2023 房企现状：排名大洗牌，有的破产消失，有的逆势崛起

公众号新闻

2023-08-07 00:08

封面图 | 《大而不倒》

文｜风马牛地产研究院·内容组

全文共 2845 字，预计阅读时间 5 分钟

经历了一场深度大调整的房地产市场，「丛林法则」比以往演绎得更为激烈，房企们分化成几种完全不同的魔幻图景。

嘉凯城、粤泰股份、泰禾、阳光城等房企，已基本锁定退市结局，回天无望；恒大等暴雷房企挣扎在「保交楼」的漩涡之中，每一分钟都在为过去埋单，背负着无数业主的沉重期待；另一批中字头的央国企，在日趋向好的大环境下，开始攻城略地，迎接新的朝阳。

地产江湖风云激荡，武林豪强翻云覆雨，总有新杰异军突起，也不乏老将黯然神伤。然而，现在更要关心的是，后疫情时代加上如今的市场政策环境，房地产行业民营房企如何活下去，这才与我们多数地产人息息相关。

整个 7 月份，政策暖风频吹，楼市利好的新闻稿全面铺开，住建部、发改委、国常会等多个部门终极定调，后续跟进的政策组合拳打出来，楼市便会迎来真正的政策底，民营房企也算是迎来了一口喘息机会。

如今的地产民营房企，后续该如何收场，今年应该是最关键的一年。市场也在思考，现存的这些没有违约或展期的民营房企，有哪些是最后能活下来的？

01民营房企大撤退

前述说，房地产行业正经历前所未有之大变局，行业缩表出清。用「高杠杆」借来的钱，填不上一个个「大窟窿」，债务暴雷的房企名单正不断增加。

风马牛地产研究院盘了盘：

有中国第一家欠下 2 万亿巨债的恒大，许家印从河南农村穷小子，到曾经的全国首富，再到查无此人，必将名垂商业史；

也有即将上岸、谋求转型的华夏幸福，王文学忍痛割肉，体外资产抛售殆尽；

以及曾经的华南五虎富力，张生前不久刚返中国，买了万达酒店虽是败笔，但双老板制也难逃其咎……

本轮房地产债务危机以来，每一轮房企暴雷都有领爆的主体，暴雷较早的如泰禾、新华联、蓝光、华夏幸福等，而负债天花板恒大暴雷后，引发了多米诺骨牌效应，国内能上了名堂的大佬几乎都走在了还债的路上。

这一长串的名单还包括阳光城、佳兆业、奥园、新力、花样年、当代置业、三盛宏业、福晟、实地、阳光 100、德润创展、宝能地产、粤泰、光耀、中庚、卓达、正荣、融创、绿地、俊发、景瑞、中梁、祥生、禹洲、领地、荣盛、建业、龙光、大发等。

最近一轮撑不住的名单里，甚至还有远洋、万达、碧桂园等，环顾国内排名前50的民营房企，哪一家不是在负重狂奔。

而本轮的房地产周期，还在土地拍卖市场活跃的寥寥无几，除个别经营稳健的房企还在拿地，如滨江集团、新城控股、朗诗等，其他未发生债务违约的企业还没有恢复拿地，更遑论这些暴雷的房企，已是大伤元气，他们的主要精力都放在如何偿还债务、开发已动工项目上。

可以预见的是，在本轮债务危机过后，势必造成另一个后果，那就是民营房企基本退出一级土拍市场。草蛇灰线，就像安邦、明天系为主的民营资本，集中退出金融行业类似，国资逐步进入房地产这一涉及民生的支柱性行业是大势所趋。

所以，中国房地产格局或将发生两大变化：

一是，全国性、超大规模房地产企业将不复存在，房地产行业与金融深度绑定，未来中小型、区域化房企将异军突起，而不是曾经全国布局的企业生态；

二是，民营资本逐步退出房地产市场，相较于民企只能「等死」，部分国央企在银行体系和资本市场却可以正常融资，即使民营房企挺过了鬼门关，但受于逐利的本性，后续房企老板是否做这个行业就不一定了。

截止目前，还没有发生债券违约或者展期的大型民营房企，他们都是真正的勇士：TOP10 中的碧桂园、龙湖、新城；TOP50 中的滨江、卓越、新希望、大华、路劲、仁恒、美的、金辉、华宇、福星、东原等。

如果能够在这一轮债务危机中活下来，那么这些穿越周期的房企，很有可能会成为下一轮房地产周期的真正赢家。

02区域新势力崛起

虽说行业格局生变，房企前 50 强中有三成多暴雷，但房地产毕竟是个超 10 万亿规模的大市场，有效需求尽管收缩但仍巨大，安全优质的楼盘供应成为了稀缺资源。道理很简单：

人们对暴雷房企有多恐惧，对优质房企就有多期待。

当规模化房企加快全国化步伐，地方本土房企遭遇冲击，他们的生存空间被压缩后，许多「地头蛇」当时选择了「冬眠」。而在行业洗牌进程中，暴雷房企停滞不前，那些具备口碑和资产安全性的本土房企再度杀回。部分区域性优质房企开始逆市上扬，并获得了更多的市场份额。主要有两大类区域新势力：

一类是本土民营房企，如滨江集团、兴耀房产、众安集团、伟星房产、中天美好集团等企业，他们均为深耕长三角区域房企，布局策略仍以区域发展为主，几乎都是以深耕起源地，辅以区域内的扩张。

尤其是 2022 年挺进销售额 TOP20 的杭州房企滨江集团，杭州房地产市场恢复较快，带动重点布局该区域企业的业绩有较快提升。中指研究院报告显示，2023 年上半年 20 家代表房企销售额贡献上海最高，其次为杭州、北京。厦门、东莞、杭州贡献率提升较快。

另一类是地方国企，目前势头生猛的属建发房产、象屿集团、越秀地产和华发股份，依据他们发展战略的变化，以强势的姿态在土拍市场中挤进前列。

如首入 TOP10 的建发房产，脱颖而出的重要原因是其国资背景，从年报来看，其母公司建发股份主要收入构成为供应链+房地产开发「双主业」，2022 年财报显示，来自供应链运营业务（能源、农产品、纸浆等大宗商品）收入占八成以上，净利润占总额 37.16%；房地产业务收入占不到二成，净利润却占 60% 以上。

相较头部房企 90% 以上的开发业务占比，建发股份更有实力在行业下行时，成为地产业务的靠山，并给出品牌和融资背书。

03背靠大树好乘凉

三十年河东，三十年河西，地产行业的竞争格局的确变了，房地产销售主力已由民企向国央企转换。