租金是投资地产的基石 -- BostonMetro租金分析
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当今市场上， 向左是通胀率粘滞在3%不再下降，时时还有抬头趋势；向右是房贷利率超过7%，创造本世纪来最高值；中间是全美住房交易量高台跳水，想卖房子的人和还买得起的人都急剧萎缩。在这样的高通胀高利率缺乏流动性的市场，地产投资， 尤其是居住地产投资，可能的走向是什么？
Again, 美吉居数据迷是地产数据迷。先来看看Boston居住地产出租数据分析。
Boston 的房东们是否注意到， 2023 年全美租金市场向下。新闻都是这样的。
而Boston租金市场的画风是这样的 ( 加州的房东们看过来看过来 )
美吉居群友们的反馈是这样的：
数据上看， 在度过2022 冬季的低谷之后， 2023 年4月开始， Boston的房租画出了一条陡峭的上升曲线。
从现在开始， BOSTON 的房东们会深刻感受到美吉居数据迷反复提到的评价：BOSTON 房市是一个有地板的城市。每当出现危机，BOSTON 的产业结构（教育，医疗）就会为这个城市提供稳定的租金收入和价格底板。
租金市场总体向好的时候， 有些区域会更好。2023 年8月 Boston 租金平均年上涨11%， month supply 是2.1（历史均值是4.3）。Boston核心区域， 尤其是Brookline， 租金涨幅远远超过均值。Brookline 当前中位出租价格是一年前的1.55倍， month supply 只有1.19个月。可以推断， 未来即便出现中等程度的衰退， month supply低， 人口密集高的区域，租金收入仍然会稳定甚至继续上升。
疫情期间， Work from Home 成为主流工作方式。与之对应，麻州郊区， 尤其是临海郊区的房租房价大涨。 面朝大海，远程上班的生活方式， 谁又不喜欢呢。在疫情基本平息的2023，公司（包括IT 高科技公司）纷纷要求员工回到办公室上班， 远离就业机会的住房市场正在面临价格下调， 如果不是已经下调了的话。
Boston Metro rental listing month supply
(联系[email protected]， 邮件写month supply, 我们会把动态大图链接发给您）
分析了现状， 我们知道了BOSTON 租金市场稳定， 市区核心区域稳定到火爆， 那么对未来的展望是什么呢？
美吉居数据迷对于豪华公寓的观点保持不变 – stay away! 2024 年， Boston 将会有大量新建公寓上市， 其中大比例是豪华公寓。Boston 市场能否消化吸收如此大规模的新增豪华公寓还有待观察。
另一方面， 核心区域B类C类公寓应该是目前最安全的地产投资类别之一。2022 年BOSTON 郊区入门级Single Family 出现bidding war，2023年市区核心区域非豪华公寓出现了bidding war。 合理推测是，去年被outbid的买主， 尤其是千禧一代，不得不继续留在出租房市场， 推动租金上涨。
数据上看， 美国住房市场房价租金比在历史高位，配合本世纪最高的房贷利率， 意味着现在租房比买房便宜的多。美吉居数据迷对此的解读是：1) 未来如果出现中等程度经济危机， 自住房价格有可能下降， 城市核心地区B类C类出租房租金能够保持稳定 ；2） 如果FED操控力（运气）爆棚，美国经济软着陆，自住房价格会保持多年稳定。
如果您坐拥BOSTON 核心区域平价公寓， 并且在2021年锁定利率， 那么恭喜啊， 您是当前地产投资人中最幸福的人。 即便如此，天边也有乌云。 地税、保险、修理费用都在高速上涨。 提高物业管理效率，控制成本，提高租客续租率将是未来一到两年里地主们的重要工作。
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