【宏观市场】保障房“保基本”，商品房回归商品属性——保障房政策点评

10月26日，经济观察网获悉，8月25日国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文，以下简称“14号文”）。“14号文”明确了分层的住宅体系：一方面，加大保障性住房建设和供给；另一方面，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求。这意味着，未来高能级城市的基本住房需求将更多通过保障房来满足，改善性住房需求将更多通过商品房来满足。

商品房方面，回归商品属性，满足改善性住房需求，意味着限购限价政策或有放松，不同品质住房的中长期价格预期或分化。同时，提出适当改建或收购存量商品房用作保障房，有利于消化商品住房库存。新加坡经验显示，新加坡组屋没有改变新加坡普通商品住房上涨的长期趋势，但涨幅得到一定的抑制。

保障房方面，从保障对象看，具有“按需分层”的特征，要求合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。从经营原则看，强调“保本微利”。从管理模式看，此轮规划建设保障房强调“封闭管理”，闲置住房由各地政府按规定予以回购。从土地来源看，保障房可以划拨方式供应土地，仅支付相应的土地成本。按历史上房地产投资的支出结构估算，与市场化拿地相比，保障房成本或可以降低6%左右。为保障资金来源，未来或通过结构性货币政策工具或政策性开发性金融予以支持。

目前保障房建设方案的细节还未披露。从新加坡经验来看，如何通过保障房和商品房的差异实现市场分层、避免套利，如何筛选保障房的购房人群等都是重要的课题。

预计国有企业，包括地方城投公司将成为保障房重点建设主体。长期来看，保障房建设力度加大将推动房企业务模式转型。房企业务模式将由高周转、轻产品向注重产品设计、建筑质量、物业管理的精细化管理模式转型。