作者: 艳姐team 来源: 地产人言
在房地产行业进入深度调整期的情况下，曾经有地头蛇之称的城投公司，如今面临的压力可不是一般的大。这几天，一家名不见经传的城投公司——昆明城投，被纳入了失信被执行人名单，该事件也在圈内引发了不小的关注，目前还在持续发酵。之所以受关注，是因为此次事件的另一个主角，是大名鼎鼎的超级央企保利发展，而昆明城投欠了保利发展：虽然这个数字对于保利发展是毛毛雨，保利发展也不缺这些个钱，但对于昆明城投来说，可能就是一座大山。
7月6日，北京金融资产交易所披露的一则公告，撕开了昆明城投的“羞耻布”。失信原因说来也简单，无非就是欠债不还钱的事，在公告中也把事情说的明明白白。本来也不算什么大事儿，只不过，这次事件的“受害者”，变成了央企保利发展，从而迎来了一片关注。
2020年4月28日，昆明城投与云南保利实业有限公司就昆明市官渡区巫家坝中苜蓿村项目签订《合作开发协议》及《合作开发协议备忘录》。也就是在当时，云南保利向昆明城投支付了3亿元合作意向金。但后来，项目合作终止，昆明城投本应该将3亿悉数归还，但结果仅退还了1.5亿元。今年4月，昆明当地法院做出判决，要求昆明城投返还云南保利合作意向金、违约金及利息共计2.25亿。既然法院已做出了判决，昆明城投按照判决文书执行便是，但昆明城投或许有什么难言之隐，一直没有履行。在这里只能感叹，这年头，怎么连央企也要不回钱了。更让人有点惊讶的是，昆明城投，怎么连2.25亿也还不上了？时间倒回到2012年，当时昆明的新机场长水机场启用，而老机场巫家坝机场闲置。在当时，昆明市政府授权昆明城投，让它成为巫家坝片区土地一级开发主体，根据官网数据，当时的授权总面积为28.86平方公里，核心区15.87平方公里，预计总投资962亿元，该片区的开发周期非常长，要到2025年才基本成形。
巫家坝片区俯瞰图
图片来源：官网
定位也是非常高大上——什么“世界级的区域金融中心”、“辐射南亚东南亚的总部中心及总部基地”等等，看了都让人浮想联翩。在相关规划方案公布后，诸多知名房企进驻片区开发，比如中海、绿地、金茂、招商、龙湖等等。然而，从谷底爬上顶端不是那么容易，但从顶端跌落到谷底，却轻而易举。伴随着近年来昆明楼市进入深度调整期，昆明市场积累了大量库存，部分房企陷入现金流危机，也让巫家坝的开发建设陷入瓶颈。城投公司的荣枯，也往往和一个城市、当地的楼市生态环境有很大的关系。如今西南地区的楼市到底是怎样的情况，业内人都一清二楚。昆明城投的日子过得怎么样，在此前它公布的公告中，或许也能管中窥豹。事实上，昆明城投的债主可不止保利一家，在6月21日，昆明城投发布了一则公告，公开了其股权冻结和账户冻结情况，其债主就包括了：太平洋资产管理有限责任公司、国药控股(中国)融资租赁有限公司、远东国际融资租赁有限公司、中交融资租赁有限公司、华融金融租赁股份有限公司。都是因为没有按期归还到期借款或因项目工程施工合同纠纷问题，导致相关的银行账户被司法冻结。该公告也公布了昆明城投资产冻结的情况，合计约7.64亿。此外，在6月中旬，联合资信发布的一则公告显示，经查询票交所票据承兑信用信息，截至2023年5月31日，昆明城投存在2笔逾期承兑票据，承兑余额4.09亿元，逾期余额1.97亿元。而且从近期的年报和季报中，明显可以看到昆明城投面临着较大的财务压力：2022年，昆明城投实现营收35.2亿，同比下滑4.61%；而在利润方面，也反映了其盈利能力有待提到：去年实现归母净利润3352.73万元，同比下滑78.21%；而到了今年一季度，其净利润再次下滑38.53%。更让人捏把汗的是，昆明城投1年内到期的短期债务合计73.94亿元，然而货币资金仅为8.96亿，在流动性方面面临不小的压力。关键是接下来还有债要还，此前也有相关数据统计显示，昆明城投存续债中，一年内到期规模有15.2亿。如果说昆明城投连2亿多都换不上，就更不用说未来指望昆明城投能还上更多的钱了。除非进行摧枯拉朽般的变革和自救。
昆明城投的案例，也只是城投公司面临窘境的冰山一角。在去年9-12月，诸多地方城投陷入违约风波，最严重的时候，有超40家城投主体商票逾期。最为夸张的是，遵义道桥在违约后，居然展期20年，成为城投债展期最长的公司。一般来说，城投公司所投资开发的项目，会有对ZF的应收款，比方说城投公司的一级开发或保障房建设，基本上就是ZF在成本基础上加成返回。地方ZF在过去也通常会给予城投公司一定的纾困，就是为城投平台注入资产。譬如当城投公司陷入困境时，地方ZF就可以注入土地，或者一些公建资产比如公园、医院等等，通过这种方式对城投公司进行资产性的支持。然而，当房地产行业进入深度调整期后，市场预期仍处于恢复期，尤其是一些发展比较疲软的城市，整体市场行情走弱，导致部分城市的ZF也面临一定的资金限制，可给予的相关支持也会有所减少。比如以昆明为例，根据相关数据统计显示，2016年昆明卖地收入为186.82亿元，而在2017年、2018年、2019年、2020年，其卖地收入分别为454亿、565亿、990亿、680.3亿。而到了2021年、2022年，居然跌落大到了105亿和123.6亿。此外，目前整个城镇化进程整体趋缓，也让城投公司的业绩增长受限。比如很多城投公司有自己的市场化业务，像商业物业或者城市更新项目等等，这都在房地产进入深度调整期以及城镇化进程放缓后，受到了比较大的影响，回款账期变长，整体的收益也变少了，让城投平台的现金流也更为紧张。
城投公司因为公司属性，有很大一部分业务其实是城市的基础设施建设和相关的指令性任务。大家都知道，基建业务本身的利润就不算太高，盈利性比较弱，况且伴随着如今城镇化水平的不断提升，很多城市的基础设施已趋于饱和，这也造成城投公司自身增长出现乏力。而且部分城投公司在管理模式和运作模式上存在的弊病。此前在网上还广为流传一个段子，比如某城投公司的“修路哲学”：一条道路，水电挖一遍、绿化景观修一遍，燃气挖一遍、煤气挖一遍，主干道一整年都修一遍，最终导致城市的拥堵。此外，城投公司缺乏市场化机制、缺乏技术性人才，也是城投公司有待提升和改变的地方。
当部分城投公司陷入债务危机时，部分底层资产质量较好、重大战略性项目，也相信相关部门和机构会给予一定的金融性支持或者对相关的城投债进行展期等。但是，对于城投公司来说，已经站到了不得不转型的关键时点。
或许，城投公司自身有很多无奈，但更为关键的是，如何在危机出现后，积极自救，给到债务人一个满意的交代。未来，城投公司将如何转型？它们又将走向何方？时间会告诉我们答案。
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