【宏观市场】“认房不认贷”可以带动多少融资需求？——货币政策与流动性月报

7月28日，根据住建部网站消息[1]，近日住房城乡建设部召开企业座谈会，会议指出：“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘ 认房不用认贷’等政策措施” 。8月1日，根据人民银行网站消息，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，指出，“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。

如果未来“认房不用认贷”政策落地，是否能够明显拉动住房贷款融资需求，进而对资金面产生影响？本文将对“认房不认贷”政策能够拉动的住房贷款规模进行测算。

一、“认房不认贷”可以带动多少融资需求？

根据中指研究院统计，截至7月29日，仅一线城市和部分二线城市仍执行“认房又认贷”[2]。其中，一线城市“认贷”标准最为严格，即以是否有过购房贷款记录作为判定标准，即使名下无房、贷款已还清，也被认定为二套，适用更高的首付比例；二线城市中仍然“认贷”的城市，通常判定标准是“贷款是否结清”，首付比例可能设定阶梯差异。

为了计算“认房不认贷”对住房贷款的拉动，我们选取目前“认房又认贷”、同时二套房首付比例比全国水平更高的城市作为样本城市，主要包括北京、上海、广州、深圳、西安、厦门、成都、长沙、合肥、福州、宁波、无锡等十余个一二线城市。假设在“认房不认贷”政策落地之后，上述城市的首付比例回落至全国平均水平，也即同等商品房销售额对应的住房贷款比例上升，据此计算“认房不认贷”政策对于住房贷款的拉动规模。

我们通过房地产开发投资的资金来源数据估算首付比例，定义首付比例为“定金及预收款/（定金及预收款+个人按揭贷款）”。从各城市公开披露的数据来看，2021年，一线城市中北京、上海的平均首付比例分别为86%、85%，二线城市中成都、福州的平均首付比例分别为75%、74%，而2021年全国的平均首付比例为70%。可见，一线城市的平均首付比例明显高于全国平均水平，二线城市的平均首付比例略高于全国平均水平。

接下来，我们假设“认房不认贷”的政策落地之后，样本城市的首付比例向全国水平回归。2023年1-6月，全国平均首付比例为66%，计算中假设一线城市、二线城市的首付比例分别由85%、74%回落至66%。样本一线城市和二线城市的商品房销售额在全国的占比分别为11%、12%，如果按照2022年全国商品房销售额13万亿元的水平估算，在首付比例回落的假设下，对应样本一线城市和二线城市的全年个人住房贷款提升规模分别为2831亿元、1266亿元，合计为4097亿元。这意味着，对于单季度的信贷投放而言，“认房不认贷”对于个人住房贷款的拉动在1000亿元左右。如果商品房销售规模较2022年进一步收缩，其撬动的融资需求会低于上述水平。

综上，由于目前全国大多数城市已经落实了“认房不认贷”的政策，仅有一线城市和部分二线城市政策较为严格，因而，“认房不认贷”政策落地后，对于个人住房贷款的拉动规模较小。

二、7月流动性回顾和8月流动性展望

2.1 7月流动性回顾

7月跨半年之后资金面转松，7月DR007和1年期NCD利率的中枢均较6月回落。7月流动性整体较为宽松，仅税期和月末，短端利率出现短暂上行。DR007的月度均值为1.80%，较上月下行9bp；1年期股份行NCD利率的中枢为2.32%，较6月下行4bp。对比而言，DR007和7天逆回购利率倒挂幅度较小，仅10bp左右，而1年期股份行NCD利率和MLF利率倒挂超过30bp。7月融资需求偏弱，1M票据利率在月末接近0。

2.2 8月流动性展望

9月底之前完成新增专项债发行，8月政府债净融资规模可能突破1万亿元。9月较8月多发行一期贴现国债，预计国债发行规模接近10000亿元，净融资6000亿元左右；考虑到9月底之前要完成新增专项债的发行，而7月新增地方债实际发行规模不及计划发行规模，8月新增地方债规模可能达到6000亿元左右。据此，政府债净融资规模合计可能达到1.2万亿元。此外，预计8月广义财政净支出的规模在7000亿元左右。预计央行可能在政府债的发行高峰，增加公开市场操作的投放，维持流动性整体平稳。

7月14日新闻发布会指出要综合运用降准等工具，降准时间可能在9月左右。2023年8月、9月的MLF到期规模均为4000亿元，较7月上升，且第四季度MLF到期规模将进一步上升。根据存款增长的缴存基数上升、公开市场操作等导致资金缺口推算，到2023年9月，累计资金缺口约5000亿元，可进行一次25bp左右降准。因此，降准时间可能在9月左右。