三部门联合发声！优化房地产信贷！房贷利率能降到多少？

2023-08-21 03:08

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三部门联合发声！优化房地产信贷！房贷利率能降到多少？20230821

作者：齐俊杰看财经

8月18日晚上，央行，金管局和证监会，三部门联合召开会议，重要有以下内容

会议强调，金融支持实体经济力度要够、节奏要稳、结构要优、价格要可持续。主要金融机构要主动担当作为，加大贷款投放力度，国有大行要继续发挥支柱作用。还要注意挖掘新的信贷增长点，积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设。调整优化房地产信贷政策。要继续推动实体经济融资成本稳中有降。

这几句话很关键，说明金融管理部门已经非常明确，要持续增加货币的供给，提高信贷的投放，而且还提出了金融机构的担当问题，那就是说对现在这种，社融倒退的情况是不满意的，要求各金融机构特别是国有大行，要继续加大贷款的投放力度，估计十有八九已经下了信贷的指标和任务，也就是说，在一个限定期内必须把一定额度的贷款发出去。至于该给谁，既能安全，还能完成任务，那么大行们自己去想办法，管理部门给出的方向就是，城中村改造，平急两用基础设施，很多人不理解啥叫平急两用？就好比盖个度假村或者酒店，平常能自己经营，吸引游客。关键的时候我能改成大型传染病收治中心，这就叫平急两用，估计以后这种东西少不了。最近政策反复提到他。

最最重要的就是提到了调整优化房地产信贷政策，这块有两个理解，一个是继续降低新增贷款利率。估计今天LPR利率就会调降，而且5年期可能会比1年期调降幅度更大，至少15个基点，这就是主动在给房贷降息。但现在大家最关心的就是存量房贷利率怎么调整，这块估计也正在紧锣密鼓的协商和计算当中，因为会涉及银行安全，所以得先算清楚了再说，之前我们就讲过，银行拿到你的房贷，并不是等着你一点一点还款，然后再把钱收回来的，要么他你的房贷卖给其他的资产管理公司，要么就是抵押给其他机构，也把流动性先收回来。这样才能保证他一笔资金循环使用，在你的房贷上他每年赚1个点就够了，一笔资金他循环10次，就能赚到10个点了。但现在要改合同，降低存量房贷，那这个就得好好算一下了，如果给购房人降了1个点，那银行基本就等于30年白忙活了。而现在如果把加点取消，很多房贷利率恐怕还不止要降1个点。所以银行方面的阻力巨大。这也是为啥说了2个月了，一个自觉自愿降存量房贷利率的银行都没有。央行不得不出面指导，但现在也快一个月了，还是没有出细则。

但是既然央行已经说了，而且从鼓励协商到指导，那么就肯定会降，但现在的问题是降多少怎么降，估计各退一步的概率比较大，比如降50个基点，或者80个基点。让银行切实的让利出来。再加上LPR的调降，也差不多能有1个百分点了。不明真像的购房人，可能也会满意。如果能降一个百分点，其实还是挺多的。我们按照100万贷款30年计算，利率5%的话，每个月等额本息要还5300多，如果把利息降到了4%，那么就变成了4700多，相当于一个月就多出600块钱，一年就是7000多。30年总计能少还款20万。这对于一般中产家庭来说，绝对不是个小数了。那么对于那些贷款300万，500万的人来说，一个月节约的钱就更多了。

另外，其实利率也还有下调空间，未来再有2-3次降息应该是很可能的事情，那么也就是说房贷利率很可能会降到3.5%，那么百万贷款30年，每月还款不到4500元，一个月降800，这肯定就是实打实的增加收入了。所以前几年高点买房的人，其实现在是有盼头的，购房利率降到3.5%是还是非常有可能的。但也同时意味着，这两年倒腾经营贷偿还房贷的人，就又亏了。不但要承担一些费用，还要承担巨大的风险。一旦近期贷款的压力过了，也就是银行不再为贷款完不成指标而发愁的时候，他就该腾出手去查经营贷违规的问题了。其实哪些违规，他比谁都清楚，之所以不说就是因为现在贷款压力太大，本来就完不成任务，所以也就睁一只眼闭一只眼。

一旦存量房贷利率下调落实了，那么肯定是利好消费，但不利于银行，这是一种存量博弈，相当于银行把他的利润给了购房人。直接每月给购房人发了几百乃至数千元现金，全国住户部门房贷余额大概是不到40万亿，降一个点，就相当于每年持续释放数千亿资金出来消费。对经济会有明显的提振作用。就好比说房贷利率真降了，您是不是得出去吃顿好庆祝一下。

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