重磅会议对楼市定调巨变，背后有何玄机？

◎智谷趋势（ID：zgtrend） |  震谷子

关键时期，召开了一场改善预期的重磅会议。

7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

年中政治局会议通常承上启下，政策基调要贯穿整个下半年。

会议对房地产的表述，引发巨大关注。

不仅首次未提“房住不炒”，还罕见指出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，为一二线松绑埋下伏笔。

加上其它政策抓手，本次会议至少传递了三大拐点信号，全面稳增长大幕开启。

市场对本次会议做出了积极反应。

7月25日，也就是会议次日，市场一片大涨。

胡锡进发文称：“今天痛快！股市迎来老胡入市后第一个真正的‘满盘红’，赚了4673元，市值涨幅2.7%跑赢大盘。”

拐点之一，房地产政策的定调改变，供求关系发生历史性改变。

会议提出：

“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。”

这是2018年以来第一次没有提到“房住不炒”的7月会议。

提或不提，并不代表这个定调不再重要了。关键是会议研判了“供求关系发生重大变化的新形势”。

这很可能意味着中国房地产市场的主要矛盾从住房供给变成了住房需求，供不应求已成过去式。

经过二十多年的发展，中国彻底告别了住房短缺的时代。调控政策是时候对住房需求松手了，过去一些不适应眼下实际情况的政策，也就有调整的空间了。

去年底到现在，提前还贷一度成热潮，人民币贷款数据也不太好看。对大部分地区来说，现在房地产的主要风险不在于“炒”。

今年上半年，中国房地产投资和二手房市场价格都呈现持续下跌的趋势。

全国上半年房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，住宅投资44439亿元，下降7.3%。

尤其值得关注的是，最新70城房价数据中，一线城市罕见全面领跌(二手房)。一线、二线、三线城市二手住宅环比分别为-0.7%、-0.4%、-0.4%。

所以，适应以上这些供求关系的变化，就是希望接下来各地因城施策，用好自己的政策工具箱。

会议通稿中还有两个细节需要留意。一是房地产政策调整，是被放在“防风险”的部分，而不是“扩大内需”的部分。二是在“防风险”这部分，与4月政治局会议的“金融机构、房地产、地方债务”对比，这一次房地产被放在了首位。

也就是说，房地产风险的重要性被提前了，需要当下密集有效的政策去改善。

接下来，

第一，各地楼市在需求端会开始较大规模的松绑，但应该不敢贸然解除限售，以免制造大量抛盘。

第二，因城施策用好工具箱，意味着没有全国一致性的大动作，也就决定了核心一线仍难有大的突破，机会可能在一线之外的城市。

第三，城中村改造不是新一轮的棚改货币化。华创证券测算发现，城中村改造每年投资体量在3920到7840亿元左右，与2022年保障性租赁住房的投入体量接近，但远小于棚改投入。

总体而言，本次会议对房地产政策的呵护态度很足，但后续动作和效果还有待评估。

拐点之二，中国“N型复苏”从缓慢恢复转为政策激励。

会议对经济基本面的判断仍然是偏乐观的。

会议指出：

“疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。”

这其实印证了，中国疫后经济呈现“N型复苏”，不是“J型”，也不是“V型”。

中国经济在一个曲折复苏的通道中。这个判断同样非常重要，它决定了政策会保持定力，不搞大刺激。

没有大刺激不代表要躺平。会议提出，“加强逆周期调节和政策储备”，这不仅是在4月政治局会议没有的提法，也结束了现在到底是逆周期调节还是跨周期调节的博弈。

会议开篇直谈困难，“当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。”

可以看到，国内需求不足是排在最前面的困难挑战，因此会议提出“用好政策空间，找准发力方向”，“积极扩大国内需求”。

扩需求稳增长的动作会加码。例如，扩大消费需求的部分，从上半年的提振文旅消费，扩大到汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲和文化旅游等服务消费。

扩需求稳增长的动作变得更加立体。例如，除了增加消费和政府投资，会议在“保障中欧班列稳定畅通”、“解决政府拖欠企业账款问题”、“对接国际高标准经贸规则”、“国际合作高峰论坛”等细节领域，也有相关政策表述。

但如何增加居民收入来带动增长，会议除了“把稳就业提高到战略高度通盘考虑”“活跃资本市场”等提法之外，也没有更多的超常规举措了。

拐点之三，地方债务问题有了系统性解决的曙光。

会议指出：

“要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。”

地方债务政策重点从“严控新增隐性债务”到“一揽子化债方案”，意味着对地方债的态度发生重要转变，从“向下压”到“向上疏解”。

之前基调一直是“谁家的孩子谁抱”，一些地方疯狂借钱上项目，背着一堆债务还不上，还影响民生，就自己解决吧。

但二季度以来，尤其是西南某大省公开喊话无力化债之后，有更多的地方陆续开始暴露自己的困难，政策基调开始变化，地方的债务问题必须央地一起来解决。

民生证券曾经测算，债务总量、负债率、债务偿付比等多重指标显示，今年地方隐性债务偿付压力高于历史往年。土地出让金持续下行，地方隐性债务偿付压力化解，已成为未来无法绕开的政策落脚点。

地方政府和城投平台本来就是扩大基建投资稳增长的主力，一旦卸下了沉重的债务包袱，继续扩张的能力得到释放，也能对稳增长做出贡献。

但值得注意的是，会议提到的是制定实施一揽子方案，说明方案仍然在讨论，可能接近完成，但还没有完美的解决办法。

在本次会议召开之前，许多人都有一种感觉，中国的消费投资正在出现一些新的变化。

薅羊毛，抢优惠券，没有折扣绝不会掏钱，追求低价成了新一代的信仰。即使出门旅游，火的也都是淄博烧烤这种花不了几个钱的。

有学者说这是“新穷人时代”，也有人认为90年代的日本人对此一定非常熟悉，因为这已经是一种家庭资产负债表的巨大变化。

经济学家辜朝明给出的药方是强大的财政刺激。但日本的解药，不一定适合中国。

7月政治局会议，或在一定程度上给出了中国自己的药方。

在资产端，调整房地产市场和活跃资本市场等表述非常积极，目的是增加“资产溢价”，提高获得感。

在负债端，化解地方债务风险，也是为了让债务能有继续扩张的机会。

经济学家赵建认为，这是针对资产市场和治理债务风险的组合拳。通过一系列立体的积极政策，努力修复资产负债表，使其重新回到增长，资产价格上涨所带来的财富效应会一定程度上修复消费和投资的信心和预期。

虽然后续政策的细节、落地力度等都还需保持观察。但这一次改善预期、尝试着给出解决当前经济困难和挑战的重要会议，还是为中国的未来留下了一个相对乐观的悬念。

参考资料：

西京研究院：赵建：政治局会议表态，资产负债表修复周期开启