【宏观市场】利好刚改需求——点评房地产信贷政策优化

事件：

8月30日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》、《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。

‍点评：‍

‍一、存量房贷利率下调较为温和‍

从存量房贷利率下调来看，适用主体方面，存量首套住房商业性个人住房贷款，是指2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。公积金贷款数据显示，首套房公积金占比持续维持较高水平，2022年公积金贷款中首套房占比达到了81.9%。

下降幅度方面，首套房存量贷款可获得下调，且调整后在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。加点幅度不得低于原贷款发放时所在城市利率政策下限，利率调整幅度或不及此前部分市场参与者的预期。以上海为例，2021年7月后首套房利率下限为LPR上浮35bp，按此利率获得贷款的借款人将无法额外降低加点。

在此情景下，三类按揭贷款人或可受益于利率下降：一是历史上部分城市因为按揭额度供不应求，实际贷款利率高于所在城市首套房利率下限的购房者；二是向LPR转换过程中选择固定利率的购房者，大约占到购房者的1%；三是原本以非首套房贷利率贷款，但目前已符合首套房要求的贷款者：例如，曾经有2份房贷，但提前偿还了第1份，如当地政府改为执行“认房不认贷”，则当前房贷或可按“首套房”标准进行调整；或者此前所在城市执行“认房认贷”，仅有1份房贷的购房者被按“二套贷款”的利率执行，现所在城市执行“认房不认贷”，则当前房贷或可按“首套房”标准进行调整。

对于第二类情况，我们假设2019年LPR换锚时选择固定利率的购房者至少能够享受到近年来LPR下降的利好，则其每年节约的利息成本约为18亿。对于第三类情况，截至2023年6月的个人贷款住房余额为38.6万亿。根据中指研究院的数据 ，截至2022年2月约有23%的调查人群采用“置换购房”方式购买房屋。参考兴业研究2023年8月25日发布的《“认房不认贷”可以带动多少融资需求?》报告，“目前‘认房又认贷’、同时二套房首付比例比全国水平更高的城市，主要是一线城市和部分二线城市，其商品房销售额在全国的占比分别为11%、12%。”利率降幅方面，样本城市首套与二套房按揭利率平均相差约86bp。故本轮按揭利率调整或为第三类购房者每年降低175.6亿元的利息支出。

调整方式方面，可以通过两种方式调整：一是同一承贷机构新发放贷款置换存量贷款；二是协商变更合同约定的利率水平。

本次按揭利率调整幅度较为温和，叠加近期存款利率下调 有利于银行稳定息差。

‍二、优化差别化住房信贷‍

从优化差别化住房信贷政策来看，本次央行对首付比例以及个人住房贷款利率均做出了调整。首付比例方面，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。该举措主要利好限购城市，此前限购城市的首付比下限为首套30%和二套40%，现均降低10%。不过，各地依然可以自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

房贷利率方面，首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，仍然为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点。2019年8月央行发布公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，其中首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。调整后，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限为不低于相应期限贷款市场报价利率加20个基点，较之前下调40bp。

根据中指研究院数据，2022年11月时，80多个城市已经调整首套房首付比例为20%，达到全国首套房首付比例下限。重庆、贵阳分别在2022年2月、4月下调首付比例。商品房销售方面，首付比例下调未能扭转重庆与贵阳商品房销售同比负增长的态势。二手房价格方面， 贵阳二手房价格同比降幅在政策出台一段时间后有所收窄，但重庆二手房价格同比未有明显好转。