深圳二手房卖家:挂牌两年半,降价160万,我卖掉了48㎡老破小
深圳的二手房市场现状,在一线城市中也极具代表性。国家统计局最新发布数据显示,2023年6月份,一线城市二手房价格环比下跌0.7%,是2014年9月以来单月环比降幅最大的一次。
来源:深圳微时光(公号ID:szdays)
“小飞侠”这套房子的市场价,在715新政出台之前,经历了一轮疯狂暴涨,迎来最高峰。当时宝安中心区的房价涨得最厉害,“小飞侠”的房子与宝中只隔一条街,当时的成交价接近每平方米10万。
这样的价格高峰持续到二手房指导价出台之前,“小飞侠”将房子挂牌之后,中介陆陆续续带着买家来看房,其中不少买家也表现出了购买意向。“所以我不着急,就怕卖低了,你不知道市场的高位在哪里,也不会知道泡沫有多大”。
“很快指导价发布了,一下子就没人来看房了,连咨询的电话都没有,那两年,很多中介也干不下去回老家了。”
“小飞侠”和妻子搬到另租的房子,眼看着卖房遥遥无期,他把房子租了出去,因为房子收拾得舒服宜居,租客以6000块的高价租下了这套房子。
在卖房这件事上,小飞侠和妻子的心态不同。他觉得这套房子位置、朝向、户型都占优势,不忍心低价卖掉。这两年夫妻俩的收入都不错,妻子更容易接受市场现实,“她觉得把房卖掉才是正事,多卖几十万少卖几十万还是次要的”。
挂牌价从400多一路向下,“每次都是几十万地调”。今年年初,挂牌价降到360万后,才有零星几人上门看房,“人数一只手数得过来”。最后“小飞侠”将价格降到330万,看房者才明显多了起来。
最终跟“小飞侠”签约的买家,是一对小年轻,双方把价钱从330万谈到320万。320万,是今年看房的买家中,给出的最高报价 ,其他几个意向买家,心理价位都是指导价格。
“小飞侠”回忆起签约当天的情形,“贝壳的一个交易中心,有七八十个用于洽谈、签约的房间,只有一两个房间在使用,非常冷清。”
“感觉现在有能力买房的,都是疫情这几年受影响不大的人。有打算的买家,多数其实也在观望,大家现在危机意识都比较重了”。
卖掉房子后,“小飞侠”很少看房或者浏览房产交易软件,他短期内没有再买房的计划,“还是想再看看,估计市场还会再往下降一点点”。
一个二手房中介眼中的市场“寒冬”
房产中介金彬2016年入行,目前他的收入基本依赖租赁业务。他就职的地产门店位于南山区润府住宅区,周边高端住宅的租金高达数万元,“做得好的同行,一个月靠租赁赚一两万不成问题”。
金彬在2023年卖出了一套二手房,这个业绩,要强于深圳的大多数中介。根据深圳市房地产中介协会今年7月发布的数据,今年6月份,深圳还剩2.7万名中介。今年上半年共成交2万套二手房,算上流失的中介,一名中介一年只能卖掉1.08套房。
“挂盘的多,买房的少,看了以后能下定的更少,很多房子低于指导价都没人看。”金彬上一次陪客户办理客户业务,到达国土局已是下午5点多,整个大厅十几个窗口,仅有两宗二手房交易在办理过户。
“指导价刚出来时,买家还在找指导价附近的房源,那时卖家的挂牌价都远远高于指导价,只要房源价格接近指导价,还能卖掉。现在,(按指导价卖房)不行了。”
在金彬的印象里,去年年底疫情放开后,有过一波短暂的成交高峰,“大概集中二三月份,当时润府89㎡房子能卖到1580万,成交了好几套,现在同样户型,能成交的价格在1400万以下”。
润府和相邻的大冲城市花园,属于南山区大冲村的旧改项目,因地理位置优越,开盘后价格经历了数次疯涨,绝大多数户型总价在1000万以上。“润府高峰期每平方米21万,大冲城市花园最高也到了17万,它们的指导价都在13万左右”。
目前,两个小区的二手房挂牌价,很多低于指导价格,附近也有降幅更大的住宅区。“城市山谷三期44㎡的单间,最高峰成交价800多万,现在能成交的价格在500万以内,它的指导价是570万”。
“现在卖房子的人很多,我前两天接到一个电话,卖家姿态放得很低,就问我非常着急卖,一两个月能不能卖掉,低于指导价多少可以出手,我报了个低于指导价100多万的价格,他也能接受。这个房子总价1000万出头。”
今年金彬经手的那套二手房交易,卖家挂牌接近两年,最开始报价1500万,最后以1100万成交。
“比预期价格低了300多万,卖家失望吗?”
“还好,因为现在还有更低的挂牌价。”金彬的这位卖家,因做生意需要现金流,才要卖掉房子。在他接待的卖家中,多数人近期卖房的原因,不外乎有置换需求,或者急需现金流。他也遇到过被裁员的互联网从业者,卖掉房子后回了老家。
相对应的情况是,买方市场的萎缩,“我们门店一周的买卖看房,只有十几组”。“现在我的买房客户,要么是有置换需求的老客户,要么来自于朋友的介绍。可是一些有置换需求的客户,房子卖不掉,也就没法买,‘贱卖’他们也不愿意”。
金彬接待的买家,现在砍价大都以百万为单位,“价格低到卖家都接受不了”。买家的观望情绪浓重,“你告诉他,这个小区最近成交的那套房,价格非常便宜,他会说‘没关系,我再看看’。他知道现在买房划算,但是还想再探探底”。
最近金彬工作的门店,成交了附近一套老住宅区的楼梯房,房子的指导价大约850万,最终成交价600万。“现在能明显感觉到,老小区很难卖,很少有客户考虑。”
在金彬服务的科技园片区,有几个带有好学位的老住宅区,前几年非常抢手,“基本上房源一出来就有人买”。这几个小区中,汇景豪苑的现状颇具代表性,该小区65㎡的两居室,室内格局一般,客厅不出阳台,高峰期能卖到700多万,目前挂牌价500万,“无限接近指导价”,依然无人问津。
学位这个附加值,对二手房定价的影响越来越弱。“市场很难再炒作这个概念,况且大学区制度实施后,学位跟房子的关系就没有那么紧密了”。
“小户型也很难卖出去,除非你有点学位优势。置换成本太高了,有能力的话,买家还是倾向于一步到位。”
金彬工作的门店,目前也代理全深圳的新房业务,他发现,现在新房相对二手房要好卖不少,“客户做决策很快,新房基本上按备案价交易,税费都由开发商承担,这个购房成本有优势”。金彬经手的一些二手高端住宅,交易税费高达六七十万,“现在二手房交易的税费、中介费用,还是在买家身上,卖家的开价都是实收款。”
金彬发现,现下的买家群体中,几乎无人会“加杠杆”买房。“大家的风险意识都很强了”,他有个客户在互联网大厂工作,疫情初期就拿出积蓄,还清了按揭贷款中的商贷部分,“他就是担心自己失业,无法承担高额房贷。本来他也有置换的需求,现在也不敢折腾”。
“深圳的年轻人,谁也不喜欢高房价”
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