比较强的城市来做试点。从这方面看，唯有超大和特大城市具备条件。

国泰君安一份研报也显示，高能级城市的地产更新投资将渐居主导。在该机构看来，首先，房地产大周期退潮，无论从城镇化率提升还是从人均居住面积增长来看，增量地产投资需求增长空间有限，而随着人口向高能级城市集中，一二线城市普遍老旧的住房条件为地产更新投资带来空间。

该机构分析称，与过去集中在低能级城市的棚户区改造不同，高能级城市更新投资体量弹性更大，小到旧房改造，大到城中村拆除重建，均属于该范畴。更新后的住房作为保障房出租，从而大幅提高保障性租赁住房的供给。

据该机构测算，一二线城市仅地产更新投资规模至少2万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费。而若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求。

不过，前述房企人士同时也表示，鼓励和支持民间资本参与，需要具备一定条件。在他看来，项目是否符合市场运营逻辑、是否具备底层商业逻辑、是否能形成商业和资金闭环，是民间资本需要考量的重要因素。

他以城市更新项目为例，当前诸多城市更新项目由于诸多原因，导致项目盈利能力低、难以形成自主造血能力，如项目中非盈利性物业或负担占比过大、现状建筑拆赔强度过大、城市减量发展带来的规划指标限制、市场溢价空间有限或资产增值能力较弱等多方面原因。“如果制度层面无法形成有益的支撑，则民间资本就难以形成有效的投资落地。”

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