故事 | 洛杉矶房主车库改ADU，月收入$3000
据Insider网站8月31日报道 2019年底，当洛杉矶居民塞尔玛•赫普（Selma Hepp）决定把后院的车库改造成一个适合父母居住的家时，她认为这并不难。然而，该项目的翻修工作却比预想中复杂得多。但现在她每月的租金收入约为3,000美元，超过了每月2,700美元的抵押贷款。
赫普的房产位于洛杉矶伯班克（Burbank），该房产的车库已被前任业主改造成了一个起居空间。赫普的父亲移民美国前在克罗地亚从事建筑行业，她认为父亲可以胜任装修工作。此外，赫普是房地产数据和咨询公司CoreLogic的首席经济学家，所以她有朋友和同事可以提供建议和联系方式。
赫普于2018年购买了这处房产，其中包括一栋三居室住宅。作为一套固定房屋，赫普希望利用加州允许建造附属住宅单元（ADU）的新法律，即在单一地块上增建住宅。
在为业主建造ADU铺平道路方面，加州所做的工作比美国任何一个州都多。加州通过了一系列法律允许建造ADU，并在某些情况下帮助支付ADU的建造费用。据加州大学伯克利分校特纳住房创新中心（Terner Center for Housing Innovation）的数据显示，加州获准建造的ADU数量从2018年的约8900个激增至2021年的23660个，大部分都位于洛杉矶。
在加州，建造一个ADU的成本通常从10万美元到40多万美元不等。在全美范围内，ADU都不成比例地建在更富裕的白人社区。
事实证明，车库需要进行一系列改动，包括改建地基，才能符合城市的建筑规范和法规。因此，赫普寻求外部帮助，并为自己设定了5万美元的预算。赫普说:“我们一开始以为只是翻新一下，但在符合法规之后，发现事情远不止如此。”
赫普在社区社交网络应用Nextdoor上找到了一位价格合理的建筑师的推荐，建筑师花了几个月的时间才完成翻新图纸。赫普表示，在市政府提出修改意见、建筑师提交了更新后的计划后，建筑师不再回复信息了。她认为，在疫情最初的几个月里，随着装修和建筑项目的需求激增，建筑师一直忙于新项目。
图源：Insider
经过18个月的努力，赫普终于从另一位建筑师那里拿到了图纸。但在此之前，她被告知车库地基需要平整。她还需要拆掉单元的两面墙，更换屋顶。她说：“找地基人员花了很长时间，因为地基人员给我报价5万美元。”
赫普觉得自己被骗了。她说:“我完全相信这样一个理论，如果你是一名女性，在得到房屋工程报价时，至少会多出 30%。”
在朋友们的帮助下，赫普终于找到了一个修地基的人，花了大约8000美元。建筑工程开始了，但这是一个艰苦的过程，部分原因是房屋建筑业面临着与疫情相关的供应链问题，需求量过大。此外，混乱的检查程序以及需要获得施工各方面的批准也拖慢了进度。
赫普说：“压力很大，因为每走一步我都需要弄清楚下一步是什么，很难得到一个直接的答案。对于一个在房地产行业资源和人脉都比我少的人来说，建设过程可能会更加困难。”
经过3年多的建设，这栋500平方英尺的单间公寓于今年夏天完工。赫普设法将费用控制在5万美元的预算之内。该住房的特点是一个庭院和一个独立的办公空间。
在施工过程中，赫普与新对象约会，最后二人在洛杉矶市中心的中城（Mid City）买了一栋房子。她搬出位于伯班克的住宅，现在其父母住在那里。他们负责打理Airbnb，帮助接待客人。
赫普表示，她很难找到长期租客，这可能是因为她家靠近几大电影制片厂的总部，而好莱坞的编剧们已经罢工好几个月了。因此，她在Airbnb上出租ADU。赫普说：“因为罢工，我把它放在Airbnb上出租，因为有足够多的游客来这里，他们想去环球影城，他们想去伯班克工作室或华纳兄弟工作室。”
赫普表示，自租房以来，这套公寓几乎一直客满，她每个月能赚3000美元左右。在过去的几年里，她还设法为自己的抵押贷款再融资了几次，每月支付2700美元，现在这笔钱由她的ADU租金收入支付。
赫普认为，虽然将ADU建成投入使用的过程漫长而复杂，但这是为捉襟见肘的市场增加住房的好办法。她指出，伯班克街上大约一半的房产都有ADU。
赫普说：“如果你需要一个额外的单元，洛杉矶肯定需要，我们确实面临住房危机。并不是每个人都会利用这一点，因为并非所有房产的位置都能让建造ADU。但我确实认为这是有潜力的，这是朝着正确方向迈出的一步。”
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