Deal分享第10期: 现金流超高的Triplex，Off Market 捡漏价

2023-08-25 14:08

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今天分享的 deal 位于Seattle 的 Mount Baker，是在Lake Washington 旁边的传统富人区

基本信息

要价：$1.07M

房型：3户型, 每户2 房1卫

年代：1965

面积：2,540 sqft

占地：6,120 sqft

区域分析

咱们先来说说它所在的社区，Mount Baker。这是一个靠近Lake Washington的社区，在I-90的南边。它分为南北两部分。北边是豪宅区，大部分的房子售价都是$2-3M. 南边是热闹的商业区，以Townhouse 为主。下图是Redfin上显示的过去3个月卖掉的房子

说到这里，对Seattle 比较熟悉的小伙伴们就应该知道，这里是前几年Seattle 大规模的Gentrification的主要地段。你说对了！因为Mount Baker 交通非常便利，这里有Light Rail Mount Baker Station。

Mount Baker 处在I-5 和I-90的夹角处，10分钟就能上主干高速，15分钟就可以到Seattle Downtown. 这也就是为什么特别挑地段的PCC Market 就开在旁边。

关于Mount Baker的安全性，是经常被误解的。它旁边的Beacon Hill 的安全性不是很好，主要原因是离International District 比较近。但是Mount Baker 和Columbia City 的治安一直是很不错的，而且非常热闹。

多说一句，每年夏天8月份的Sea Fair中的水上飞机模型比赛，就是在Mount Baker 靠湖的公园里举行的。这个公园叫做Genesee Park，是西雅图老少皆宜的著名的湖滨公园。

为啥说是好Dael?

这个房子一共有3个units，也就是大家口中说的Triplex，每个都是2b/1b的户型，每一户都是800 Sqft, 属于西雅图Multifamily 里面最好出租的户型。

这里多说一句，大部分西雅图地区的Triplex都是一个single family house 爆改的，所以经常会出现一个unit 是3b/1b，另一个unit是1b/1b 这种情况。而这个房子在建设的时候就是按照Triplex来造的，所以户型特别端正。

现在里面住着Seller精挑细选过的信用分数超过750分的好租客，100% 按时付房租，从来没有延迟过。租金分别是 $1500， $1500，和 $1595. 因为都是时间很久的老租户，所以一直没有涨租金。

李老斯仔细调研了一下租金，当下的市场租金应该是1700/户，所以加起来能租到$5100/月。全年下来租金就是$61,000。这个房子现在预计的售价是$1.07M. 因为是Off market，双方省下了经纪人的费用，所以售价很低。

这么算下来，当下的Cap Rate 是4.3%，而涨完租金以后Cap Rate 可以达到5.7%。而这个涨租金的过程，叫做Force Apprciation，是Multifamily 投资最常用的增值手段。

而且，seller做了很多的upgrades，这个房子基本上就是啥都不用管的状态，只需要每个月坐等收租就可以了。具体的updates 包括：

投资分析

Triplex 通常被认为是最容易上手的MultiFamily 资产，适合从Single Family House 刚过渡到MultiFamily的新手。

为什么呢？因为Triplex 有两个优点。

Cash Flow 向多户型的Multifamily 看齐。西雅图常见的10户以上的Multifmaily 的Cap Rate 差不多也就是5-6%。而Triplex，尤其像这套户型端正的Triplex， Cap Rate 和多户型的Multifamily 几乎没有差别。

而同时，Triplex是不需要商业贷款的，而是可以选用Residential Loan。商业贷款的首付要求高，审核严格，而且条款苛刻。Residential Loan 就是咱们买Single Family House 常用的贷款，对新手非常友好。

总结一下，这套房子的Cap Rate 跟多户型的Multifamily 一样好，但是购入的成本可以向Single Family House 看齐。

这套房子几乎没有什么再需要装修的部分。这是个优点，也是个缺点。优点是对于刚上手的小白来说非常友好，不需要担心维护修缮费用。缺点是没有特别大的Force Apprciation的潜力。当然了，换换租客，就能把Cap Rate 从4.3%提升到5.7%，这还是挺吸引人的！

李老师wechat：liweixp18

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来源: qq