2023.06.05

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导读：业内人士认为，从供需关系上看，供应过大必然导致价格上涨缺乏动力，相对稳定的价格也会使得购房者置业动作更加理性，有利于维持市场平稳。

作者 | 第一财经 李秀中 

在今年3月成都楼市成交最高峰时，家住成都城西的曹女士将其一套住房在房产中介平台上挂牌，但是至今还没有购房者去看过房，在中介的建议下，她曾经将报价调低过一次，但也还没有明显效果。

今年以来，成都楼市成交量持续增长，但二手房挂牌量并未因成交量大涨消化库存而下降，反而持续攀升。6月4日，全市二手房成交量突破20万套。在贝壳平台上，其二手房挂牌量仅次于重庆。

 

挂牌量越卖越多

今年春节以来，成都楼市无论是成交量还是价格都在全国处于领涨位置。在成交量方面，尤其是二手房的成交量飙升，在3月份，成都二手房成交量甚至接近新房成交量的2倍。

根据第三方机构统计，1-5月，成都二手房成交量分别为10161、19061、28188、23790、20795套，前5个月二手房成交101995套，超过10万套，而2022年大成都范围二手房共成交15.13万套。

但二手房挂牌量却在不断增长，贝壳找房2月和3月新增房源约44558套和47925套，4月有所下降，但至5月中旬，二手房挂牌量达到了19.5万套。在前5个月超过10万套成交量同时，成都的二手房挂牌量却从3月的18万套左右增长到6月的超20万套，呈现出越卖越多的现象。

中指研究院四川公司研究总监苏宇向第一财经表示，二手房挂牌量高，成都不是个例，北京、广州、深圳这些核心城市的二手房挂牌量近期也都维持高位。一方面反应市场供应断积极性确实很强，一方面也需要了解可能存在一套房源被重复统计的现象。

苏宇认为，成都二手房市场热度较高，与2022年政策打通新房二手房换房链条有很大关系，再叠加前几年疫情带来的交易困难，以及近期的利率较低，卖方和买方在此节点选择进行交易，逻辑是合情合理的。

曹女士介绍自己的卖房目的也是为了卖小买大。目前的房子房龄偏老，而且面积不能满足需求，因此，随着调控政策逐步放松和成都楼市在春节后迅速升温，曹女士决定在此时候卖小买大。而这代表了很多购房者的心态。

贝壳研究院成都分院发布的4月成都住宅市场月报称，2021年下半年至今，成都二手市场出现3次库存快速上行期，分别由市场下行（2021.8-2022.5）、限售政策年限缩短（2022.6-2022.7）、置换需求放量（2023.2-2023.4）驱动。

一位房地产中介人士表示，现在二手房挂牌量上升也与当年7090调控政策有关，很多90平方米以下的房子已经不能满足全家居住需求，需要置换更大的房子。卖小卖旧的同时，也推动新房改善型需求的释放。

贝壳研究院成都分院4月报也显示，2023年4月，二手房总价段成交占比上升的仅100万以下极刚和300万及以上的中高端房源占比上升。而100(含)-150万、150(含)-200万和200(含)-300万的中总价房源占比下滑。

苏宇在此前采访时也表示，从成都楼市的成交数据看，二手房主要成交面积是80～90平方米，新房主要成交面积是120～130平方米，说明二手房的购房群体主要是满足刚需的初始购房者，而新房则主要是改善型购房者。加上保障性住房，构成了比较好的市场结构。

成都楼市逐渐降温？

不过，巨大且仍在增长的二手房存量可能将给当地房地产市场产生影响。

按照目前这个趋势，成都二手房挂牌量可能并未达到高峰。截至记者发稿，贝壳和链家平台上成都二手房的挂牌量的数字仍在增长。那么，供需形势的变化会对整个市场产生什么影响？

事实上，二手房售卖双方的心态正在变化。曹女士说，中介多次催促她再降报价，她并不愿意再调降。但是，曹女士发现，也许是在中介的催促下，小区同户型的其他业主报价已经下降很多，有的报价甚至超过了她的心理底线很多。

与曹女士有同样改善需求的牟女士最近也一直在看房，不过，她处于买方心态，加大了压价幅度。她最近看中的一套住宅，房东报价520万但她还价仅为450万，这一还价大大低于房东的预期。

前述中介也表示，近期二手房市场，购房者的观望氛围加浓，也有一些房东急于出售而大幅调低价格。他认为，没有卖不出去的房子，而是没有调到合适的价格。

贝壳研究院4月报告分析认为，回顾二手市场供需现状，在二手资产优化和置换需求放量的背景下，需求分化却在加剧，中间价格段的房源出售难度因此变得更大（特别是100(含)-150万区间），持有这部分房屋的业主卖旧买新的周期拉长，一二手链条循环缓慢，最终容易造成新房修复速度放缓。

克尔瑞四川发布的5月成都楼市观察显示，在住宅市场，成都楼市供应持续大幅下滑，成交止涨回落，市场降温。5月市场供应节奏再度放缓，同环比降幅均近4成，成交结束“3连涨”趋势，环比小幅下滑；从线下监测来看，市场降温态势更为明显。

对于二手房挂牌量持续上升，苏宇认为，随着前期积压需求集中释放结束，市场会逐步回到正常节奏，不用进行煽动性的解读。从实际情况来看，成都近几周的二手房销量已经有了下行的趋势，这也是合情合理的。

他认为，从供需关系上看，供应过大必然导致价格上涨缺乏动力，相对稳定的价格也会使得购房者置业动作更加理性，有利于维持市场平稳。

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