美国千禧一代掀起购房热潮：不靠父母，感谢新冠？

2023-08-28 00:08

图|《聊天记录》

对许多千禧一代来说，拥有一套自己的房子一直是个遥远的梦想。但是，在推迟结婚、推迟生育、纠缠于学生债务多年之后，所谓的“租房代”，终于成为美国房地产繁荣的一大推动力。

研究公司CoreLogic估计，千禧一代的购房对2020年房地产销售增长的贡献超过60%。2020-2022年，千禧一代占据所有房贷申请的一半以上。

一大批美国年轻人买下了他们人生中的第一套房子，但这种繁荣会持续下去吗？

千禧一代购房潮

维基·布勒(Vicki Buehler)从未想过她能买房。由于推迟付款，在30多岁时，她的学生贷款总金额激增至20万美元（约145万人民币），最终导致违约，个人信用评分下调为次级。布勒是纽约宾汉姆顿的一名工人赔偿律师，年收入约为 60000 美元（约43万人民币）。“那时我觉得，拥有自己的房子像癞蛤蟆吃天鹅肉”她说。

事情突然在2021 年出现转机，身为千禧一代的布勒成为了美国同龄人购房潮中的一员。

千禧一代，指在1981年至1996年之间出生的人，他们曾经被人嘲笑为因为在牛油果吐司上花费太多而买不起房子的一代。许多千禧一代表示，阻碍他们买房的不是无意义的消费，而是基本性经济劣势。例如工资停滞不前和住宅负担危机等，这些困难他们父母从未遇到过。

但现在，千禧一代取得了一些了不起的成就：他们已成为一个多数人都拥有住房的群体。根据房屋租赁平台RentCafe对住房数据的分析，2022 年，美国千禧一代有房一族的比例增加到 51.5%。即使在纽约、洛杉矶等房价高昂的大都会，他们的住房持有率也剧增。

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这是否表明，美国千禧一代的生活前景被批评者和自己低估了？

负担沉重的一代

2007年全球金融危机后，许多美国千禧一代的大学生面临着糟糕的就业前景和薪资水平。与此同时贫富差距加剧，2010年后的美国房价上涨速度高于工资上升速度。“他们一成年就面临经济危机，背上沉重的学生债务，美国千禧一代比其他世代更晚买房。” 房屋租赁平台RentCafe的房地产作家及分析师亚历山大·博斯（Alexandra Both）说。

在线公寓租赁平台Apartment List分析数据发现，到30岁时，只有42%的千禧一代拥有房屋，而X世代（出生于 1965 年到 1979 年的人）的有房比例为48%，婴儿潮一代（出生于 1946 年到 1964 年的人）为51%。一直到40岁出头，最年长的一批千禧世代的住房拥有率都低于前几代。

布勒说，很多事情发生了出乎意料的变化，帮助像她这样的很多人达到了购房所需的经济水平。像许多人一样，布勒在大流行期间跳槽并涨薪，受益于政府紧急暂停偿还学生贷款，开始有了更多的存款。

当房东问她是否愿意购买过去10年她一直租的复式公寓时，布勒犹豫不决。“我刚刚从困境中走出来，存了一笔自认还不错的储蓄金，用来支付几个月的开支。”她说。

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布勒向一位房地产经纪咨询，房产经纪告诉她，如果她选择不买这套房子并搬出去，她要支付更高的租金，因为房租水平已经超过她当前支付的金额。如果她买下这套房，她可以选择出租一间房帮助还房贷。一位房贷经纪人表示，虽然布勒的信用水平下调为次级，但她仍然有资格申请由联邦住宅管理局承保的政府担保贷款，这种贷款要求的首付款较低。

2021 年夏天，布勒以约 16万美元（约117万人民币）的价格购买了这套复式公寓，首付 3.5%，约为 5000 美元（约3.6万人民币）。每月支付的房贷（包括税款和保险）约为1300美元（约9476元人民币），她用900美元（约6560元人民币）的租金收入抵消了部分费用。“现在，我达到社会期待的样子了吗？达到了，或者至少很接近。但同时，我也40岁了，“布勒说。下个月，她的学生贷款将恢复。“对的时间，对的地点，对的事。”她说。

确切一点说，对的时间就是指新冠疫情。学生贷款暂停和核酸检测逼更多人选择缩衣节食，省下来更多的钱。而首次购房者也受益于低房贷利率，2021年时 30 年期房贷的平均利率为 2.8%，而在2023年平均利率为 6.9%。工作流动率高以及远程工作的主流化，让人们可以搬到家人或更经济实惠的地区居住。

图|《聊天记录》

全美房地产经纪人协会（NAR）副首席经济学家兼研究副总裁杰西卡·劳茨（Jessica Lautz）说：“一些千禧一代确实受益于疫情。”

疫情红利

根据NAR的数据，只有不到20%的千禧一代，付房子首付时需要求助家人和朋友，其他人则通过购房前与亲戚朋友合住省下了钱。一小部分是因为获得了遗产。

33岁的玛丽·韦伯（Mary Weber）是一名水文地质学家，当她考虑购房时，她的年薪大约在8万美元（约58.3万人民币）。她说，之前她的财务问题让她无暇顾及买房。“作为千禧一代，工作并不是一直都有的。我身边有很多同龄人甚至比我年长的人，都找不到工作且存款枯竭”她说。工作多年后，由于她一直担心会被解雇，她开始存钱。

新冠疫情让她无法花钱出门旅游。同时每月387美元（约2821人民币）的学生贷款被暂停，这让她的存款增加到约18000美元（约13.1万人民币）。抗焦虑药物缓解了她的不安，包括对住房的不安。“我当时就想，很多比我经济状况糟糕的人都买了房子，他们都活得很好。”她说。“头一次，我觉得我有足够的钱来照顾自己了。虽然新冠让我脑子有些糊涂，但好处是，它让我不再胡思乱想，终于买了房。

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2021 年，玛丽以 31万美元（约226万人民币）的价格买下了一套房。尽管房子只有一个卫生间，但她将房间放到短租平台Airbnb上，帮助她偿还每月1700美元（约12392人民币）的房贷，这给了她前所未有的安全感。“即使我失去工作或重病，我都不会失去退路。”她说。

其他新房主表示，受益于远程工作政策，他们可以在更实惠的地方买房。35岁的莎拉·张伯伦（Sharla Chamberlain）背上有学生贷款，于2010年毕业进入了一个艰难的就业市场。她的第一份实习在华盛顿特区工作，时薪11美元(约80人民币)。“在华盛顿特区的六个月里，我减掉了 25 磅（约11公斤），因为维生太难了。”她说。

就在疫情爆发前，2020 年 1 月她利用公司的远程工作政策从旧金山搬到了丹佛。一居室的月租从2100美元（约15307元，她说这个价格在湾区 "绝对是捡到宝了"）降至1600美元（约11662元），一年后她搬到了一套月租1300美元（约9476人民币）的两居室。“我在旧金山一份还不错的薪水，在丹佛已经非常高了。”她说。除了加倍努力地存钱之外，通过跳槽莎拉涨薪了好几次，且同样可以继续远程工作。

2022 年秋，当莎拉买房时，她的年薪已经涨到了 13.4万美元（约97.7万人民币），此时房地产市场已经降温，利率上升迫使许多潜在购房者退出市场。根据购买记录，莎拉以45.7万美元（约333万人民币）的价格买下了房子，比之前的房主，一家亏损的房地产科技公司，便宜了将近2万美元（约14.6万人民币）。她申请了9000美元（约6.6万人民币）的装修贷款，加上税费和保险费，月供为 2900 美元（约2.1万人民币）。

莎拉说，她的学生贷款有大约35000美元（约25.5万人民币）（占总金额一半）已通过她所在的得克萨斯州大学提供的一项名为 "得克萨斯州 B-On-Time 贷款 "的计划被免除。这让她的每月还款降至116美元（约845人民币），她不仅能够在六年内还清且还能省下很多钱。

动荡即将到来

但对于千禧一代来说，动荡的日子可能即将到来。专家表示，提高住宅负担能力的政策可能已经停止。

NAR的劳茨（Lautz）说：“他们买了房子，在市场上也很活跃，但没有达到我们期望看到的这个年龄段的水平。”根据NAR的数据，2023年住宅负担能力稳步下降，库存也是如此，从2019年6月的190万套住房下降到2023年的100万套。2023年，婴儿潮一代再次成为最大的购房者群体，经常与寻求购买第一套住房的千禧一代竞争。