李嘉诚，正在下一盘大棋！

李嘉诚旗下的长江实业集团这两天又搞了个大新闻！

长实开发的全新楼盘“亲海駅II”公布售价，让市场惊掉了下巴——每平方英尺价格不到1.5万港元（约合人民币14.8万元/平方米），比周边的二手房便宜了30%，更让房价一下子回到7年前的水平。

要知道，这个楼盘的位置相当不错，位于九龙油塘，距离香港岛只有一站地铁，并且还可以看到维多利亚港海景，妥妥的市区海景房。

楼盘俯视图（香港房产网）

就是这样优越的条件，却和周边二手房出现了30%的价格倒挂，海景房卖出白菜价，李嘉诚葫芦里卖的是什么药？

很多人立刻联想起十年前，李超人大举抛售内地资产，顺利套现脱身，这次7折抛售房产，李超人难道又嗅到了什么信号？

一次简单的降价促销？

7折卖楼，效果立竿见影，全香港甚至大陆买家的目光都被吸引了过来。

做个类比，用7年前的价格去买广州珠江新城或者上海浦东的房子，换作是你，肯定也会抢着买。

“亲海駅II”首批推出132套房子，刚刚过去的这个周末，认购申请超过3000宗，相当于23个人抢一套房。销售如此火爆，长实又紧急加推122套房源。

对于长实7折卖楼的原因，当地房产中介的解读是——

油塘是工业区转型住宅区，各项配套还不完善；

楼盘边上有鱼市场和水泥厂，其中鱼市场已经确定会拆除并改建住宅，未来可能会挡住海景；

建筑及装修用料，还有就是电梯比例，住宅中其实是很多人共用两个电梯。

楼盘本身有不利因素，再加上目前香港楼市不景气，定价比周边便宜20%-30%，是一种很务实的市场行为。

但很多人显然不愿意相信这仅仅是一次简单的降价促销，因为就算上面的这些不利因素，7折的价格依然便宜到让人惊讶的程度。

于是，有两种声音迅速流传开来：

香港楼市要崩，

李嘉诚要跑！

香港楼市怎么了？

目前香港楼市的确遇到了大问题，这也是产生“楼市要崩”和“李嘉诚要跑”这两种声音的重要土壤。

2022年，香港结束了房价连续13年上涨的大牛市，房价下跌15.6%，成交量更是大降37%。尤其是2022年下半年，堪称香港楼市寒冬，走在香港街头，随处可见“泪已流尽、跌到极麻木”“滴血价出售”等夸张的卖房广告。

香港街头卖房广告

今年上半年，香港与内地恢复通关，一季度楼市出现小阳春，结果到了第二季度，成交再度回落，楼市复苏远不及预期。

目前香港楼市主要面临两大问题——

一，人口流失

香港人口已经连续3年下降：2020年，减少4.65万人，2021年，减少8.71万人，2022年，减少6.8万人。进入2023年，香港人口流失的势头依然没有得到扭转。

3年多时间，香港人口已经从750多万，下降到了730万，累计减少20万人。除去自然死亡的原因，还有相当数量的香港人移居到了其他地方。除了英国、加拿大等海外国家，一水之隔的深圳也吸引了大量的香港人前往。

人口是房地产的根基，人口减少了，房地产的需求自然也就减少了。

二，美联储加息

为了抑制通胀，美联储累计11次加息，把利率提升到了22年来的最高水平。而港币与美元挂钩，香港也不得不跟随美联储的步伐，一次又一次加息。

目前，香港的基本利率已经达到5.75%的高位，这给楼市带来了巨大的下行压力。

就在这样的时间节点上，传出李嘉诚7折卖房的消息，难免不让人浮想联翩：

这是一盘怎样的大棋？

李家的算盘

种种迹象表明，李氏家族的确在下一盘大棋，但这盘棋绝不是跑路，而是抄底！

抄底需要足够的资金，打折卖房，为的就是筹备资金，准备“弹药”。

目前，香港获批而未销售楼盘项目高达32个，共计1.6万户，创近年来新高。今年下半年，香港地产商还将陆续推出更多的新楼盘，销售压力只增不减。

长江实业这次7折卖房，就是抢在市场竞争进一步加剧之前，快速回笼资金，占得先机。

事实上，这已经不是长江实业今年第一次大幅降价促销了——

今年3月，屯门飞扬2期开盘，价格创下周边片区3年新低，比9个月之前开售的1期足足便宜了17%。

那么，李家抄底的对象是什么？至少有以下2个！

第一个，抄底香港的土地；

在长江实业2023年中期业绩发布会上，集团主席李泽钜表示，香港的地价已跌至接近政府的成本价，与前几年比，地价再跌的可能性较低。“我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比3年前稳妥、安全。”

近两年，长江实业频频出手，在香港趁低购置土地。

2021年，长江实业斥资173.8亿港元买入4幅土地；2022年，再次买入4块土地，花费204.58亿港元，其中估值高达150亿港元的九龙启德地王，被长江实业仅仅以87亿港元的价格就买了下来，相当于半价，捡了个大便宜。

如果李嘉诚真的要从香港跑路，他买那么多土地干嘛？

别忘了，李嘉诚从来都是“囤地”的高手，低价囤地，坐等土地升值，就是靠着这一招，李超人赚得盆满钵满。

此外，最近还有一条被很多人忽视的信息——香港特区政府正在推动北部都会区发展项目，未来会在区内收回大量私人农地和棕地，并以“地花”模式招标。

所谓“地花”模式，是指将已经确定土地用途、但还未完成土地平整的用地提前招标，让投资者提早入场，缩短土地开发周期，提高土地使用效率。

你说李家对这样的项目会不感兴趣吗？

第二个，抄底陷入困境的房企和房产项目；

最近几年，房地产开发商的日子普遍不好过，资金链紧张甚至断裂，停摆烂尾的房产项目比比皆是。

这在李嘉诚的眼中，正是抄底收并购的大好机会！

去年，李嘉诚试图以90亿港元的价格“捡漏”香港恒大中心，虽然最后没能成功，但其持币抄底的意图就显露得再清楚不过了。

到了今年6月，长江实业又把目标瞄准了由香港开发商龙光集团与合景泰富在香港联合开发的豪宅项目“凯玥”，项目总体货值超过300亿港元。

2017年，龙光、合景泰富联合体击败长实等13名对手，以168.55亿港元的价格中标该地块，刷新了香港20年来的地价纪录。

那个时候，香港的房地产市场一片繁荣，开发商们下场买地也出手阔绰。但时过境迁，2023年初“凯玥”正式开卖，销售惨淡。与此同时，龙光与合景泰富出现债务违约，“凯玥”被债权人上架出售。

长江实业最终能不能把“凯玥”这块肥肉吃到嘴，目前还不得而知。但有一点可以肯定，“凯玥”绝不会是李嘉诚盯上的最后一个猎物。

香港，瘦死的骆驼比马大

最后来谈一谈香港楼市的前景。

的确，在大国博弈的世界新格局中，香港的地位大不如前。但是，无论外界再怎么唱衰香港，香港的底气仍在。

就楼市来说，香港至少有两大支撑：

一，人才引进

香港特区政府去年底推出多项人才引进计划，截至6月底，已经收到超过10万份申请，这证明了香港对世界人才，尤其是对大陆人才的吸引力。

根据目前的政策，满足香港优才和专才计划的人群，要在7年后买房才不需要缴纳印花税，所以很多人选择租房，目前香港已经出现了排队租房，一房难求的现象。

想象一下7年后，或者印花税政策什么时候调整了，将会为香港楼市带来巨大的增量需求。

二，香港本地居民的改善需求

在寸土寸金的香港，无论是富裕阶层，还是中产，或者基层民众，最大的问题还是住得太小，住得不够好，改善需求巨大。

这次长江实业7折卖房被抢购也说明，香港楼市的内生需求是旺盛的，一旦市场出现合适的契机，这些需求就会猛烈释放出来。

如果7折卖房还没人来买，那李嘉诚才是真的要从香港跑路了。

另外，美联储加息周期也进入尾声，市场已经在预测美联储什么时候开始降息，香港的利率水平预计也将见顶回落，对楼市形成利好。

对于2023年香港楼市，各大机构整体上表现出了谨慎的乐观：

5大机构对2023年香港楼市的预测

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