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广州楼市,扑街了!

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来源 | 城市财经(City-Finance)

文 | 余飞


01

广州楼市二度喊话


和北京一样,广州楼市在过去一周内已经两次喊麦。

第一次是7月30日,广州市住建局发布公告:将结合广州实际尽快推出有关政策措施,大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求,促进广州房地产市场平稳健康发展。

第二次是8月7日,广州市住建局回复,相关政策正在研究中。

距离北上广深先后对中央要求的“要适时调整优化房地产政策”作出应答,已经过去一周多的时间。

按理来说,早就该发布了。但直到今天,都仍是只闻雷声不见雨滴。他们都在等什么?

都在等对方先发。尤其是等北京。

上海、广州、深圳都在看着北京,看看老大哥怎么发这份文件,毕竟作为四个调控力度最严的城市,力度拿捏要慎之又慎,放松力度太过,会违反房住不炒的原则,放松不痛不痒,又没什么作用。

所以都在观望,看看北京该怎么掌握这个分寸。所以,北京应该会是一线城市中率先出招的城市。

等北京出来后,上海、广州、深圳也好对自己准备中的文件进行微调,这样才能做到张弛有度。

我看到后台有读者说,北京到现在都不发,说明北京没有放松的诉求,不慌不忙。

有没有诉求,看下数据就明白了。

北京二手房7月份的成交量已经跌破1万套的地板线了,此外二手房挂牌量在不断增加,房价调整也深入到了核心区。

纵观当下各城市的现状,没有不需要大招的城市。南京的新房成交量7月份跌破3000套,武汉的新房成交量跌至谷底。

广州,新房与二手房成交均四连跌。

02

量价齐跌的广州


当下的广州,无论新房还是二手房,均呈现出量价齐跌的局面。

新房方面:

7月份成交量乏力状态非常明显,只网签了5188套,连续四个月下跌,成交量比去年那种环境下还要差,相比于今年3月份的高峰,几乎腰斩。

同时,国家统计局披露的数据显示,广州6月份新房价格环比下跌0.1%,同比下跌0.8%。也就是说,广州的新房价格比去年还要低。

分区来看,广州下辖的11个区,网签面积只有海珠、番禺在增长,其余都在下跌。

二手房方面:

7月份广州二手房住宅成交量8096套,同样是四连跌,距离1.2万套的荣枯线越来越远。

网签价格环比下跌了8.6%。

下辖的11个区,7月份二手房成交量5个增长,6个下跌。

从更能真实反映市场价格变化的二手房价格来看,广州下辖的11个区,上半年价格全线下跌。

其中外围区的增城跌幅最大,其实是外围区的花都和南沙。

面对量价双杀,广州市场的信心,已经没了,当下急需救市措施。

尽管政策还未发布,但不妨一猜,毕竟住建部已经指明了三个方向:降首付与利率,降低二手房交易费用,取消认房又认贷。

本号认为:

第一,放松认房又认贷的可能性很大。

认房又认贷,是很多购房人面前的拦路虎。本意是压制炒房,但伤害了很多真正的刚需。

认房又认贷是什么意思?就是你买房的时候,既要看你名下是否有房(本市范围),还要看你名下是否有贷款记录(全国范围)。

无房无贷款记录,才能按照首套房的标准发放贷款。如果你虽然在广州没房,但在老家有过贷款购房的记录,在广州买房,同样要按照非首套标准给予贷款额度。

其实压制炒房有很多办法,对于一线城市过于严格的认房又认贷规定,本号觉得可以有针对性地放松放松。

如果做不到取消“认房又认贷”,那可以缩小认贷的范围缩小,不在全国内认贷,而只在城市内部认贷即可。也即,只要你在当地没有贷款购房记录,就可以按照首套贷款来执行。

第二,放松限购的可能性也比较大。

目前,北上广深对非户籍的限购门槛是5年社保。如果放松力度小,有可能只对外围区的社保要求调低。

如果力度大一些,在下调社保年限要求的基础上,一线城市的外围区限购放开也存在可能性。

广州的增城、从化本就不限购。深圳的深汕合作区也放开了限购。如果放松力度大,广州的花都、南沙有望放开。深圳的大鹏、坪山、龙岗也有可能放开。

但这都是猜测,还得看北京的行动。

第三,降利率。

目前一线城市的首套房和二套房利率都偏高,很多二线城市的首套房利率都降到了3.8%,一线城市中,最低的广州也仍要4.2%,最高的北京则高达4.75%。

在中央明令支持刚需和改善型需求购房的要求下,一线城市的房贷利率下降空间还是很大。

制图:城市财经

03

购房建议


最后谈一下我对当下各城市的购房建议。

对于北上广深与部分强二线城市来说,当下房价调整的周期还远没到结束的时候,也就是说,后续降价是一定的,但不可能会有大幅降价的局面,最可能的是未来几年持续阴跌。

所以,对于刚需来说,买房现在可以不用那么慌张,慢慢挑选。不用担心,政策出来后房价又会重新上涨。

这一点我在之前的文章中反复强调过,现在各方所有的努力,都是为了不让房价硬着陆而已,让它缓慢下跌。

因为当下的楼市,不仅仅是市场的问题,还有整个行业的问题,还有经济问题、地方债务问题、就业问题等等。

这些问题不是依靠一道放松调控的措施就能够改变的。

对于有小孩上学迫切需求的刚需来说,可以买。但买之前,先想明白一个问题,就是未来的收入和就业是否确定性是否足够,如果确定性不够,那需要谨慎。没必要为了一个学位,压上全家人的幸福生活。

孩子的教育的确需要重视,但现在一线城市的民办学校并不比公办学校差,只是民办需要学费,公办免费而已。

但相比于购房的压力,民办学校的学费并不算什么,无须过多纠结。

总而言之,一句话,有实力就买,没实力就租。人生不长,无须给自己太多包袱。

最近看到两段话:

第一,20+的年纪,因为工作中的一句否定,就会陷入自我怀疑;30+,没有按照既定的人生轨道做到“而立”,便开始加重焦虑;40+,人生即将过半,还没找到与自我的相处方式,于是自责或埋怨。

第二,小时候觉得忘带作业是天大的事情。上高中的时候,以为考大学是天大的事情。恋爱的时候,以为对方离开是天大的事情。

人生的很多烦恼,其实都来源于自身的纠结与精神内耗。不要以为买不起房就是天大的事情。当你过尽千帆之后,回望来时路,也会有李白式的感叹,轻舟已过万重山。


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