三部门推动落实“认房不认贷”！相关个人所得税优惠政策延期

2023-08-25 23:08

来源：证券时报、财政部税政司

房地产利好政策不断。

三部门推动落实“认房不认贷”

2023年8月25日，据新华社消息，住建部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据住建部有关负责人介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

7月底以来，房地产政策积极信号不断释放。7月24日，中央政治局会议首次明确了“我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，并首次提出要“适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”。7月27日，住建部就落实会议精神，强调要“大力支持刚性和改善性住房需求”，进一步明确了三大政策支持方向，包括降低购买首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”。

此次三部门发布优化住房认定标准的通知，是对此前中央调整优化房地产政策定调的具体落实。

受此消息影响，A股地产股午后逆势拉升。截至收盘，珠江股份、中迪投资、京投发展涨停，大龙地产、渝开发涨超5%，金地集团、保利发展、万科A等纷纷走高。

业内人士认为，三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，是一个利好的政策信号，对于一线城市、热点二线城市的改善需求影响较大，能够降低购房成本。

同日，财政部、税务总局、住建部发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

为继续支持居民改善住房条件，现就有关个人所得税政策公告如下：

一、自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

四、符合退税优惠政策条件的纳税人应向主管税务机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关材料，经主管税务机关审核后办理退税。

五、各级住房城乡建设部门应与税务部门建立信息共享机制，将本地区房屋交易合同网签备案等信息（含撤销备案信息）实时共享至当地税务部门；暂未实现信息实时共享的地区，要建立健全工作机制，确保税务部门及时获取审核退税所需的房屋交易合同备案信息。

特此公告。

财政部税务总局住房城乡建设部

2023年8月18日

降低换房需求购房成本

对于三部门此次新政，易居研究院研究总监严跃进认为，这是住建系统和央行金融系统出台的影响较大的购房政策。其核心内容是，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。此次三部门政策对于后续各地房地产政策的开展具有非常好的指导价值。

在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，三部门推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，是一个利好的政策信号。

严跃进指出，过去若是执行了“认房又认贷”政策，部分有过贷款记录的购房者，其换房方面可能会被认定为二套房，导致认购首付比例和利率明显偏高，购房成本加大。此次政策明确，对于首套房的认定，只看所在城市是否有房，而不看是否有贷款记录，即只要名下无房，就可按首套房进行认定。这就使得一些有过贷款记录的购房者，也可以享受到首套房的政策，使得购房的成本快速降低。

张宏伟也认为，这项措施对于一线城市、热点二线城市的改善需求影响较大，因为这些城市改善需求相对旺盛，迫于此前在“认贷”的劣势，短期内无法改善居住条件。当前，既然“不认贷”了，就有助于这类城市的首次改善、改善市场的主流需求进一步释放。另外，上述城市的改善需求更多的是置换型需求，也就是需要卖一套再买一套，同样，被卖掉房屋的中小户型市场，也被会带动起来。

据严跃进测算，若一线城市调整“认房又认贷”政策，调整后，购房者认购二套房可适用首套房首付比例，即从73%降至33%。按600万总价的房源计算，首付款将从435万元降至195万元，首付成本降低了240万元，即降低了55%的资金支付压力。同时，调整后，购房者认购二套房可适用首套房利率，即从5.03%降至4.50%。按一线城市二套房平均贷款本金405万元计算，月供额将从21816元降至20521元，即减少1295元/月。30年累计减少47万元。

“综合以上两点，我们认为，若一线城市积极调整‘认房又认贷’政策，将通过降低首付款和降低月供等渠道产生显著的减负效应。”严跃进说。

值得注意的是，此次政策明确作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

对此，严跃进认为，这样做有两个好处。首先是和市场情况进行了挂钩，有助于政策的执行更好吻合市场的需求。其次对大城市落实此类政策有更灵活的操作。一些大城市当前市场存在冷热并存的情况，后续可以根据对市场的研判以更好地制定“认房不认贷”政策。“当然，鉴于一线城市目前对于‘认房不认贷’执行的呼声，预计一线城市在8月底至9月初也会陆续出台新的房贷政策。”他说。