二手房直降百万挂牌，新房从3.5万/m²卖到2.7万/m²…广州楼市怎么了？

“业主急卖降价33万”“近3年最低价”“史上最笋单价”……

今年3月以来，广州二手挂牌量持续上升，已经步入“愁卖”阶段，大部分房源都需要不断降价才能卖出。

比如，广州番禺大石片区的今日丽舍小区，近期有中介表示，一套107.9平方米的房源业主急卖，总价188万元，单价约1.74万元/平方米，较小区整体均价便宜5600元/平方米。可供对比的是，小区同户型另一套107.9平方米房源在链家的挂牌总价为292万元，前后两套房源挂牌差价近104万元。

据合富研究院统计，2023年广州全市二手放盘量已较2022年增长约15%-20%。一季度业主放盘较大比例是为“卖一买一”，二季度市场交易信心转弱使得更多有资金周转的卖家选择放盘。业主放盘意愿上升，交易心态较为弱势，议价空间扩大。

7月10日，多位广州业内专家在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，上半年广州楼市先扬后抑，下半年大环境对楼市复苏的掣肘仍在，政策依然是决定广州楼市走向的关键变量。无论如何，三季度应该是市场底部得到确认的时间。

合富研究院指出，上半年广州商品住宅市场供求处于近5年低位，新增供应374万平方米，同比减少8%。是自2018年以来首次低于400万平方米水平，新房成交448万平方米，连续18个月平均月度网签水平维持在70万平方米左右低位，是15年来最长的底部调整周期。

同时，2023年上半年广州网签448万平方米，同比上升2%，处于近5年来较低位置。较近5年同期均值（470万平方米）减少约1成，买卖双方处于胶着状态。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓告诉记者，上半年广州楼市先扬后抑，3月份“小阳春”需求集中释放，一手住宅网签一度达到10368套，创2022年以来的月度新高，但4、5月份迅速回落至7000套左右水平，6月尽管房企有年中业绩考核的压力，但是政策面始终未见大的利好，楼盘供货节奏放缓，因此最终仅录得6188套的低位成交，低于预期。

二手房方面亦是如此。广州市房地产中介协会数据显示，6月，广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数、面积分别为8292宗和83.47万平方米，环比下降5.46%和5.21%。7月各单项指数均有下降。

可供佐证的是，7月9日，天河区华景新城一套南向四房急售降价至899万元，该房源在链家平台的挂牌价为950万元，差价约51万元，同户型另一套房源挂牌价为980万元，但挂牌时间已有一年。

从合富研究院持续监测数据看，广州2023年5-6月周均成交数量，较2022年周均成交低20%。

“上半年市场复苏进程低于预期，下半年市场将以筑底状态为主。”

合富研究院高级分析师吴智杰向记者指出，从数据上看，5-6月市场认购规模较4月份前下降约20%，市场新货去化率下降10个百分点，主要是疫情管制放松后，经济复苏进程并未完全跟上。此前积压的置业需求快速释放后，新买家对宏观环境的变化比较敏感，二季度以来，部分需要资金周转的二手业主放盘量增加，也进一步加剧了郊区市场的一手成交压力。

7月10日，一位开发商人士告诉记者，其公司位于广州近郊的一个楼盘开盘近一年，也在持续地促销降价走量，去年下半年在售均价约3.5万元/平方米，上个月推出的特惠房源最低均价2.7万元/平方米。

据克而瑞统计，2023年1-6月广州TOP30房企权益销售金额规模为1197.6亿元，同比下滑0.9%。

肖文晓补充道，开发商现阶段的主要任务仍是去库存。下半年如果能在需求端适当解禁造血，释放更多刚需和改善需求，广州楼市企稳复苏的态势就会更加坚定，否则走向将趋于平缓。

吴智杰也认为，目前经济环境的底部特征是比较明显的，但市场对经济回暖做出判断有可能较实际情况延迟，主要变数还是在政策上。若政策能够释放更加有力的措施，那么市场成交会更快起来，而无论如何，三季度应该是市场底部得到确认的时间。

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