园区的发展本质上和企业一样，有三种现金流：一种是经营性现金流，就是通过租售并举的方式回笼的现金，以及和地方政府分税或奖励、返还等方式获得的产业导入收入，这部分考察的是园区的经营能力和产业导入能力；一种是筹资性现金流，通过银行等金融机构借贷、园区城投债等主要方式进行的融资，这方面考察的是园区的资信等级和实力；还有一种来源于投资性现金流，通过投资具体项目、企业等，获得分红或股权变现形成的现金流，这部分考察的是园区的投资管理能力。

产业园区的财务能力，离不开其财政权，即财政结算体制。毕竟很多园区的建设运营当中，一个重要的现金来源还是因为履行了政府土地开发建设和产业运营的功能，而需要和政府进行财政结算。产业园区的财权，有的是具备独立财权，可以设立财政金库，在税收结算体制中采用直接和地方政府进行分税制；而有的产业园区没有独立财权，园区内的税收先全额上缴，但是上级政府会再以转移收入的形式返还。虽然两者都能获得一定的财政结算收入，但是自由度还是存在一定的区别，有独立财政权的园区，管委会对收入支配具备较高的选择权；对于无独立财权的园区，税收返还比例毕竟还取决于上级政府的统筹安排，容易在一定程度上受到政府调配及返还进度的影响。

另外，政府性基金收入分配机制则多数情况下属于上级政府统一调配。当然，如果一个园区包含其他行政区划或与其他行政区划重合，这个园区就具备完全的行政区属性，比如很多地方区园合一，如桂林高新区和七星区的两区合一，如西安高新区的独立区划等，这种财政自主性就非常高。园区的财政收入除了税收，还有很大一部分是来源于土地出让收入。园区在建设期阶段，或者发展原因，产业尚未成熟或者转型不顺，税收创造能力较差，而政府为支持产业落地，鼓励招商引资，往往对进驻企业采取税收优惠政策，导致税收规模有限，因此园区财力较为依赖土地出让收入。为加快园区开发建设，上级政府对园区的土地出让收入返还的比例通常较高，园区“土地财政”现象更为严重。

但是从经验上来看，因为产业导入的竞争程度和企业的谈判能力，导致很多园区的产业用地其实是亏损的，一级土地开发成本实际高于产业用地出让价格的现象也比比皆是，这对园区的发展提出了新的难题。所以，一个园区要获得长足发展，除了财政收入支撑之外，核心来源于其自身的运作，园区的财务能力分不同阶段对应不同的主要收入来源，如园区在开发建设阶段，主要来源是银行贷款和政府财政拨款；成熟到一定规模，则主要为税收收入、土地转让收入、出租收入和财政拨款等；部分园区还将通过产城融合的进程，开发商业地产、住宅地产，并提供物业管理、企业服务等方面，形成综合性的地产和服务并举的收入，园区发展到这个阶段，就容易走上高质量发展的道路。

在高质量发展道路上，有的知名园区利用自己的成熟经验，形成品牌输出和园区异地拓展业务，通过复制形成的新的收入来源；而有的园区则大力加强金融投资配套服务形成丰厚的投资收益。

租金覆盖运营成本和贷款利息，通常来说，租金会有一个自然增长率，同理，银行利息也多是复利计算。但在最近两年，随着土地调控的深入以及园区市场趋于饱和，租金上涨的预期被打破，而融资的成本却在不断上升，此消彼长间，园区的生存环境已是十分堪忧。因此，对资产方来说，首要的任务就是迅速实现盈利（至少要覆盖运营成本和利息支出）。

为了达成这一目标，园区需从开源和节流两方面入手。在提高收入方面，一是要注重规划的引领作用，基于手头的资源，制定园区未来五到十年的规划，以产业集聚为核心诉求招商，而非以租赁为第一目的；二是要提高园区的产品力，在建筑设计、建筑选材、景观打造等方面下功夫，同时根据选定产业的诉求打造载体空间、层高、载重等，当然代价可能是更高的建安成本；三是打造基于企业需求的产业配套，从帮助客户解决问题的角度出发，提升园区的溢价能力；四是提升招商人员的招商能力与产业认识水平，应用招商工具，拓宽招商渠道、创新招商模式；五是在营销上发力，通过多渠道传播，拔高园区层次、提升品牌影响力。

节省成本方面，主要有三个方向，一是降低资金的获取成本，要达成这一目的，关键在于拓宽融资渠道，但更多还是取决于资产方的自身实力，如果资产方实力不济，又没有政府背书，则很难获取到低成本的资金；二是降低工程成本，在项目施工过程中，根据所选的技术方案，严格按成本计划对成本费用实施控制；三是降低运营成本，具体包括团队成本、营销策划费用、招商代理佣金、行政办公费用等。

EBITDA通俗释义

EBITDA——即息税及折旧摊销前利润。

名词听起来很复杂，稳住，莫慌。看下面这张图你就懂了。

息：借款的利息；

税：单指所得税；

折旧：固定资产折旧。比如10万的设备，使用寿命5年，平均下来每年2万元的折旧费。

摊销：无形资产摊销。比如10万获得某知识产权5年的授权使用，那么摊销费就是每年2万。

EBITDA和净利润的区别：EBITDA没有包含企业的非核心经营利得和损失，也没有包含优先股息和税收；而净利润把这些全都计算（作为加减项目）在内。产业园区，通常是作为区域经济发展需求，在特定区域规划及发展政策下，由政府部门确定的空间区域。通常产业园区包括的内容较为宽泛，包括高新区、经济技术开发区、保税区、自由贸易区等多种类型。而园区开发商，作为承担产业园区开发的主要角色，业务范围覆盖完整的土地及地产开发流程。从土地一级开发到房产开发再到后期园区运营及存量物业改造更新，根据产业园区所处开发阶段，园区开发公司承担区域内的园区工业地产建设、开发、招商、运营等各项业务。

研究区域开发企业的核心在于分析园区内园区工业地产的资产价值及潜在增长能力，园区开发企业的核心框架，重点应该关注企业报表内持有物业资产的变现能力及潜在的外延增长潜力。可以从以下三个方面搭建园区开发企业的分析框架：租金驱动的内生增长；潜在的外延增长机会；多元化的增值业务扩张。

1、租金驱动的内生增长：租金增长及存量更新构成核心驱动力

园区企业的内生增长主要来自于持有物业的租金收入增长，而通常情况下，驱动租金收入增长可以从以下三个角度拆解进行分析：单位租金增长；租户调整升级；存量物业更新。

2、潜在的外延增长机会：增量开发及外延并购，贡献增量增长

存量物业的租金收入水平增长外生增长主要来自于租金水平的增长，平均租金水平的提升虽然相对稳健，但增速一般。而租赁物业的规模则需要通过园区企业获取增量土地开发，或者是通过收并购机会，获得更快速的规模增长。

3、多元化增值业务扩张：创投、物业等多元业务打开增长空间

从经营业务范围来看，园区企业依靠自身产业优势，不断探索多元化发展路线。其中，陆家嘴及张江高科在多元化增值业务方面已经开始探索，结合自身业务模式及园区重点产业，分别在金融、物管、创投方面发展多元化业务转型，贡献新的利润增长点。

从估值的角度，由于园区开发行业的商业模式下适用的会计准则，无论是净利润还是净资产，对于企业的现金创造能力及资产价值的水平都难以客观而全面的反应。从园区企业的经营角度来看，衡量企业经营能力的核心在于持有大量园区物业下变现能力的变化。相应的，估值的方式应该从常用的PE、PB的估值方法切换为企业倍数，即EV/EBITDA的角度衡量。

PE、PB传统估值框架下的局限性

对于园区开发企业，资产负债表中的投资性房地通常按照成本法计量，成本法带来两个问题分别影响了PE与PB估值方法的横向可比性。

从利润的角度而言，对于园区工业地产租赁业务，主要的成本为当期投资性园区工业地产计提的折旧，实际的园区工业地产租赁业务的现金流状况是要优于利润表中的净利润呈现。因此，在简单使用PE角度进行估值对比时，相对部分公允价值计量投资性园区工业地产的园区工业地产开发企业，尤其是港股上市公司时，横向缺乏可比性。从园区企业的PE水平来看，波动明显，股价并未围绕估值中枢波动。

具体来看，浦东四家园区企业每年针对账面上的投资性园区工业地产计提大量的当期折旧。其中，陆家嘴投资性园区工业地产当期折旧占地产租赁业务成本比例较高，当期投资性园区工业地产折旧6.85亿，占园区工业地产租赁业务成本的84%。浦东金桥则相对较低，但也占地产租赁业务成本的60%。

同样，由于投资性园区工业地产按照成本法计量，在持续折旧后，账面投资性园区工业地产难以衡量真实的资产价格。从PB估值的角度来看，由于账面净资产缺乏重估，园区企业PB水平波动明显，与PE一样，PB估值同样缺乏横向和纵向的估值可比性。

从投资性园区工业地产账面成本与建筑面积的对比来看，浦东四家代表性园区企业的账面价值显著较低。以高档办公及研发大楼物业为主的陆家嘴及张江高科投资性园区工业地产单方账面价值分别为11538及9140元/㎡，以高标厂房为主的浦东金桥及外高桥单方成本分别为3793及3747元/㎡。相比于上海浦东新区写字楼及高标厂房都显著较低。

从商业模式的角度来看，，衡量园区企业的关键并不是衡量账面资产的公允价值，因为园区企业一般并没有将持有物业主动销售的需求。而衡量企业价值的本质因该是衡量账面资产出租后，带来的稳定可持续的现金创造能力。

用EBITDA替代净利润可以更好的衡量企业持有物业的经营能力。虽然严格意义上，园区企业应该采用分部估值法分别对园区工业地产开发业务、园区工业地产持有业务及其他增值业务进行分部估值。但为了体现估值方法的便于使用，我们采取企业倍数对公司进行整体估值。

从实际估值水平的纵向对比上来看，典型的四家浦东园区开发企业EV/EBITDA自2018年以来基本围绕估值中枢正负一个标准差范围内波动，陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥的EV/EBITDA中枢分别为10.51、30.04、13.95及15.04，估值水平基本在正负一个标准差范围内波动。

EV/EBITDA角度下，企业价值增长来源于净债务及股权价值双重增长驱动。而2020年8月，住建部及央行颁布三道红线监管要求，对有息负债规模增长提出了明确的增量控制，从企业倍数估值方法的角度来看，在净负债规模增长受到控制的请款下，EBITDA的稳健增长将驱动园区企业股权价值的稳健增长。

从海外市场对比来看，以持有物业为主，收租模式下的园区工业地产开发商EV/EBITDA的估值水平也显著高于国内园区企业。在全社会回报率放缓的大背景下，持有收租的商业模式远期也具备估值提升空间。

港股上市公司太古地产作为典型的持有型物业开发商，专注于开发并持有商业地产项目。从收入结构上来看，公司2020年持有物业贡献收入103.13亿，毛利贡献83.36亿，物业出租是公司主要的盈利贡献来源。

从估值的角度来看，太古地产EV/EBITDA估值中枢在19.3倍左右，而A股上市园区企业陆家嘴、浦东金桥及外高桥EV/EBITDA估值中枢在10.51、13.95及15.04倍，除张江由于业务结构不同估值较高外，A股园区公司持有物业业务估值水平相比海外市场显著较低。

在当前园区工业地产环境下，开发环节中传统的开发销售的商业模式下，通过加快资金周转获取超越行业增速的难度将会持续加大，而土地成本的持续上升不断压缩开发商的盈利水平。

当前环境下，园区企业凭借综合开发深耕细作的开发模式，凭借拿地及融资上的成本优势，不断提升租赁物业质量。在稳健经营的同时，也不断向多元业态经营、金融创投等领域进行多元化探索。从估值上来看，由于大量资产在资产负债表中以成本法计量，带来PE、PB估值法对于园区企业存在一定的局限。

衡量园区企业持有物业经营水平的核心在于判断物业资产的现金创造能力EV/EBITDA估值法更加适用于园区企业。从估值水平上看，当前浦东龙头园区企业，无论纵向对比还是横向与其他市场企业对比，估值水平均处在较低水平。推荐浦东国资委下属龙头园区企业浦东金桥，同时，关注陆家嘴、张江高科及外高桥的投资机会。

园区工业地产政策调控超预期：园区开发企业仍旧属于园区工业地产行业范畴，2020年以来，园区工业地产调控政策持续收紧，尤其是融资端，融资环境超预期收紧将对园区工业地产的增速及盈利能力产生负面冲击。

疫情复发冲击租赁市场：园区行业物业租赁业务增长前提条件为国内新冠疫情管控良好，正常企业经营没有出现限制性干扰，如果新冠疫情反复，防疫措施限制企业现场办公，行业整体地产租赁业务将会受到冲击。

从估值的角度看，由于园区开发行业的商业模式下适用的会计准则，无论是净利润还是净资产，对于企业的现金创造能力及资产价值的水平都难以客观而全面的反应。从园区企业的经营角度来看，衡量企业经营能力的核心在于持有大量园区物业下变现能力的变化。相应的，估值的方式应该从常用的PE、PB的估值方法切换为企业倍数，即EV/EBITDA的角度衡量。

1、EV/EBITDA角度看园区企业估值

衡量企业价值的本质因该是衡量账面资产出租后，带来的稳定可持续的现金创造能力。因此，我们认为，用EBITDA替代净利润可以更好的衡量企业持有物业的经营能力。虽然严格意义上，园区企业应该采用分部估值法分别对园区工业地产开发业务、园区工业地产持有业务及其他增值业务进行分部估值。但为了体现估值方法的便于使用，我们采取企业倍数对公司进行整体估值。

2、PE、PB传统估值框架下的局限性

对于园区开发企业，资产负债表中的投资性房地通常按照成本法计量，成本法带来两个问题分别影响了PE与PB估值方法的横向可比性。

对于园区工业地产租赁业务，主要的成本为当期投资性园区工业地产计提的折旧，在简单使用PE角度进行估值对比时，相对部分公允价值计量投资性园区工业地产的园区工业地产开发企业，尤其是港股上市公司时，横向缺乏可比性。同样，投资性园区工业地产账面投资性园区工业地产难以衡量真实的资产价格，账面净资产缺乏重估，PB估值同样缺乏横向和纵向的估值可比性。

当前环境下，园区企业凭借综合开发深耕细作的开发模式，凭借拿地及融资上的成本优势，不断提升租赁物业质量。在稳健经营的同时，也不断向多元业态经营、金融创投等领域进行多元化探索。

从估值上来看，EV/EBITDA估值法更加适用于园区企业。从估值水平上看，当前浦东龙头园区企业，无论纵向对比还是横向与其他市场企业对比，估值水平均处在较低水平。推荐浦东国资委下属龙头园区企业浦东金桥，同时，关注陆家嘴、张江高科及外高桥的投资机会。园区工业地产政策调控超预期、疫情复发冲击租赁市场、研究报告使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时。

研究区域开发企业的核心在于分析园区内园区工业地产的资产价值及潜在增长能力，而由于园区企业主要以持有经营为主，资产的变现能力主要通过租金增长而非销售价格来体现。通过园区企业良好的经营管理下，以高品质的服务实现良好客户关系与最低经营管理成本，以此实现最佳租赁收益和租赁效率，实现企业表内物业的价值持续稳健增长。

因此，园区开发企业的核心框架，重点应该关注企业报表内持有物业资产的变现能力及潜在的外延增长潜力，从这两个角度，我们可以从以下三个方面搭建园区开发企业的分析框架：1、租金驱动的内生增长；2、潜在的外延增长机会；3、多元化的增值业务扩张。

租金驱动的内生增长：租金增长及存量更新

构成核心驱动力

园区企业的内生增长主要来自于持有物业的租金收入增长，而通常情况下，驱动租金收入增长可以从以下三个角度拆解进行分析：1、单位租金增长；2、租户调整升级；3、存量物业更新。

1.  单位租金增长：物业价值内生增长的核心要素

单位租金增长是衡量园区企业持有物业变现能力的核心因素。通常情况下，由于经济的持续增长，园区企业所持有的物业位于城市核心地段，叠加政策扶持的因素下，整体市场需求旺盛，物业的持有人对于租金的议价能力较强，带来单位租金水平的持续增长。

我们以陆家嘴的办公物业为例，上市公司陆家嘴持有的办公物业主要位于上海陆家嘴金融区内。2015年以来，公司成熟运营的甲级写字楼平均租金水平稳健增长，由2015年的6.94元/㎡/天上升至8.83元/㎡/天。2020受疫情影响，整体写字楼出租率有所下滑，但租金水平仍旧维持正增长，体现出公司下游租客较强的议价能力。

2. 租户升级：物业管理人资产管理能力的体现

从租金提升的角度来看，外部环境的供需格局决定了市场平均租金的变化趋势，而持有物业的管理团队，对于整体租户的主动管理与调整，决定了持有物业的业务获取超额租金增长的能力。

通常商业与写字楼物业租户租约年限在3-5年，而在租约到期后，园区企业可以通过主动的租户调整，以更具吸引力的承租人取代部分承租能力较弱的边缘性承租者，从而提高整体园区内物业资产的租金收益，带来资产变现能力的提升。而这一能力在商业及写字楼物业中则更为常见和重要。

其中，商业物业对于物业的持有运营方的招商运营能力要求最为严格，以购物中心为代表的商业物业的租户组合需要进行定期管理，而持续经营下带来的多业态、多品类积累将成为维持合理租户组合的关键，进而驱动租户整体销售额增长带动租金收入稳健增长。以陆家嘴持有的购物中心来看，餐饮、购物、亲子等多品类租户构建了宽泛的品牌合作商。

3.  存量物业更新：物业质量提升带来资产价值提升

受限于园区开发较长的综合开发周期，物业竣工到持续经营的时间跨度较长，在不同时期下，经济与产业的结构变化将催生园区内企业租户对于存量物业的更新替换需求。而通过老旧物业的改造更新、存量物业的土地转性二次开发等方式，提升物业资产的服务能力，进一步提升园区内物业和园区企业的内在价值。

园区工业厂房工业用地评估是房、地产评估工作中相对简单的一种类型，本文基本抛开书本，以评估实务为出发点，总结了工业用地评估、审核中遇到的多。

土地使用权分类  土地使用权按类型分为集体所有、国有二大类，其中国有包括出让、划拨、 租赁、授权经营、作价出资五种，评估实践中常见的是出让、划拨二种，其他几中用地因为比较少见，拟另辟专题，本文着重于出让、划拨二种使用权类型的评估阐述。
土地使用权价值构成  理解土地使用权评估的基础在于了解土地使用权价值构成，完整土地使用权价值分为三大类，拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金。

出让地价值构成包括上述三部分；划拨地价值构成包括上述前二部分，初步解释如下：

拆迁补偿款是指对于原土地使用方的补偿，在农村，补偿对象包括土地本身（土地属于生产资料，如同机器设备）、地上附着物（青苗-尚未收割的农产品、房屋、水井、果树等）、人员安置三部分，在城市，补偿对象主要为旧有房地产。

拆迁补偿有二种方式进行：
一是由土地拟取得方与原土地使用方签订拆迁补偿协议，并将拆迁补偿款直接支付给原土地使用方，当地国土部门不参与此过程，此时土地拟取得方与当地国土局签订的《国有土地出让合同》中的地价款为不完全地价，仅包括出让金与基础设施配套费，此类情况多在偏远地区发生，土地为零星开发；
二是由当地国土部门与原土地使用方签订拆迁补偿协议，拟用地方不参与此过程，拆迁补偿款通过当地国土部门转手交给原土地使用方，此时《国有土地出让合同》中的地价款为完全地价，包括拆迁补偿款、基础设施配套费、土地出让金三部分，此类情况多在近郊区，土地为当地政府成片开发。

基础设施配套费是指宗地红线外通上水、下水、强电、弱电、通路等所需支付的成本费用，有二种方式进行：

一是由当地政府组织建设，各种水、气主干管网及电缆沿道路两侧铺设，工程无需拟用地方参与，仅需向当地国土部门缴纳价款，各市均会出台文件规定缴纳标准。此类情况多在较为成熟的城市规划区内。

二是由拟用地方自行组织施工建设，比如将开闭站或变电站的电缆自行引至用地红线内的变配电站，自行打井取水等，此类情况多在偏远地区，此时基础设施配套费表现为工程成本，往往体现在固定资产-构筑物或管道科目中。

收取基础设施配套费有些借鸡生蛋的意思，虽然机场建设费已经取消，但基础设施配套费不可能被取消。土地出让金是指国家做为土地所有者应收取的价款以体现所有者权益。
土地使用权取得的一般方式

出让用地：当地国土部门将可利用土地通过媒体发布公告，拟用地方通过招、拍、挂方式（工业用地基本为挂牌方式）参与竞价，竞得后，拟用地方与当地国土部门签订《国有土地出让合同》，缴纳地价款及契税，缴纳完毕后，取得《国有土地使用证》。

划拨用地：拟用地方向当地计委（发改委）提交项目使用土地申请，批复后，着手进行拆迁补偿工作，完毕后即取得《国有土地使用证》。

评估准备工作

取得《国有土地使用证》、《国有土地出让合同》、拆迁补偿协议、曾做过的估价报告、了解入账成本构成。《国有土地使用证》是正式的权属证明文件，当委估宗地刚刚签订《国有土地出让合同》，尚未来得及取得《国有土地使用证》时，《国有土地出让合同》也可以做为权属证明文件，但效力上不如《国有土地使用证》，按照国内常规，处于此阶段期间，土地价款往往尚未支付完毕，如果资产占有方无能力按照出让合同要求支付剩余地价款，那么可能导致二种结果，一是承担额外的滞纳金，二是土地被国土局无偿收回。

所以尚未取得《国有土地出让合同》的宗地，是具有产权瑕疵的，予批露，当然，如果连《国有土地出让合同》都未签订，则无法确定土地权属，谈不上瑕疵问题。取得上述资料后，通过将入账成本与土地出让合拆迁补偿协议中的约定的价款进行比较，核对地价款是否支付完全。

在当前园区工业地产的总体环境下，园区工业载体的开发销售的商业模式盈利能力不断被压缩。而园区开发运营商，凭借综合开发深耕细作的开发模式，凭借拿地及融资上的成本优势，不断提升租赁物业质量。在稳健经营的同时，也不断向多元业态经营、金融创投等领域进行多元化探索。由物业持有带来的稳定EBITDA价值将会持续提升。

从产业园区的开发流程，可以将园区开发企业所经营的业务切分为三个阶段：

1、X通一平，土地一级开发；

2、租售并举，房产二级开发；

3、多元发展，增值服务拓展。

从目前A股上市园区开发公司来看，当前阶段园区开发公司主要以土地二级开发为主，在盈利模式上主要由物业销售以及持有物业出租为主要收入构成。

相对传统园区工业地产运营商，园区开发运营商有何优势？园区企业的业务模式与传统的园区工业地产开发业务具有一定的相似性，但相比之下，园区企业具备以下三方面的相对竞争优势：

1、综合开发下的成本优势

园区开发企业的园区工业地产开发业务，具备典型的强资源、慢周转、高利润特点。一方面，深耕园区一二级开发的模式下，相比招拍挂市场，综合开发模式下的土地资源获取成本相对较低。另外一方面，园区企业通常具备国资背景的同时，加之企业体内大量的持有物业贡献的稳定经营性收入，带来了较低的融资成本。

从结算利润率来看，中信住宅物业开发行业2020年毛利率水平为26%，相比2019年下降4pct。而同期张江高科、陆家嘴、浦东金桥园区工业地产开发销售业务毛利率水平都维持在50%以上的较高水平。

2、政策支持下的招商优势

产业园区作为持有物业中最为特殊的一类物业，相比办公或者商业物业，租户对于园区内的政策优惠更为敏感。具备更加有利的招商政策下的产业园区相比其他区域的办公物业，具备更为明显的招商优势。

以浦东新区的重点园区为例，陆家嘴、张江、金桥等产业园区，在重点聚焦产业上进行了明显的差异化定位。而在租户企业最为关心的产业发展、金融服务及人才引进方面，园区内政策扶持力度相对园区外较大，招商方面具备先天优势。

3、持有物业下的价值增长

相对于开发销售的快周转模式，园区企业持有的物业虽然在短期报表回报上相对较低。但从长期视角来看，园区企业从区域开发的初始阶段介入，伴随着区域招商的逐渐成熟，产业园内的资产价值随着区域的价值持续提升。

从上海办公及园区市场租金水平来看，2010年至今，CBRE上海写字楼租金指数从130左右提升至170左右，园区租金指数从120左右提升至150左右。

产业园区是一个国家或区域的政府根据自身经济发展的内在要求，通过行政手段划出一块区域，聚集各种生产要素，在一定空间范围内进行科学整合，提高工业化的集约强度，突出产业特色，优化功能布局，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化产业分工协作生产区。园区投融资模式是指对于某类具有共同特征的投资项目进行投资融资时可供仿效和重复运用的方案。

最早的产业园区（工业园区）出现在工业革命后的英国，随后在世界主要发达国家得到了推广。我国的工业园区是在改革开放后发展起来的，它是国家通过行政手段划出一块区域，由政府主导或者引导，依据资源优势和地理优势等，在一定范围内对各种资源进行科学整合，突出产业特色，使之成为适应市场竞争和产业升级的现代化工业生产区；其显著特征是大量的企业在园区内集中，这些企业彼此之间既相互竞争，又存在着基于资源共享以及专业化分工所形成的协作关系。

做园区业地产真正想盈利，必须打通投融管退！

产业园区工业厂房开发建设一般路径

从工业地产持有者及投资者的角度来看，工业地产出租成本相对较低，带来的投资回报相对提高。工业地产虽从外观上看起来“不亲近生活”，但实则是经济活动开展的“主力军”，着实是一块不容忽视的资产。虽然工业地产的各种产品构成复杂，在建筑类型、园区功能、园区配套和园区规划上都有不同。在借鉴了国际经验以后，目前国内工业地产产品模式的发展方向在逐渐向专业型低密度景观园区发展，工业地产的规划更为科学，园林景观更加美观、配套设施更为齐全，园区的功能也更为专业化，与其针对的产业构成之间的联系也更为紧密。

园区内工业地产企业在发展过程中，形成了两种主要的融资模式：以内源融资为主的融资模式，以外源融资为主的融资模式。

（一）问题

1.以内源融资为主的融资模式存在成本的问题

以内源融资为主的融资模式主要包括内部债务融资和内部股权融资，但这两种融资方式本身就存在着一定的问题。进行内部债务融资的企业必须严格按照法律规定将集资对象控制在内部职工范围内，所借资金必须用于企业的生产经营，不能挪作他用，要明确还款期限，要把集资利率约定在法律规定的范围内；否则，内部集资极易变为非法集资。而内部股权融资可能会损害企业所有者的利益，部分所有者甚至会失去对企业的控制权。

以内源融资为主的融资模式会导致企业的融资规模受到较大的制约，不可能进行大规模的融资，仅仅通过企业内部人员来获取资金，容易导致企业资金链断裂。同时，工业园区内企业分配利润时存在“重消费、轻积累”的短期化行为，企业所赚的钱大部分分给了个人，导致留存收益不足。此外，园区内企业缺乏长期战略规划，很少考虑利用留存收益补充经营资金不足。这就容易导致企业最终陷入负债――经营――还债的恶性循环当中。这种恶性循环造成了园区内企业抵御市场风险的能力很弱，一旦遭遇市场危机和金融危机，会导致企业资金断链，最终面临破产的严重后果。

2.以外源融资为主的融资模式存在的成本问题

以外源融资为主的融资模式最终会增加企业的负债，若企业盈利能力较弱，所获取的利润不能及时偿还企业的负债，会造成企业到期不能偿债，面临破产。

银行贷款是以外源融资为主的融资模式的主力，但银行贷款对园区内企业信用要求严格。为了防范风险，银行等金融机构对贷款审批程序非常谨慎，贷款手续复杂，贷款审批时间长，这样就会影响融资资金的使用效率。此外，银行贷款要求担保抵押一些价值高的东西，比如企业的生产线，这增加了企业经营的风险，若贷款不能及时偿还，银行等金融机构会拍卖这些生产线，使得企业生产受到影响，不能正常经营，最终影响企业的利润。事实上，银行贷款一般不能满足企业的全部资金需求，园区内企业还需要寻求其他融资方式，目前一般选择了民间借贷，而民间借贷利息相对较高，会给企业带来巨大的负债压力，增加财务风险。

（二）原因

1.企业自身方面

（1）部分园区内企业实力不够。尽管整个工业园区规模很大，占据了一定的地理区域和市场地位，但是部分单个企业规模却很小，效益也不稳定，其产品开发和市场研究缺乏科学的依据，抵御市场风险的能力较低，一旦遭遇市场波动，园区内企业的自有资金链容易断裂。同时银行等金融机构的贷款就会产生较大的风险，导致银行等金融机构对企业的还款信心不足，对其贷款事项的审核、发放更为严格和慎重。

（2）部分园区内企业提供的财务信息不全面。部分园区内企业财务制度不健全，财务日常管理流程不规范，无法提供银行等金融机构需要的财务信息。由于企业自身经营管理封闭以及应对市场竞争的需要，园区内企业对信息的披露较为谨慎，导致财务信息和企业运营状况面向社会公众的透明度不高，但银行等金融机构往往需要根据企业财务数据对其经营风险进行评估，才能决定是否对其发放贷款，而部分企业却无法完整提供这些信息。

2.融资方面

银行发放贷款是以安全、稳健为前提，对于发放贷款有一套严格的程序。即使给符合条件的企业发放贷款同样需要审批、复核等一系列程序，花费的时间较长，而园区内企业很多时候由于项目的资金需求很急，因等不到银行发放贷款而导致项目夭折。同时银行贷款准入门槛高，普遍要求企业在贷款时进行抵押或担保，并且担保品种类不多，担保评估很严格；但是园区内企业的厂房大部分是租赁而来的，没有厂房的所有权，不能用厂房去抵押，除部分机械设备外，企业没有大型的固定资产以及价值较高的设备可供抵押，不符合银行的抵押贷款标准。

3.其他方面

（1）政府机构服务不到位，政府在风险补偿机制方面有待健全。政府虽然在努力地扶持工业园区内的企业，但与企业的资金缺口相比，其财力有限。

（2）相关法律、政策难以落实。一直以来，我国对工业园区内企业的地位和作用认识得不够充分，具体针对工业园区内企业的相关法律、政策出台相对较晚，并且在具体实施过程中也很难落实。

现代成本管理时空的拓展，表现在以传统的生产过程中成本控制为中心，向前后两端延伸，以产品控制为核心建立新的成本管理体系，强调进步是成本不断降低的源泉，开展事前、事中、事后的成本控制。扩大成本核算的内涵和外延，应着眼于全部的生产、经营过程，从产品的选项、市场调研、产品的设计、论证、开发建设及售后服务，把技术进步成本控制和经济效益有机的结合起来，实行全方位、全过程的成本管理。

投资决策的成本管理观念

开发区在1997年以前作为招商引资载体的工业用厂房，只有单一的框架结构的多层厂房，它设计陈旧、功能性差、建设成本偏高，而在开发区投资的外资企业大多来自世界先进国家，对这类厂房不认可，致使厂房闲置，出租率低，企业经济效益很差。

企业要生存和就要寻求产品有竞争力、技术有开发力、资产有增值力、市场有应变力的高新技术产品，达到人无我有获是特殊溢价报酬。

通过对总承包朗讯光缆有限公司轻钢结构厂房项目及对华铭不锈钢有限公司轻钢厂房、摩托罗拉天津厂轻钢厂房的考查，对美国公司设计加工生产的轻钢结构厂房进行周密而有远见的调查及技术论证，认为美国公司设计生产的轻钢厂房不仅在结构性能上体现出其优越性，在综合经济效益上也很有竞争力，而且钢结构工程的材料可以回收利用保护环境，符合可持续发展的要求，并具有商品化程度高、市场需求量大、成本低、施工快（一万平米四个月完成），从时间价值和市场价值测算，具有综合效益高的特点，因此得出预见21世纪钢结构仍将成为我国建设工程中的主要结构之一。

产品设计的新观念

由于轻钢结构的自身优势，在发达国家普遍被采用，在我国上海、天津均已引进，但在北京尚属首例。

作为工业用厂房成为现代化工业厂房形象的标志进入开发区，产品需求的个性化和多样化要求企业在产品设计上要体现创新观念和效益观念。

第一，产品设计的创新观念。

根据招商引资的反馈信息，市场经济要求新工业厂房要具有极大限度的满足客户的需求，并具有现代管理水平，因此规划设计条件选定：

1.建立厂区环形通道，满足客户的货流要求使货车开到工厂内。

2.能源供应只选择水、电、暖，其它能源用量因不定因素太多尽量不做，减少重复投资，降低建设开发成本，但考虑增建的可能性。

3.对生产用水注意环保检测，降低环境成本。

4.各单元的最大供电容量之和大于厂区总供电能力，降低建设成本及电费价格。

5.厂房设计为大开间、大跨度、大空间、开放式，企业对厂房改造的空间越大越好，减少厂房的二次改造成本，最大限度的满足不同行业的要求。

6.生产与办公一体，办公区对观察车间的情况很直接。

在满足生产工艺的要求下，工业园区建筑设计理念要坚持以人为本，充分考虑开发区的现有环境和人文环境作为开发区景观的一个部分来考虑，做到即满足工业厂房的各种功能，又不失建筑体型和环境的人性化，环境衬托着建筑，人和环境得到充分的和谐。

第二，产品设计的效益观念。

已建的工业厂房由于规模小、开发类型简单，不能适应市场和企业的需要，新厂房设计要求具有超前意识的现代化生产的氛围，规模开发可以满足这一要求，并且还可降低开发成本。

1.便于集约化建设，降低设计、监理、建安等开发成本。

2.能源配套设施、服务配套设施道路、绿化可优化设计实现资源共享，节约资源，同时减少其占地，提高容积率、绿化率，降低开发成本。

3.便于物业管理，降低企业的服务成本。

4，规模开发的现代工业园，配套设施齐全、功能完善、环境优美、具有很强的市场占有率，一旦投入使用即进入回收期，因此可以做到回收期短、风险小、回报率高，具有很好的经济效益。

成本领先观念

日本经济的成功，在很大程度上得益于目标成本管理的公司，其核心思想是源流管理思想，即在产品开发设计阶段就引入目标成本，因为产品成本在设计阶段就几乎被确定。

企业降低成本首先从产品的设计成本开始，在产品设计时，如果没有充分考虑价值工程，就会使设计成本过高，这是生产过程中怎么努力也降不下来的。因此轻钢厂房设计阶段坚持市场竞争意识和成本领先观念。在市场经济条件下，商品的价格是在市场竞争中形成的，商品价格是先由市场制定出来的，成本的高低、决定利润的多少，成本领先观念是掌握成本控制的关键点。

工程成本对产品成本的是比较复杂的，它们本身作为一种成本需要得到控制，因为它们在企业的经营中，要以折旧分摊的形式影响企业的经营成本，而这些成本载体的效率质量水准、使用成本的高低，对企业的经营成本发生持久而巨大的影响。围绕取得竞争优势的中心目标，使成本领先不仅代表一种控制思想，而且更多地作为企业的一种竞争策略。厂房租售价格低可使厂房经营在市场竞争中具有价格优势，可增大用户的需求扩大市场份围，而过低的价格必须有低成本作保证，为保证企业的目标利润的实现，在设计中实行了成本领先的原则。

1.利用财务管理信息的全面性、权威性及招商引资反馈信息，客观公正的实行市场估价，对厂房的市场租金价格进行预测估算，确定目标价格。

2.确定厂房投资目标收益率及投资回收期。

3.以厂房的预测目标价格减去目标利润及相关费用等于建安投资成本。

4.以出厂房建安投资成本作为设计的控制成本。

成本领先原则的实施改变了过去成本管理与市场的脱节，实现了成本与市场的接轨，从而把市场的压力传感给企业内部，这就意味着企业全方位的走向市场。

技术进步和创新是降低成本的必要条件

企业之间的竞争表面上是产品价格、质量、服务等的竞争，其背后则是装备水平、技术水平和管理水平的综合竞争，企业要想在现代国际市场上竞争，确保其长期竞争优势，必须依靠科技进步。在知识经济，产品价值更多地取决于产品所包含的信息，知识和创新产品科技含量的日益提高。轻钢结构厂房的开发之所以立于不败之地，主要是在结构体系的型上不断利用高科技含量的先进结构体系。1997年建成投入使用的美国USA轻钢结构厂房，以一流的设计、一流的施工、独特的风格进入首都市场，创造了良好的经济效益和社会效益。

在市场供不应求的形势下，决定开发新的项目，通过对轻钢结构厂房建安成本的，看到了轻钢在市场上的优势或劣势，新型的轻钢厂房有较好的市场，但进口轻钢成本过高，外商投资企业大多采用租赁的方式，投资回收期长、资金成本过高，而改变劣势为优势的根本是靠科技手段降低建安成本。

1999年我国制定出了关于《门式钢架轻型房屋钢结构技术规格》，标志着我国可以自行设计制作安装这种轻钢结构房屋，因此决定第二个轻钢结构项目采用国内设计、制作的金属复合压型板，辅助用房、两层夹层楼板尝试性的选用了钢-混凝土组合楼盖结构，实践证明项目完全成功，验收达到优质工程标准，建安成本大幅度降低，两个项目结构造价比较如下：

安成本大幅度降低，两个项目结构造价比较如下：

结构造价分析采用国产轻钢结构体系上的成功，降低了结构成本1.2倍，标志着我公司把这种跨度大、层高高、布局灵活、造价低、施工速度快的轻钢厂房先进技术及成果于工程开发中的发展战略，由于施工速度快（当年投资、当年竣工并投入使用），从货币时间价值观计算带来很好的经济效益。

为在市场经济的竞争中独占鳌头，第三个轻钢结构厂房引进了澳大利亚ILB轻钢结构体系。该结构体系，构件腹板采用了波形薄壁板，大大提高了构件的抗剪性能，用钢量大大减少，据初步测算可节省钢材30％左右，澳大利亚ILB轻钢结构体系与国产轻钢体系平米用钢量比较分析：ILB结构体系（主钢架）比常用工字型截专门式钢架（主钢架）用钢量每平米节约10.06千克／平方米，如该技术能引进并国产化后，将会使建安成本大幅度降低。

轻钢结构的结构体系在选型上的技术开发，几年来由美国USA—国产轻钢—澳大利亚ILB，不断引进采用高新技术，为轻钢结构降低成本打下了坚实的物质基础。

技术进步还需要强化项目管理，降低工程成本，采用国际行之有效的项目业主负责制和监理制，切实控制投资费用，缩短施工周期，保证施工质量，加强竣工验收工作，严格按照国家质量验收规范执行，从而为降低生产成本提供可靠的物质技术保障。

实施企业与顾客之间的战略成本管理，降低企业的服务成本

相对住宅地产，产业园区的成本敏感性更强。因为售价低，功能多样，客户理性，使得产业园区的成本控制成为市场竞争的核心能力。但却是经常被忽略的核心能力。因为长久以来，产业园区的开发都是由政府或平台公司负责，成本敏感性不强，也没有市场盈利需求，所以听之任之。

 产业园区成本控制主要在开发，其次在运营。开发是重资产，投资大，所以需要强控制。一般分为目标管理、战略采购、招标管理、过程管理。从项目选址立项开始到项目竣工交付，有利于保证项目成本一致性。这和传统地产差不多。但是产业园区既然要在微薄利润中挤出盈利，就必须有些独门绝技。

首先，产业园区是以生产为主要功能，不需要什么豪华配置和功能噱头，而且生产的需求是多变的，多余的设置反而会影响使用效率。所以产业园区的配置够用就好，摒弃一切华而不实的功能。

 其次，产品要标准化和模块化，这样既可以提高开发效率，更可以减少设计变更，同时标准化可以提高材料使用效率，从而降低采购成本。这就要求产业园区必须专业化，围绕单一产业和产品的园区更容易实现低成本。

 最后，控制管理和营销费用。众所周知，地产的管理费用和营销费用是非常高的。地产行业的高薪也是出了名的，花钱大手大脚也是司空见惯，但是产业园区得过紧日子，减少一切不必要的开支。由于产业园区的客户是相对固定，广告和营销效果有限，广告投入的产出比非常低，能省则省。从战略的观战点来看，传统成本管理有两大缺点：

一是管理的时间太晚（没有考虑与供应商的关系）；

二是结束的时间太早（没有考虑与顾客的关系）。

实施企业与顾客之间的战略成本管理，能够弥补传统成本管理的第二个缺点，拓展成本管理的时间和空间范围，降低企业的顾客服务成本，创造企业的竞争优势。

实施企业与顾客之间的战略成本管理，把销售及管理费用视为服务成本，掌握和了解顾客盈利能力信息选择客户。

随着开发区招商引资的，特别是施耐德中低压电器有限公司、ABB、诺基亚等世界前500强企业的进驻，采取不同的营销战略，使大批有吸引力的企业落户开发区。竞争的加剧使最大限度满足客户需求的管理观念得以确立，而降低顾客的使用成本是满足顾客需要的一个重要方面。

为了取得竞争优势，增加企业自身的价值，必须考虑买方的使用成本，物业管理直接参与厂房设计，不断提高厂房使用效果，是降低使用成本的有效措施，对产品寿命周期成本中，买方使用成本的控制，如果以生产过程为时间中轴，虽主要取决于事前的成本设计与事中的质量控制，但其显现的效果是在事后，那么，为买方提供维护技术支持等费用显然就属于事后成本控制的，预示着成本控制指导思想发生了根本变化。

物业管理进入市场，提高售后服务的质量，即要降低成本又要增加顾客的满意程度，两者看似矛盾，其实可以两全其美，物业管理正面临着新的挑战，租售率和效益的逐年提高正是两全其美的具体体现。

当前主要园区开发企业的重点业务仍旧为园区工业地产租售并举的模式下，与专注于园区工业地产开发及运营的传统开发商相比，园区企业在业务模式上存在一定的相似性。

相比传统园区工业地产开发商，园区开发企业在成本管控上具备明显优势。从开发周期上，相比传统园区工业地产开发商招拍挂市场拿地快速周转模式下，园区开发企业的园区工业地产开发业务，具备典型的强资源、慢周转、高利润特点。

高利润率反应出的成本优势由两方面因素导致。一方面，深耕园区一二级开发的模式下，相比招拍挂市场，综合开发模式下的土地资源获取成本相对较低。另外一方面，园区企业通常具备国资背景的同时，加之企业体内大量的持有物业贡献的稳定经营性收入，带来了较低的融资成本。

当前房住不炒环境下，房价上涨速度显著放缓，传统园区工业地产运营商在追求规模持续增长的过程中，公开市场拿地竞争激烈程度持续上升。在2021年，热点城市开启集中供地后，热点城市土地价格仍旧维持在较高水平，房地价差的持续缩窄成为行业利润率下行面临的核心问题。

从拿地端的土地价格上涨到报表端的利润下滑，当前环境之下，单纯依赖公开市场招拍挂拿地的地产开发模式，将持续面临项目盈利压力。相比之下，园区开发企业依靠产业园区综合开发模式下的拿地优势，拿地成本优势明显，同时，区域内土地滚动开发下，优质项目贡献收入与业绩的持续增长。

对于园区工业地产行业中最为主要的原材料，土地成本是企业经营成本项中最为重要的环节。在当前住宅销售面积增速放缓的环境下，高周转的开发商需要不断补充土地资源维持园区工业地产销售规模的增长。而缺乏产业综合开发的能力下，公开市场招拍挂拿地成为唯一途径。土地市场过度的竞争传导至园区工业地产运营商的报表层面则体现为利润率的持续下行。

租售并举下的融资优势

园区工业地产开发行业中，主要的成本项一方面为土地成本，另外一方面则是融资成本。园区企业在产业园区二级开发时，通常采取租售并举的模式，叠加大部分的园区企业具备国资背景，融资成本显著低于单纯住宅物业。

以上市公司发行的公司债发行利率作为衡量企业融资的标准，无论从信用评级还是企业资质的角度，园区企业租售并举的商业模式相对于单纯的园区工业地产开发商，都具备显著的融资成本优势。以浦东新区主要园区开发公司为例，四家园区企业整体融资成本自2018年以来持续下行。

相对于单纯的园区工业地产开发行业，园区企业融资成本优势明显。从新发债券角度来看，浦东四家园区开发企业新发4、5年期票息在3.65%-3.85%之间。而相比2021年园区工业地产开发行业新发债券平均票息显著较低。

从2021年不同从不同主体评级的角度来看，2021年园区工业地产开发商AAA、AA+及AA企业平均发债票息分别为4.46%、5.72%及5.72%，而中央国企、地方国企和非国企分别为3.9%、4.5%及5.71%。

融资成本优势来源于三个方面，其一为利润导向下的开发模式对于杠杆率的依赖较低。从净负债率的角度来看，债务结构显著优于单一的园区工业地产开发企业。2018年来，在园区工业地产开发行业整体持续去杠杆的过程中，净负债率持续下降，而园区开发行业净负债率维持在相对稳定水平。我们以（短期借款+一年内到期的长期负债+长期借款+应付债券-货币资金）/所有者权益来衡量指数的净负债率，2020年申万园区工业地产开发III指数净负债率为72%，自2018年来持续下降。申万园区开发III指数净负债率为62%，低于园区工业地产开发板块10pct。如果考虑到园区企业投资性泛地产以成本法计量，如果采取公允价值计量下，净负债率将进一步降低。

其二是租售结合的业务模式提供了稳定的经营性现金流，开发模式的可持续经营性由于单一的开发销售模式。

其三为园区内物业价值价高，成本法计量下的大量投资性园区工业地产具备极高的重估价值，通过优质物业的抵押获取的资金成本较低。无论是从投资性园区工业地产的绝对规模，还是投资性园区工业地产规模占总资产的比例，A股上市园区及园区工业地产开发行业中，园区开发企业均排名靠前。其中，比较有代表性的浦东国资委下属园区开发企业外高桥、陆家嘴、张江高科及浦东金桥投资性园区工业地产占总资产的比例分别为40%、36%、34%及34%。

工业地价评估既要考虑自然、社会、经济、技术条件、行政等一般因素，还要考虑区域因素以及宗地本身的条件和特征等个别因素。工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价修正法，特殊情况下也可以采用收益还原法。

市场比较法

市场比较法直观而有说服力，是最重要、最常用的基本估价法之一，也是国外通用的经典估价法。根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、市场上在估价期日近期交易的类似工业用地进行比较，并对类似工业用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估工业用地的客观合理价格：
　　待估工业用地价格＝比较实例价格×（待估工业用地情况指数／比较实例宗地情况指数）×（待估工业用地估价期日地价指数／比较实例宗地交易时点地价指数）×（待估工业用地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数）×（待估工业用地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数）×年期修正系数）
　　这种方法更适用于经济发达，有充足的具有可替代性的土地交易实例的地区，而且需要估价人员具有较高的素质，否则难以得到客观准确的结果。

成本逼近法

成本逼近法是目前计算工业用地价格最常用的估价方法，适用于新的工业开发区或工业用地交易资料少的地区。成本逼近法以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为基础，再加上一定的利息、利润、税金和土地增值收益来确定土地价格。基本思路是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分；同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而得到土地价格：
　　土地价格＝重置土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益
　　需要说明的是，土地的价格不取决于成本而取决于市场供需关系，成本逼近法以成本累加为途径，而成本高低并不一定表明效用和价值高低，因此，其评估结果只是一种算术价格，对土地的效用、价值及市场需求方面的情况未加考虑。工业用地全部实行招拍挂出让后，应减少成本法的使用，尽量采用市场比较法计算地价。

基准地价系数修正法

基准地价系数修正法是我国特有的土地估价方法，是对—般市场比较法进行变形、量化及系统化后得来的，是在短时间内大进行批量宗地评估的有效手段，其精确度与基准地价及其修正体系密切相关，适用于有完善基准地价体系的地区。在求取一宗待估宗地价格时，根据当地基准地价水平，参照与待估宗地相同土地级别或均质区域内工业用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出待估对象地价：
　　待估宗地价格＝宗地所在区域的基准地价×（1＋某宗地全部影响地价因素总修正值）

收益还原法

这种方法只适用于有现实收益或潜在收益的工业用地估价，其精确度取决于土地的纯收益及还原利率的准确程度。收益还原法将土地价格视为一笔货币额，如将其存入银行，每年可得到一定的利息，这个利息相当于土地的纯收益，利率相当于土地还原利率。地租理论和生产要素分配理论是收益还原法的理论依据，土地、劳动、资本等生产要素组合产生的收益，应由各要素分配，归属于土地收益（应是地租和利用土地资产带来的纯收益），将土地的收益以一定的比例还原，即为土地的价格：
　　土地价格＝土地年纯收益／土地还原率
　　有限年期（n年）的待估工业用地价格应根据其使用年期进行年期修正，公式为：
　　土地价格＝土地年纯收益／土地还原率×[1－1／（1＋土地还原率）n]
　　收益还原法中总费用的计算应考虑全面，工业企业生产成本复杂多样，一般将厂房、机器设备维护、修理费和生产工业产品的费用之和作为总费用。厂房、机器设备维护、修理费一般指基本生产配套设施的年平均维护保养和修理（包括零配件）费用；生产工业产品的费用一般包括生产工业产品过程中所必须支付的直接、间接费用（原材料费、能源费、人工费、运输费、产品销售费、财务费用、管理费用等）、企业利润以及有关的税款、利息等。
　　

投资利息、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率水平及土地增值程度的客观差异。矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让年限时，年期修正应依据资源可开采年限确定。高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境好、土地利用程度较高等特点，进行合理修正。这类土地的增值收益比普通工业用地高。对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估法运用中，应考虑垄断地租修正。在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择一至两宗标准宗地进行评估，其他宗地价格依个别因素修正确定。

首先查询《全国工业用地最低价标准》，了解委估宗地最低限价，其次收集各种评估方法所需相关资料，确定评估方法，建议首选市场法，次之基准地价系数修正法，再次之成本逼近法。

原则上应选择二种方法评估，具体要求详见《城镇土地估价规程》。

市场比较法评估过程

1、评估公式
宗地价格＝比较案例价格×A×B×C×D，公式中：

A：正常情况指数／比较案例宗地情况指数
　　B：待估宗地估价期日地价指数／比较案例宗地交易日期指数
　　C：待估宗地区域因素条件指数／比较案例宗地区域因素条件指数
　　D：待估宗地个别因素条件指数／比较案例宗地个别因素条件指数
　　2、评估过程
　　1）搜索比较对象
通过委估宗地所在市、区、县的国土资源局网站查询土地成交信息，如未果，可以在百度搜索关键字：“地区名+挂牌”、“地区名+工业用地+成交” 等，因为个别地方的土地成交信息在当地开发区网站、政府门户网站、中国土地市场网显示。如已查询的部分比较对象具体位置描述不清楚，可以通过百度地图、GOOGLE地球等配合查找。
　　比较对象与委估宗地必须用途一致且应在同一开发区或行政区。
　　2）进行比较
交易情况修正：所选比较对象均应为正常交易，非正常交易难以量化修正；交易日期修正：工业用地价格随时间波动很小，实际上《全国工业用地最低价标准》实施后的近三年成交信息均可采用，但优先选用一年内的成交信息。如无特殊情况，交易日期修正系数一年内不会超过2%。
区域因素修正系数：

《房地产估价规范》要求修正范围合计不超过30%，单项不超过20%，对于具体修正幅度，没有相关规定，评估人员可自行掌握，建议单项修正多数不超过5%，个别不超过10%。

以上结果为出让地价，如为划拨地，应扣除出让金，出让金来源如下：

① 少数地方国土部门发布基准地价文件时，一并发布出让金标准；
②根据出让地价的百分比确定，百分比可参照各省文件确定，可百度搜 索：“**省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法细则”；“**省实施《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》办法”；
③根据《划拨土地使用权管理暂行办法》相关条款确定。
修正后的评估结果为土地成交价，但在办理《国有土地使用证》初始登记或变更登记时还应缴纳契税，评估实践中均未考虑此部分价值，笔者认为在股权评估中可以考虑，物权评估中不应考虑。

从商业模式看，代建终究是房地产开发的生意，是流量和周期的生意。房地产开发体量的天花板也一样会制约代建。而且，在很多场景之下，小企业愿意出让项目股权，而不愿意外聘代建方。产业并购和代建呈现了替代竞争关系。代建出现时间很早，但迟迟没有成为主流开发模式，另一个很大的问题是，无论代建公司如何草拟合同，都无法完全实质回避不良资产风险。一旦投资方破产跑路，在现实中，贴牌方很可能被当地政府、施工单位、房屋业主认为需要承担连带责任。

而从实质而言，代建业务是一种流量的生意，周期的生意。如果房地产开发周期向下，行业的总需求会大幅下降。从结构特征来说，中小企业可供开发的土地规模下降，开发行业集中度提高，也对代建的业务不利。代建业务无法有效回避“不良资产”的风险；产业并购市场火热，挤压代建需求的风险；房地产开发市场发展不及预期影响代建行业需求的风险。

实际上，代建公司不仅仅是建造房屋，也能够提供如市场定位、产品设计及营销定价等更为丰富的服务环节。因此，代建公司是存在品牌赋能及溢价的。项目受限于多个利益方，代建难度远大于纯代建项目，这需要代建方同时听多个甲方的话。如原来的开发商、资金方、总包方、新老业主和政府，关系十分复杂。同时，代建公司无需承担土地购置成本以及建造成本。因此其往往不需要大规模投入资金，一般也无大量计息负债，故而会获得较高的资本回报率。因此这个行业的确应该享受高于房地产和建筑行业的估值。

EPC模式是工程总承包的一种。工程总承包指从事工程总承包的企业受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。设计-采购-施工总承包（EPC）是指总承包商按照合同约定，完成设计、采购、施工，实现设计、采购、施工各阶段工作合理交叉与紧密配合，并对工程质量、工期、造价、安全负全责。

园区工业厂房融资代建企业和其他建筑公司不同，“贴牌”本身意味着产品的溢价力。实际上，代建公司不仅仅是建造房屋，也能够提供如市场定位、产品设计及营销定价等更为丰富的服务环节。因此，代建公司是存在品牌赋能的，这种品牌是经过长期的营建实践积累而来的，本身是其能力的体现，也是公司软性价值的组成部分。

当前的代建市场往往是中小房企邀请有实力的大房企进行代建，利用其品牌、品质获得溢价，从而赚取高额的利润。代建公司是轻资产的，无论是纯管理费模式还是少数权益模式，均无需承担土地购置成本以及建造成本。从部分具备代建业务公司指标来看，负债水平都相对健康。

实际上，如中原建业的负债主要组成为应付款项及合约负债，无任何计息负债。因此在不考虑“不良资产”出现，业主方索赔的可能情况下，代建公司是不需要大规模投入资金，故而会获得较高的资本回报率。代建企业都十分珍惜自己的品牌。因为品牌是实现产品溢价，让委托方和代建方实现双赢的关键。为了保持品牌号召力，确保项目成功，代建企业对每个项目都要倾注心血。在各个环节都要精心设计、严格把关，而这样做势必会占用大量的人力资源。

公共部门与私人企业合作模式(PPP)：

民间参与公共基础设施建设和公共事务管理的模式统称为公私（民）伙伴关系（Public Private Partnership—简称PPP）。具体是指政府、私人企业基于某个项目而形成的相互间合作关系的一种特许经营项目融资模式。由该项目公司负责筹资、建设与经营。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，该协议不是对项目进行担保，而是政府向借贷机构做出的承诺，将按照政府与项目公司签订的合同支付有关费用。这个协议使项目公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。而项目的预期收益、资产以及政府的扶持力度将直接影响贷款的数量和形式。采取这种融资形式的实质是，政府通过给予民营企业长期的特许经营权和收益权来换取基础设施加快建设及有效运营。PPP模式适用于投资额大、建设周期长、资金回报慢的项目，包括铁路、公路、桥梁、隧道等交通部门，电力煤气等能源部门以及电信网络等通讯事业等。无论是在发达国家或发展中国家，PPP模式的应用越来越广泛。项目成功的关键是项目的参与者和股东都已经清晰了解了项目的所有风险、要求和机会，才有可能充分享受PPP模式带来的收益。

工程总承包(EPC)模式：

工程总承包(Engineering Procurement Construction)模式，又称设计、采购、施工一体化模式。是指在项目决策阶段以后，从设计开始，经招标，委托一家工程公司对设计-采购-建造进行总承包。在这种模式下，按照承包合同规定的总价或可调总价方式，由工程公司负责对工程项目的进度、费用、质量、安全进行管理和控制，并按合同约定完成工程。EPC有很多种衍生和组合，例如EP+C、E+P+C、EPCm、EPCs、EPCa等。

设计—建造（DB）模式：

模式(Design-Construction)。是在项目原则确定之后，业主选定一家公司负责项目的设计和施工。这种方式在投标和订立合同时是以总价合同为基础的。设计-建造总承包商对整个项目的成本负责，他首先选择一家咨询设计公司进行设计，然后采用竞争性招标方式选择分包商，当然也可以利用本公司的设计和施工力量完成一部分工程。避免了设计和施工的矛盾，可显著降低项目的成本和缩短工期。然而，业主关心的重点是工程按合同竣工交付使用，而不在乎承包商如何去实施。同时，在选定承包商时，把设计方案的优劣作为主要的评标因素，可保证业主得到高质量的工程项目。

项目管理承包（PMC）模式：

PMC即Project Management Consultant，即项目管理承包。指项目管理承包商代表业主对工程项目进行全过程、全方位的项目管理，包括进行工程的整体规划、项目定义、工程招标、选择EPC承包商，并对设计、采购、施工、试运行进行全面管理，一般不直接参与项目的设计、采购、施工和试运行等阶段的具体工作。PMC模式体现了初步设计与施工图设计的分离，施工图设计进入技术竞争领域，只不过初步设计是由PMC完成的。

即设计-建造模式(Design And Build)，在国际上也称交钥匙模式(Turn-Key-Operate)。

在中国称设计-施工总承包平行发包（DBB）模式 ：即设计-招标-建造模式(Design - Bid -Build)，它是一种在国际上比较通用且应用最早的工程项目发包模式之一。指由业主委托建筑师或咨询工程师进行前期的各项工作(如进行机会研究、可行性研究等)，待项目评估立项后再进行设计。在设计阶段编制施工招标文件，随后通过招标选择承包商；而有关单项工程的分包和设备、材料的采购一般都由承包商与分包商和供应商单独订立合同并组织实施。在工程项目实施阶段，工程师则为业主提供施工管理服务。这种模式最突出的特点是强调工程项目的实施必须按照D-B-B的顺序进行，只有一个阶段全部结束另一个阶段才能开始。

建造-运营-移交（BOT）模式：

即建造－运营－移交（Build－Operate－Transfer）模式。是指一国财团或投资人为项目的发起人，从一个国家的政府获得某项目基础设施的建设特许权，然后由其独立式地联合其他方组建项目公司，负责项目的融资、设计、建造和经营。在整个特许期内，项目公司通过项目的经营获得利润，并用此利润偿还债务。在特许期满之时，整个项目由项目公司无偿或以极少的名义价格移交给东道国政府。BOT模式的最大特点是由于获得政府许可和支持，有时可得到优惠政策，拓宽了融资渠道。BOOT、BOO、DBOT、BTO、TOT、BRT、BLT、BT、ROO、MOT、BOOST、BOD、DBOM和FBOOT等均是标准BOT操作的不同演变方式，但其基本特点是一致的，即项目公司必须得到政府有关部门授予的特许权。该模式主要用于机场、隧道、发电厂、港口、收费公路、电信、供水和污水处理等一些投资较大、建设周期长和可以运营获利的基础设施项目。

施工管理承包（CM）模式：Construction Management Approach模式又称“边设计、边施工”方式。

分阶段发包方式或快速轨道方式，CM模式是由业主委托CM单位，以一个承包商的身份，采取有条件的“边设计、边施工”，着眼于缩短项目周期，也称快速路径法。即Fast Track的生产组织方式来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，而它与业主的合同通常采用“成本+利润”方式的这样一种承发包模式。此方式通过施工管理商来协调设计和施工的矛盾，使决策公开化。

转自PPP产业大讲堂 作者 亢虎

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