跳水！学区房，失守了！
转载自 | 城市财经
作者| 余飞
学区房天价的逻辑
房价为何贵？
第一，因为地价贵，各地都依赖卖地收入，所以巴不得地价越贵越好，面粉贵，面包自然贵。
第二，金融化。房子不是简单的商品，就像黄金不是简单的储备货币一样，它们都拥有金融属性。具备这一属性的基础下，各种热钱加持，价格水涨船高。
第三，资源捆绑。资源捆绑，增强了硬需求，也增强了金融属性。
改革开放以来，为了大力推进农民进城，加快城市化速度，国家将教育、医疗、公共交通等公共资源集中到了城市，然后又将房子与教育捆绑。
民众想要获得好的医疗资源和教育资源，就必须来城市，而要让自己的孩子能够上公立学校，就必须买房。
轰轰烈烈的四十多年城市化，从某种角度来看，是资源的城市化，和普通民众买房的城市化。当房子与教育资源捆绑的时候，它早就不是纯粹的房子，而是资源，资源便可以金融化。
在这种制度之下，学位越好的房子，越受追捧，有钱的家长都想让自己的孩子能够上更好的学校。资本也看到了这个利润点，所以炒作资本也不断涌入。顶流学区房变成了天价学区房。
但是，所有的一切，都建立在需求上。无论是炒作、投资还是保值，前提都是需要普通民众在孩子上学的推动下接盘，从而形成闭环。
一旦这种需求松动，高昂的价格便难以坚守。现如今，就是这么个局面，一线城市的天价学区房，正在进入大跳水阶段。
顶流学区房跳水
深圳方面：
深圳义务教育阶段四大名校分别是深圳中学教育共同体、深圳外国语学校集团、深圳实验学校集团、深圳高级中学集团。
其中深圳中学的总部在罗湖，外国语学校总部在福田、实验学校总部在福田、高级中学总部在福田。
以深圳中学来说，根据中原地产披露的数据显示。
其总部罗湖对应的片区内学区房，相比于两年前均出现了不同程度跳水。其中跌幅最大的是深宝公司宿舍，相比于2021年下跌了37.14%。
龙屋、华丽园、典雅居、金贝苑、柏丽花园、愉天小区跌幅均超过四分之一。
金丽豪苑、鹏程合正星园、马古岭、逸湖居跌幅超过五分之一。
此外，深圳中学在宝安的分校宝安中学片区内的学区房，同样遭遇了大跳水。
其中裕安楼价格相比于两年前腰斩，跌幅高达53.84%。价格从两年前的7万跌至如今的3.23万。
洪浪一村跌幅30.64%，价格从之前的11万跌至如今的7.67万。丰华苑、怡合花园、宝雅花园跌幅均超过五分之一，价格均跌破10万+。
百花片区拥有百花学校和实验学校两大名校，之前的成交最高单价高达20万。
2020年11月，该小区一套同样为85平方米的两房户型，以1226万元总价成交，单价高达14.37万元/平方米。
8.62万元相比于该小区最高单价20万，下跌了57%，相比于同户型的14.37万高价也跳水了40%。
上海方面：
6月份每日经济新闻就披露上海的几个顶流学区房，如浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，几个均出现了大跳水。
广州方面：
老城区越秀的部分重点学区房，跌幅最大的超过30%。45个楼盘中33个在下跌，其中14个小区跌幅超过10%。
此外广州房价天花板天河区，统计的45个小区三分之二在下跌，18个小区跌幅超过10%。跌幅最大的超过了25%。
北京方面：
过去两三年，北京高价学区房跳水的消息时常见诸于报端。
财联社披露，现在德胜区大部分挂牌房源都降了最少四五十万元，是近几年来的低点。
华夏时报披露，对口“宇宙中心”宏庙小学的丰汇园小区也未能守住价格。该小区于2023年5月挂牌的一套3居的房源，挂牌价已经下调130万元，单价16.4万元/平米。其他挂牌在售房源的均价也均未超过18万元/平米。此前该小区成交的房源单价多超过20万元/平米。
不仅一线城市，二线城市中的杭州、苏州、南京、合肥、宁波等城市，无不如此。
这一场高价学区房的挤泡沫行动，是系统的，整体的。
遭受夹击的学区房
顶流学区房价格大面积跳水背后，有三重因素：
第一，房地产整体肃杀的大环境影响。
赚钱越来越难，失业率仍在走高，宏观大环境依旧充斥着不确定性。这种背景下，买不起房的人越来越多，买得起房的人没有预期和信心。
商品房成交量一路下行，天价学区房更是首当其冲。
第二，学区房游戏规则正在改变。
微信扫码关注该文公众号作者