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文章来源：真叫卢俊（zhenjiaolujun0426）

1、这两天朋友圈炸锅了

2、当然更加忙碌的是中介门店和售楼处

3、因为上海放开认房不认贷，和其他所有一线城市一样

4、这被上海楼市视为最近几年最大的利好，所有从业者都无比的激动和兴奋，在期待楼市大年的降临

5、而且政策除了一线城市在2天之内集中性跟进，更多其他的二三线城市也在快速落地，很明显所有城市都在抓紧时间

6、9月10月11月，毫无疑问是没办法浪费的时间，楼市知道，城市也知道

7、上海当然也知道

8、这个政策对上海楼市有直接带动吗

9、当然有，而且非常明显，未来三个月的成交不论是一手还是二手一定都会有回暖，这一点毫无疑问

10、但是然后呢

11、或者三个月之后呢

12、今天这篇文章，不是给大家带来情绪，给大家稍微带来一些相对长线一点的判断，也是冷静一点的判断

13、我想这也是大家关注我们的理由

14、我是卢俊

15、政策的放松和严控，本质上要看是针对哪一类人群

16、楼市限购的本质，抑制的是有钱人，就是不让有钱人可以无节制的买房，所以如果放开限购你可以视为让城市的富豪们可以更多的买房

17、那认房不认贷呢

18、认房不认贷的本质就是让中产更好的买房，让中产更好更方便的换房

19、中产更好买房有两种方式，一种是减免交易税费，一种是给中产更大的杠杆，认房不认贷属于后者

20、中产置换的逻辑是先卖房再买房，对于他们来说购买力高度依赖卖房

21、所以上海的第一个变化一定是二手房出现大量的供应

22、大家记住一个事实，高位市场中出现政策放松时候最先开始变化的一定是房东端

23、未来3个月最先变化的是供应量，不排除出现砸盘的情况

24、后面需求跟不跟反而是一个值得观察的问题

25、所以长线看二手房看什么，其实是看抛盘出来的产品有没有人接，也就是刚需是否接盘

26、这看刚需多不多，以及刚需是怎么看市场

27、这一轮的认房不认贷确实也激活一部分刚需，就是在老家有过贷款记录的外地人，这一次的认房不认贷也利好他们

28、但是到底基数有多少，这是关键

29、所以未来真实考验市场活跃度的还是看二手房市场里的刚需用户底盘

30、刚需用户如今面临总量减少和被分流的可能

31、五大新城的一手房其实在持续影响上海二手房的成交

32、这种考验一定也伴随着房东和买家的博弈

33、然后聊聊房价，大家可能看到很多舆论的狂欢，但是我的判断是：房价上涨没有理由

34、最先一两个月可能有震动，但是伴随供应量持续增加，有房东着急卖房降价也是必然

35、很多城市接触认房不认贷的时候经历过的画面，杭州苏州都没有看到上涨轨迹

36、上海也没有这个意外

37、杠杆放大不代表借的钱不用还，购买力最后还是收入能力决定的

38、另外还有一个原因，这一轮上海中产置换的唯一方向，去买一手

39、也就是说，他们坚定不移的不来二手房

40、过去几年，一手房给到太多当地土著有钱人美好了，本土中产也分外眼红

41、而伴随着如今一手房的分数降低，中产有了切入这块蛋糕的可能

42、所以未来他们降价卖房从而换到一手房进入的门票，这件事我一点都不意外

43、所以现在一手房的回暖一定会快过二手房，地产人抓紧窗口期

44、而关于二手房政策有太多的变数

45、所以归根结底，最后的最后，症结还是在于刚需总量

46、希望政策端也能看到这个本质

45、三个月后的市场走势非常关键，如果二手市场形成永续循环，那么上海楼市就有很长一段楼市大年要走

46、整体还是不错的

47、短期内一定会有房东因为心态好调高报价，遇到这种情况不要理他

48、要相信二手市场的供应量是巨大的，伴随着一手房源的入市，二手市场的挂牌价心态就会调整下来

49、不出一个月一定会这样

50、整体的供应量很大，不论一手吸引还是二手供应量巨大的存在就很难让房价快速上涨

51、这一轮的政策本身，我认为就是激活流动性

52、以及激活银行在房地产行业的介入深度

53、完成这两件事，其实目的也就完成了

54、总体来说也是要乐观，因为从目前来看政策可以持续性的释放

55、对于上海而言，和其他城市最大的不同就是，政策对楼市有用

56、而且还有后手

57、如果要激活城市刚需，解绑全国最严的外地人买房政策即可瞬间释放；如果要更大激活中产，降低税费和普通住宅的标准即可瞬间释放；如果要夯实楼市，放松限购政策就可以让富豪进入楼市

58、总而言之，言而总之，上海楼市没有问题

59、还有太多工具箱可以使用

60、当然可以做2个准备

61、一个是特别乐观一个是特别理性

62、特别乐观就是上海楼市快速崛起，一二手房都进入火热的状态，那大家需要警惕一件事：政策什么时候收回

63、这在上海也不是没有先例，2016年连续两次的严控政策，就是对2015年放松之后的收回，前后时间不过2年

64、所以大家也不要期待楼市特别好，特别好往往也意味着特别短

65、当然也做好理性的准备

66、如果，我是说如果，这是楼市最近一年最后一个政策，然后刚需不足够的时候，可能楼市只有3个月的回暖，然后又是漫长的横盘

67、楼市横盘当然也没问题，我觉得其实也挺好

68、但是如果只要真的想要借杠杆置换的中产兄弟们，这三个月就是你的窗口期

69、硬币分两面，好坏都在于看的人

70、对于楼市的判断也就在于此，记得不论如何，做利于自己的决定，让自己不后悔

71、如果还有困惑，建议把这篇文章再看一遍

72、各位早安，觉得我还不错的可以关注我，关注我的买房运气都不错

以上为正文，来自真叫卢俊

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