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史无前例的转职潮&资金退潮后, 美国房产格局翻天覆地?

史无前例的转职潮&资金退潮后, 美国房产格局翻天覆地?

房产

摘要





远端工作+疫情需求+度假模式+自驾车+退休房+备援系统“席卷美国房产格局

 投资养老房+出租度假房两不误

◆ 因应策略





一、远端工作还在?




1-1 史无前例的转职潮:2021年的员工离职人数达3800万


因应COVID-19疫情所产生的社会变动,许多公司开始提供员工远端工作的选择,一方面能使公司运作免于疫情干扰,而另一方面也能让员工能在家中持续地为公司创造生产价值。
 
对于人们而言,疫情的蔓延虽使得生活产生了种种不便,但由于目前网际网路的普及,让人们有了另一种持续创造生产价值的方式:远距工作(working from home)。
 
根据数据分析公司的资料,在疫情大流行后,相对于以往,远距工作更能让员工自由运用时间,且在远距工作期间,工作产能都可维持或是增加,雇主也能省行政支出,因此有多数员工在经历远距工作后,倾向于维持目前的工作模式。
Photo by Andrew Neel on Unsplash
 
但是有一部分的雇主仍希望在疫情缓和后员工能回到办公室上班,并认为目前这样的工作模式对于整体职场文化是有害的,也会让员工变得不会和同事合作、缺乏团体协调能力。也因这样,劳资双方产生了冲突,更引发了美国的大型离职潮(Great Resignation),根据统计,2021年的员工离职人数便已达3800万。

而人们纷纷离职的原因不单是疫情导致许多比如零售商、观光旅游业、医疗体系、服务业等较高工时、低薪资的行业经济受到影响,也有部分是因为公司不愿继续实施远距工作、工资低廉、工作环境恶劣,或是员工因远距工作后重新思考职涯规划,这样的大批辞职潮意味着员工的谈判能力变的更强,而也可能会使得平均月薪资的提高。

1-2 哪个人群在选择远端工作



前段提及有大多数员工在经历远距工作后,多半倾向于继续维持,而根据Linkedin的劳动力信任数据(Workforce Confidence Index)及Microsoft的相关研究数据可以发现,那些选择维持远距工作的族群大多数是Z世代(Gen Z)、千禧世代(Millennials)、女性及教育背景为大学以下者,因为这些人们多半认为远距工作带给员工的受益良多,或是透过远距可以重新思考生涯及后续规划。



而依上图所示,我们又可以发现更好的薪资(72%)、利益价值观取向(69%)及更多晋升机会(59%)是Z世代主要选择离职的原因,而这有可能是因为他们把进入职场的前几年当作转换工作的良好阶段,一方面可以在这其中寻找与个人利益及价值观一致的企业,一方面也是为了寻求更多晋升的机会及可能性。
 
除此之外,Z世代的求职者也关心生活品质高低,比如企业提供的福利(52%)、工作的稳定性(42%)以及灵活的工作时间。而这几项因素对于千禧世代而言,可能较为不那么重要,数据发现,千禧世代的求职者更在乎的是企业是否能接受远距工作,因为这世代的人正值中年,可能需要在工作跟家庭间取得平衡。
 
然而,并不是所有职业种类都能弹性选择工作形式的,美国疫情的前线工作者包括医疗相关工作者、照护工或是物流业,因为工作性质及内容,较无法以远端的方式工作,故在疫情大流行下,这些职业是几乎没办法有其他选择的,而这也是上述产生大批离职潮的其中因素。
 



二、备援系统:第二套房产的需求大增





2-1 远距工作增加居家办公室与花园的需求


也因为远距工作的关系,职场对于工作空间的需求也逐渐改变,人们开始期望工作室或是办公室能是以较为舒适、具有创造力的样态呈现,而不是传统、较为保守的工作环境。

另外,虽然因为远距的关系,职场劳动力的结构也有所改变,许多人因为远距工作而不再需要居住在都市或是蛋黄区,但即便如此,人们对于蛋黄区的生活或娱乐需求仍旧存在,城市能满足人们的艺术文化或是娱乐需求,而这些是较难在美国郊区出现的,因此我们可以预想,即便很多景点或是娱乐场所因为疫情而被迫中止营业,或是人们有可能搬离蛋黄区前往郊区居住,但是市中心的地产仍然会吸引到投资者,只是如何将房地产资讯完整交给消费者,传统的方式可能随着疫情持续而发生变化。
 

2-2 房地产市场重焕生机,第二套房产需求增加


2020年3月,商店、餐馆和办公室以惊人的速度被清空,股市暴跌,工作迅速消失。但许多美国人担心的是一场长期而毁灭性的经济衰退并没有发生,市场经济——连同房地产行业——在创纪录的时间内反弹,其产出已经高于新冠肺炎之前的水平。

且随着疫情改变工作样态,人们开始利用远距工作及低利率贷款(mortgage-rate lock)的优势转往郊区置产,Redfin 首席经济学家 Daryl Fairweather 表示富人在这样的情势下仍然拥有充裕的资金,便可以善加利用购买第二套房产,因此第二套房产的需求在2020年一路飙升,甚至最新数据指出,在2021年12月人们对第二套房产的需求比疫情开始前还增加了77%。
 

2-3 大流行对房地产不平衡的影响


因为疫情的关系,造成经济市场在最初疫情爆发时停顿,尔后又反弹,使得房地产市场产生了极巨的改变,像是在2020年,待售屋居然比2019年少,因为改由全线上的销售模式,所以刺激了投资客的需求,疫情反而创造了一个竞争激烈的购房市场。

相关数据发现,许多邻近购房黄金年龄的千禧世代自从不须通勤上班后,开始由租屋者转变成购屋者,因为一样的金额可以在其他郊区置产,不需要再因为需通勤上班而住在都市区;而原本租房的家庭可能因为失业停止租约,回家乡与亲戚同住,使得租金价格不断下跌。
 
上述因素使得房产值与租金价格产生了分歧,产值在2021年总共增加了9.1%,而租金价格却减少了0.5%,因此售屋市场几乎不受疫情影响,不断地达成交易;而租屋市场却因疫情关系些微受到影响。


 

2-4 COVID-19之后的独栋别墅型房产


疫情期间,企业开始采取远距工作,人们不再需要通勤至都市区上班,许多人因着安全、卫生疑虑、低廉的价格、高CP值等因素而开始迁移至郊区,房产市场的需求类型从公寓转移至独栋别墅型或是花园式社区,而这些多户型房产也透过开放式、户外空间等优势满足了人们的需求。
 

独栋别墅型的租金相较于公寓(condo)更竞争力,目前人们最在乎的是疫情,也因此人们在选择房产时,多半会选择多户型房产,其租金通常低于公寓型房产,同时能拥有户外的公共空间,更不用和别人共享洗衣设施或是空调设备,相较于公寓,独栋别墅型房产对于人们来说是最具有保障的;且藉着增值的机会及更高的投资报酬率,有些多户房产投资者会在疫情期间房地产市场动荡时,以「自住+出租」的方式来管理房产,使其在疫情期间既能安稳度日又能创造额外收益。







三、度假模式:

大众旅游(mass tourism)->慢速旅游(slow tourism)




3-1 远距工作住房新选择:度假屋


远距工作提供了新的住房选择,许多人在远距工作期间重新思考了未来的人生方向,而其中也包含了居住地区的选择,因为不须再通勤上班,于是人们开始思考是否可以将居住圈移至市中心以外的区域,根据房地产讯息网站Zillow和美国人口调查与统计局(U.S. Census Bureau)数据指出,与2019年同月相比,2020年8月的搜寻“vacation homes”的使用者增长了50%,虽然不一定能代表这些浏览者真的搬到了度假小镇,但这些数据不置可否的和度假小镇的销售量呈现一致,也证实了有一些买家(homes buyer)的确实现了他们的梦想。


3-2 COVID-19后度假模式改变:


纵使疫情没有减缓的趋势,但人总需要适当的休息、调整心态才能让生活一直在轨道上,也因为如此,近几年开始流行一种新颖的度假模式,比起以往的跨国旅行、大众旅游(mass tourism),许多人开始尝试慢速旅游(slow tourism),去探索历史及文化的痕迹,不再是走马看花,而是更深入地去了解地方风情。

Photo credit to FL 水晶湖社区
根据IPX1031的资料可以发现疫情间的度假住宿种类虽然仍属酒店最为大众(40%),但有16%的旅客透过airbnb等住房网站选择了短期的独栋民宿,且交通方式大多为自行开车,而其中最热门的旅游胜地第一名为加州,其次依序为佛罗里达、纽约、德州及内华达州。
 

3-3 度假新需求


在疫情远距工作的状况下,人们的旅游习惯也因此产生变化:
1.自驾车取代大众交通工具
2.独栋式民宿、度假屋取代酒店
3.国内特色小镇经济成长,带动地产交易量
4.度假时间延长至两周至一个月以上
 
美国民众开始流行车旅生活、公路旅游以取代飞机等大众交通工具远程旅行,或是不再受限于时间开始渡长假,也以度假屋、出租屋或是车上取代酒店,也因为这样,国内一些风景名胜、地方特色小镇开始熟络起来,区域性的度假屋也被带动成长。。另外,旅游业开始提供一些不同的方案,比如车旅所需的设备、行程导览,或是提供更符合游客所需的独栋式民宿,而不是拥挤的度假村或饭店,让游客可以不再担心染疫的风险,也可以将娱乐、食宿及生活融合在一块。

Photo credit to FL 冠军门小区


Photo credit to FL 冠军门小区



四、因应策略




4-1 房屋自有率低,租房世代崛起:巴菲特抢进当美国房东


我们知道,在美国很多人都会选择租房,这和我国传统价值是不太一样的,根据Statista的统计数据可以发现,自2004年开始,美国的房地产自有率(home-ownership rate)就开始下降,最低时期为2016年的63.7%,虽然近几年有上升的趋势,但上升速度趋缓,这表示经济衰退造成的经济困难或是因为代间转变导致了房地产自有率的下降,而不是人们对房屋所有权本身重要性的看法发生了变化。
 
图片来源:statista

比如黑石集团(Blackstone)就于2015年以17亿美元的价格投资了美国36处的公寓物业;而股神巴菲特也不止一次表示他非常看好美国现在的经济和房地产市场,认为美国家庭租房的趋势有利于公寓市场的发展,并从2017年开始持续扩张他集团旗下的HomeService公司和住宅建设公司Clayton Homes。
 
对于海外投资者而言,这些美国房产便是他们的优先选择,一来是居住环境良好,二来是投资报酬率高,不论是拿来自用或是出租都十分划算,尤其对某些业主来说,出租房子的原因就是为了再购入另一套房子。

4-2 投资养老房+出租度假房两不误:


智能房产科技进步+远距工作+度假模式改变:这些因素使养老房与度假屋的投资结合。

原先在疫情前,出租房、养老房及渡假房是无法相容的,但在疫情后,人们拥有更多时间渡假,因而将目标逐渐转往美国南方阳光带,特别是没有所得税的佛罗里达州, 对于养老规划,进行更长周期的度假.喜欢待在非共享空间的房产。
 
再者,度假屋或养老房因为出租的流动性不足,造成房屋持有的成本无法透过出租时被消化,因此一般投资人兴趣缺缺.因为远距工作浪潮关系,有人开始将租度假房、使得原先养老房可以转为渡假出租使用。
 
第三,随着一些租房旅游网站如airbnb的兴起,投资者能更方便的出租,度假房不再是富人的奢侈品,出租过程也不会像以往繁杂,同时还能藉由科技及智能设备结合,门锁或是一些屋内的硬体设备只需按个钮就可操控,即便房东不在也能安心的将房产出租,让度假屋资产可以被灵活运用,进而产生利润。
 
因为不论是养老房或是渡假房的投资,可以透过这样的方式兼顾,对于房产格局而言,开拓了一个新的领域。
 




五、配套措施




而本公司在过去半年间也经常透过远程交易成功帮助客户解决问题。例如先前就有一位中国客户因语言问题,无法和美国当地建商沟通,而迟迟找不到合适的养老房,在这样的状况下,我司开始作为中介者,和建商、客户沟通,帮助他找到合适的房源,我们透过线上通话与客户进行看房,并且担任一个翻译及审核把关的角色,不但可以为客户进行房屋检验、与建商沟通,更可以帮助客户开通生活相关费用,让这位客户能无后顾之忧的开始养老生活;
而另一位客户则是因一紧急的原因需要举家迁徙至坦帕,但碍于当时情况急迫,且当时房屋市场紧张,根本没办法找到合适的二手房,为了不拖延客户的时间,我司将团队管理中一套租赁房提供给客户,尔后该客户也在租赁期间继续找新房,并于今年年底正式交付。
 
在疫情期间,不论客户有什么需求,本公司都可以透过远端线上的方式带领客户看房、交易,更提供出租房供客户选择,只要是和房地产相关的业务都能一手包办,客户完全不必担心疫情使得买卖房产变得困难,我们会依照客户个人的需求,为其订制一套个人化服务,让客户得到最好是我们的荣幸。






六、推荐当地服务团队




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