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日前,山东济南、青岛两大城市,同日出台楼市新政,取消中心城区限购政策,同时取消限售政策。无独有偶,就在几天前,沈阳、南京先后取消二环内及中心四区限购政策,同步取消住房销售限制年限规定。中心城区全面松绑,意味着实行了七八年之久的限购政策不复存在。据不完全统计,截至目前,有包括东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、济南、青岛、兰州等大中城市全面取消限购政策。限购、限售同步取消,标志着“史上最严楼市调控”正在沦为过去,大城市集体奔向“裸奔”模式。这一局面,让人想起2014年。当时,以呼和浩特为起点,不到半年时间,除了北上广深四大一线城市之外,所有城市全部都取消了限购。与历史相比,这一次不再偷偷摸摸,也不再试探先行,而是忽如一夜春风来,一步到位全面取消限购。同时,打响第一枪的不再是类似呼和浩特的弱省会,而是南京、青岛等集强二线城市、超大特大城市为一身的高能级城市,意味着什么可谓不言而喻。不难猜测,除了北上广深仍存悬念之外,其他二三线城市都将有望迎来“零调控”时代。02
众所周知,我国的楼市调控政策,最为核心的当属“四限”:限购、限贷、限售、限价。过去几年,无论是限贷、限售还是限价,都出现不同程度的松动,唯有限购政策一直岿然不动。过去10多年来,限购一直都是楼市调控的标配,最具代表性,政策信号最为强烈。限购第一次出现,是在2010年。当时,面对四万亿大投资带来的房价上涨热潮,北京版的“国十条实施细则”里,首次出现了“限购”的字眼。自此,限购成了楼市调控的标配。虽然2014年一度遭遇全面取消的浪潮,但在2016年又全部加了回来,且力度更胜于以往。高峰时期,全国出台限购的城市超过100个,而限售政策只覆盖了大城市,限贷政策在一二线与三四线之间有着天壤之别。同时,从政策威力来看,限购最具杀伤力,限贷次之,限售有着两面性,而限价相对鸡肋。限购政策,着眼的是遏制需求,直接且有力,以户籍和购房套数作为门槛,将绝大多数炒房团都拒之门外。与之对比,限贷着眼的是加杠杆的力度,如今许多人投资收益连房贷利率都跑不赢,即使零首付,也未必有那么多人愿意入市。(参阅《史诗级救市!非常时期,非常信号》)而限售,既是限制也是保护。限售固然加大了炒房变现的周期,但也防范了集中抛售的可能。一旦取消限售,会否带来排队卖房的热潮,可想而知。至于限价,或许能维持房价在统计上的稳定,但改变不了市场真正的走势,不允许大涨也不允许大跌,本身就是一件不可能之事。正因为政策影响力难以同日而语,所以限贷、限售和限价早已有所松绑,唯独限购一直坚持到了最后一刻。因此,这一次取消限购,相当于打破了楼市调控最后的堡垒,自此房地产可谓大门洞开。03
众所周知,在我国,不同能级的城市,具有不同的全局重要性,在楼市调控上也有着不同的对待方式。各大城市的调控,以北上广深最严,强二线城市次之,三四线城市几乎是“裸奔”状态。一线城市,历来都被视为调控标杆,轻易动弹不得。在几乎所有城市都取消限购的2014年,只有北上广深岿然不动,这一次显然也不会做“出头鸟”。所以,调控力度仅次于一线的强二线城市,就成了突围的关键。这其中,房地产依赖度、土地财政依赖度“双高”的地方,自然就难以遏制大松绑的冲动,一旦政策允许,自然“奋勇争先”。尤其是,这些城市基本都已进入房价回落区间,部分城市房价跌回两年前乃至N年前,如何稳定市场就成了当务之急。根据最新国家数据,与去年同期相比,沈阳房价下降5.9%,青岛房价下降4.1%,南京和济南分别下滑1.7%、1.5%。
这还只是过去一年的房价走势,且只是通过抽样调查得出的平均数据,而很多城市楼市横盘不是一年两年。所以,一旦上级允许,取消限购限售,将犹如星星之火,迅速形成燎原之势。04
一二线城市集体松绑,会否带动楼市全面回暖,存在极大的不确定性,但这一举措,对三四线城市将会形成更大的利空。要知道,广大三四线城市,既没有上马限购,也不存在限贷,楼市本就畅通无阻,自然也就不存在松绑空间。这正是三四线楼市的困境所在,市场一直都在“裸奔”状态运行,想要刺激楼市,完全就没有政策可以腾挪。当全国房地产濒临见顶,楼市从过去的普涨模式变成零和博弈,就那么多人,就那么多资金,一地的飙升必然会另一地的收缩为代价。换言之,长期以来,一二线城市之所以要维持限购,除了“房住不炒”的需要外,更重要的是避免对中小城市的强虹吸效应。当然,取消限购和限售,只是将市场潜在的需求释放出来,而这些需求是否真正落地,还要取决于宏观大环境和对未来的预期。值得一提的是,当限购、限售、限贷都不复存在,楼市调控自然不能再当成房价走低的替罪羊,各大城市必然要回归基本面的竞争。届时,只有经济增长强劲、人口持续涌入的城市,还有向上的可能,楼市超级大分化,不可避免。