2023.09.07

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导读：目前主要是之前积压需求集中释放的市场表现，后续市场健康平稳发展仍需呵护。

作者 | 第一财经 张慧敏 孙梦凡

今年来“天量”的二手房挂牌规模，再因楼市新政得到催化。

近日，一线城市集体官宣执行“认房不认贷”。不少原本被认定为二套的购房者，一夜之间拥有了“首套”的身份——购房首付门槛的下调，以及房贷利率的降低，让不少人重启购房计划，尤其是此前资金压力较大的改善型购房者。

机构数据显示，一线城市认房不认贷政策颁布后，北上广深楼市的热度整体都有提升。

值得注意的是，对于换房者来说，大多是“卖一买一”：将当前持有的房源卖出去，是换房的第一步，此外，再加上趁势卖房套现的业主，近期各大城市的二手房挂牌量持续攀升。

业内观点认为，多数城市较去年挂牌量明显攀升，市场观望情绪较浓，随着利好政策的落地，市场情绪将会逐步改善。

购房者积极看房带动成交

新政落地，最明显的反应是“看房的人变多了”。

北京本次新政一改过去试探性微调，在全市层面全面执行“认房不认贷”政策，政策落地速度和力度超预期，从而直接促成了新房及二手房成交回升。

北京中原地产数据显示，新政落地后，北京二手房带看量以之前看过房的客户为主，最活跃的是重新被认定为首套资格的人群，多为“卖一买一”客群；成交方面，从实时监测数据来看，9月2～3日成交2800余套，是8月周末成交均值（1440套）的两倍。

新房成交也较为可观。据市场监测数据来看，北京新房9月2日成交1800余套，已超过了8月北京新房网签成交总量（3121套）的50%。得益于新政利好影响，部分滞销项目或远郊区销售缓慢的项目，周末也出现了成交小高峰。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾表示：“上周末成交量增长主要是之前有购买意向、在等政策落地的客户，选择快速‘上车’。门店主要是带看量和咨询量增加，周末带看量增加30%左右，咨询的客户主要是问政策变化细则以及自己情况是否符合享受政策利好。”

政策出台后，深圳多个房产中介平台的带看量均在攀升。9月3日（周日），深圳中原平台带看量涨幅最高，环比8月的日带看量增长了75%。同一天，乐有家平台带看量同比二、三季度的周日平均水平上涨了五成。

乐有家研究中心数据显示，认房不认贷政策出台之后，客户看房积极性提高，不过成交量涨幅还不算明显，上周末（9月2~3日）乐有家二手房成交量环比有明显上涨，改善型客户入市意愿明显增强，但还未达到3月小阳春时期的高峰，也远未达到2020年水平。

广州楼市整体比较淡定。某房产中介平台人士对第一财经表示，因为政策推行到现在的时间较短，各类数据暂时没有特别明显的变化和波动，现在关于政策的后续影响也尚需观察。

新房市场方面，9月3日，广州市荔湾区某楼盘的销售顾问对第一财经表示，因台风天气原因，周末到售楼处看房的人并不多。“预计下周末人会多一些。”

二手房挂牌量上升

值得注意的是，“认房不认贷”释放的改善换房需求让原本就高企的二手房挂牌量再次攀升。

北京是市场反应最强烈的城市之一。中原地产数据显示，新政后北京二手房房源挂牌量明显增加，9月2日新增挂牌房源超过3000套，二手房客户新增大约1倍。这其中，有600套房源涨价，业主多是为“卖一买一”换房，整体而言成交价基本平稳。

链家一位中介人士也对记者表示，北京“认房不认贷”新政落地后，业主挂牌出售房源的数量明显增多，目前北京二手房挂牌房源已经超过15万套。

而相较其他城市，北京业主在价格预期上也相对强势。“现在跟二手房业主谈价格太难了。”上述中介表示，新政出台后，北京不少业主对价格“咬得特别死”，坚信后续市场会涨价，不再折价出售房子。“有次跟业主从晚上八点谈到凌晨四点，一分钱不愿降。”

上海二手房市场同样出现挂牌增加的情况。上海链家方面提供的数据显示，其周末新增挂牌量较之前增加了65%左右，周末成交量也相比于之前增加70%左右。

深圳市房地产中介协会数据显示，2023年9月4日，深圳全市共有5.3万套有效二手房源在售，较上周（8月21~27日）增加523套，挂盘量继续增长。乐有家研究中心数据显示，8月30~31日，新政官宣的第1、2日，业主新增挂牌量单日增幅20%左右（对比此前高峰期），但9月1日起恢复新政前水平。

尽管挂牌量有所增长，但在价格方面，深圳业主并未有大幅涨价的情况，相反，不少急于“卖一买一”的换房业主则选择降价卖房。

乐有家研究中心表示，整体来看，深圳业主出售意愿在政策影响下略有波动，心态一定程度上坚挺了一些，但对总体挂牌量影响不大，未出现抛售潮。此外，业主心态较稳，未大面积反价，当前深圳二手挂牌均价仍维持下滑态势，上周调过价格的房源里，调低的占比反而有所提升，调高的占比则出现减少。

诸葛数据研究中心认为，随着多城“认房不认贷”政策落实，部分“卖一买一”的业主挂牌意愿将会增强，尤其是一线城市，预计会带动二手房挂牌量增长。

（文内配图均为新华社资料）

挂牌的较多是“老破小”

实际上，今年以来，二手房成交量下滑、挂牌量的持续增长成为楼市关注的热点话题。

诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年8月10个重点城市二手住宅挂牌量为161.76万套，环比上涨1.97%，同比上涨40.91%。进入8月份，虽然成交情况略有好转，但是挂牌量仍然处于高位。

从各城市挂牌量环比来看，8月10城二手房挂牌量均小幅上升。其中，苏州、厦门涨幅位列前茅，分别上涨2.92%和2.83%；其次为杭州和青岛，环比涨幅也均在2%以上。同比来看，除了青岛外，其余9城同比全部上涨，杭州同比涨幅居首，上涨129.26%；深圳以115.86%的涨幅紧随其后；南京、苏州同比涨幅也均在50%以上。

值得注意的是，近年来，随着年轻群体的住房需求偏好发生变化，“老破小”越来越不受青睐，而在这些新增挂牌中，有不少就是“老破小”或总价较低的刚需房。

今年6月，第一财经选取了重庆、成都、南京、广州、北京、杭州等10个二手房挂牌量较高的城市，统计其挂牌分类数据，结果显示，挂牌的房源中，小户型房源（一、二室）挂牌量占比较大，天津小户型挂牌房源占比最高，达72%；此外，挂牌的房源中，楼龄在10年以内的次新房较少，次新房占比均未超过30%，而这也说明，楼龄超过10年的房源占据了二手房供应的大头。

58安居客研究院发布的2023年青年（1985~2005年出生）置业报告显示，接近五成的青年为改善目前的居住环境而购房；而选择房源时最注重的因素是小区的安全防范情况。在户型方面，超七成的青年更愿意选择三居室及以上的房源，选择一居室的占比仅1.3%。此外，青年们多倾向于新房，占比达74.7%，倾向购买二手房的占比仅9.4%。

北京中原地产认为，新政落地后，虽然市场情绪修复加快，首个周末市场成交量快速上涨，但仍需理性看到，目前主要是之前积压需求集中释放的市场表现。后续市场健康平稳发展仍需呵护，新房市场以去库存为主，不建议盲目涨价、制造恐慌氛围；二手房市场，建议买卖双方保持合理稳定的市场预期，以理性价格平稳成交，加快库存去化。

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