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超强干货!四大信号来了

超强干货!四大信号来了

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文/子木


中央通常会在每年的4月、7月、12月召开经济工作为主体的政治局会议。

今年由于上半年宏观环境和外部环境,出现了激烈的变化,所以7月的会议,显得格外重要。

小的方面,决定着今年GDP目标是否能够达成,大的方面,是面对百年难一遇棘手问题的最终解答。

甚至决定了,近5年甚至10年,财富逻辑是否还能走得通,冲顶是否还能实现的结果。

闲话不多说,开启今天的7月会议解读,文章有点儿长,只对楼市感兴趣的,直接下滑到最后一部分(但不建议):


01  承认问题

开头习惯性总结宏观环境,一切向好,这部分可以直接略过……

重点来了:

会议指出,当前经济运行面临新的困难挑战,主要是国内需求不足,一些企业经营困难,重点领域风险隐患较多,外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后,经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。我国经济具有巨大的发展韧性和潜力,长期向好的基本面没有改变。

解读:

孔子曰,吾日三省吾身。自我复盘是解决问题的基本盘,不怕问题有多难,就怕认识不到问题所在。

这次用词虽然比较委婉,但基本承认了事实——

国内需求不足(人们兜里没钱了),企业(民营)经营困难,重点领域(城投债)风险隐患较大,外部环境(俄乌摩擦、中美毛衣)复杂严峻。

疫情结束后,经济恢复,波浪曲折(高开低走)。

我国经济具有巨大的发展韧性和潜力,长期向好的基本面没有改变。(这个我认可,长期没问题,但问题就在短期如何解决,短期如果解决不好,基本上不用考虑长期)


02  大开闸门

会议指出,要用好政策空间、找准发力方向,扎实推动经济高质量发展。要精准有力实施宏观调控,加强逆周期调节和政策储备。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,延续、优化、完善并落实好减税降费政策,发挥总量和结构性货币政策工具作用,大力支持科技创新、实体经济和中小微企业发展。要保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要活跃资本市场,提振投资者信心。

解读:第一个信号是,加强逆周期调节和政策储备。

这意味着我们的宏观货币政策,还要继续跟美联储对着干,他们带着全球加息,是正周期,那么我们就是降息,为逆周期。

经济太冷必须降息,增加货币流动性,对于我们来说,基本没有选择,后面也解释了,要全方面放开闸口,继续放水入市,流入实体和小微企业。

这也意味着,会增加人民币贬值的压力。但又表明,要保持人民币汇率的稳定……

既要逆周期降息,又要保汇率,说实话很难。。。因为美联储今年加息肯定要到年底,对外汇储备是极大的考验。

预计只能在7-7.3之间来回震荡,一旦突破阈值,对信心的打击很难再挽回。

我们都知道这种趋势被别人左右的感觉很糟心,但没办法,挑战美元霸权不是一朝一夕的事情,只有苟住等待机会。

这里有一个重点是,从之前的“维护资本市场平稳运行”到“活跃资本市场”,表达更为激进。

但活不活跃,最终还要看美联储的态度,和消费到底能不能起来,这两个根本因素短期内无法解决,大A到年底之前,只能上下震荡。


03  情真意切

会议强调,要积极扩大国内需求,发挥消费拉动经济增长的基础性作用,通过增加居民收入扩大消费,通过终端需求带动有效供给,把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费,推动体育休闲、文化旅游等服务消费。要更好发挥政府投资带动作用,加快地方政府专项债券发行和使用。要制定出台促进民间投资的政策措施。要多措并举,稳住外贸外资基本盘。要增加国际航班,保障中欧班列稳定畅通。

解读:

提振消费上升为最高战略,问题就在于如何提振?大家都想买汽车,买电子产品、买家居,出门旅游躺在草原上看星星,但一摸口袋,心凉了。

所以更多考虑是如何增加居民收入,答案是——

要更好发挥政府投资带动作用,加快地方政府专项债券发行和使用,要制定出台促进民间投资的政策措施。

基本明确,这轮救市由政府投资主导,中央允许地方积极发专项债,向市场注入资金。

而且对于地方债的态度,从“严控隐性债务”变成了“优化地方债务”。没办法,儿子好赖都得管,子债父偿,只希望接下来能好好干实事。

这些钱用来干啥呢?

1、投资公共配套,新基建和老基建。后面提到促进民间投资政策措施,实际上就是告诉大家,之前的基建工程,都给国央企了,但现在主动让民营接单,民营可以创造更多的就业。

7月24日,国家发改委还特别发声,准备设立中央预算内投资促进民间投资引导专项,联动银行帮助民营企业融资,并搭建民间投资反映渠道,打击市场准入阴影壁垒和招投标不公正待遇。

这个很重要,之前的单子都被县长小舅子接了,但现在专门设立调查小组,如果招投标不公正,必罚。这是强行要保护民营企业的市场地位,从未有过。

2、政府举债,发放大规模消费券。

这是目前最好促进民间消费的方法,没有之一。因为直接学漂亮国直升机撒钱,人们拿到钱很容易再存进银行,结果背债背了个寂寞。

而消费券不同,政府补贴企业利润,可以盘活消费市场。之前很多城市发的少,是因为太穷了没钱,而现在中央支持发专项债,会越来越普及。

据《证券日报》记者统计,截至7月23日,月内已有广州、沈阳、吉林、郑州等十余地拿出“真金白银”促消费扩内需。

接下来会越来越大,消费券成为常态,天天都是双十一。


04  房地产重要信号

会议指出,要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策,因城施策用好政策工具箱,更好满足居民刚性和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给,积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设,盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险,制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管,稳步推动高风险中小金融机构改革化险。

解读:

第一大信号,“房住不炒”消失!

从2016年提出到2023年结束,为期八年,在这八年里,楼市头上一直压着一块巨石,一切政策最后的考虑底线,也必须是“房住不炒”。

其实很多人对“房住不炒”有一定的误解。

“房住不炒”,并不是房子用来住的、不是炒的,而是让房价不能过热,也不能过冷,达到一种稳态。

上半年,房贷利率已经突破下限,全国除一线城市,全部松绑,四大限法全部归零,炒房客早已解禁,炒房成本很低。

但为什么在明知道“房住不炒”已经名存实亡的情况下,彻底不提及了呢?

——市场预期。

因为市场上大部分人都以为“房住不炒”是用来打击房价的,只要在房子就还会跌。如果不提,其实是反向告诉大家,政策解除,市场恢复自由化。

这对于楼市是很大的利好。

第二大信号:要切实防范化解重点领域风险,适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

风险有两个,一是开发商的暴雷风险,二是保交楼风险。虽然这两个风险一直在处理,但目前进程比较缓慢,情况不容乐观。

所以会议给出的关键词是“切实防范化解”。

“供求关系发生重大变化”,意味着正是承认了房子从“供不应求”转向“供过于求”,这时候要“因城施策”,房子多的多考虑库存风险,买不到房子的,也别绷着了,要主动放开政策管理。

预计下半年最后一道防线,一线城市放开,也是必然选项了。

第三个信号:政府入局,盘活改造各类闲置房产。

这里再重点提一下,大城市城中村改造。

本来这个不打算讲的,可这两天市场越传越离谱了,说这是棚改2.0……我不得不在星球辟谣,这里再讲一下。

今年,土地不好卖,棚改不打算启动了,这时候需要从房子身上能找到更多能弥补财政的由头。

城中村改造顺势推出,这里并不是拆了重建,以旧换新,而是尽可能修缮改造(除了危房)。

大拆大建是需要庞大资金的,目前基本所有城市都处于高负债中,难以解决,国开行又不给钱,从哪儿找钱给拆迁户…

城中村改造到底有啥好处呢?

首先大家应该想起,上半年提出的房地产证券化,引导民间资金进入市场,用租赁的方式,盘活资产。

城中村的房子都没本,无法抵押,但可以通过租赁逻辑满足市场需求,作为业务增项,也就是深圳的统租房。

第二个,为未来房地产税铺路。目前立法最难的问题就是小产权房子,到底该如何解决它们的属性问题,如果通过平台合法化,属于地方的增项,也解决了税基。

第三,解决保障房问题,让年轻人能得到环境较好的廉价出租房,赚到的钱能去消费更多的类目,盘活货币流动性。

第四,也是最简单的,改造促进资金流动,会产生大量的消费,钢管建材,电梯家电,带动就业,涉及万亿资金规模。

城中村改造就是在土地逻辑走不通后的无奈之举,但也促进了多方共赢,无意中成为房地产长效改革比较重要的一步。

“盘活改造各类闲置房产”,这句话非常重要。

意味着政府决定入局,发专项债,带领民间资本参与“去库存”,一部分转化成保障房,降低年轻人的生活成本,变相提高收入,一部分转化为“平急两用”设施,政府收购做公共事业。

受惠者不仅是年轻人,还有空置房的拥有者。

整体来讲,就是继续支持刚需和改善需求,彻底解绑楼市,退出“房住不炒”逻辑,扭转预期,同时大力举债,让政府去消化库存,变相提高民间收入,培育新一轮购买力。

调控思路非常稳健,既兼顾了市场买卖和租赁需求,又从根底处,注入了市场流动性和信心。

从“城中村改造”政策重点只在一二线城市展开,和未提及棚改货币化的信号又可以看出:

三四线楼市已经被战略性放弃……买卖者只能自求多福。

看到这一幕,其实内心还是非常难受的。

一二三四线分化课题,全网是我最早提出的,至今已经有8年了(感兴趣的可以往前翻查找踪迹),这8年我反反复复预警解释,不厌其烦。

但真正在战略层被确认的时候,心里却不是滋味,因为这意味着很多很多人将被套牢,财富缩水。

我跟三四线并没什么仇怨,也并不喜欢一二线所谓的高大上,今年去很多三四线城市调研,收获了意想不到的惊喜,物美价廉的消费,淳朴善良的当地朋友,更多人文情怀……

站在综合层面上,每个城市每个地方,都有各自的魅力,希望大家都很好。

然而,现实总是残酷的。

这个世界的丛林法则从未结束,城市化的结果就是分化,楼市越来越趋向于“零和游戏”,一方赢则另一方输,作为研究者,我应该解释真相。

之前跟着我的思路,腾挪资产也不用感到幸运,没跟着思路做腾挪的,也别失望。

如果下半年一线城市放开,带动预期扭转,三四线同样会活跃起来,因为不明白真相的人要远比明白的多很多。

三四线城市将迎来击鼓传花的最后一棒,也是资产逃离的最后机会,到时候打骨折也要卖,当然除了自住房。

今天结束,为期八年的课题也终于结束了,以后也不再会写关于这方面的东西,以此记录,轻松不少。

当然一二线城市也未必能独善其身,城市内部暗藏着激烈的分化,无论是城市发展、板块预期、资产类型,都存在着周期问题。

大方向谁都能看清楚,但时机基本90%都把握不住,更别说投资,买房一定要谨慎。

今年上半年已经跑了20多个城市,最近太热,没出门,等凉快一些还会出去继续调研,结合数据论证结果,只为了让大家买房的时候能少花点钱。

有什么最新的消息和趋势会及时同步到文章,说的不一定对,你杠就你对。


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