作者：十一侠
来源：米宅
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这几天，我们见到的最多的现象，是各种各样的矛盾。不管是国际局势，还是国内经济，无一不是如此。今天，我们只说这几天的最新动向。这几天，地产四巨头已伤其三，龙湖、金地股债暴跌，远洋实质违约后，万科债券也出现了恐慌性的抛售，逼得万科也要自证无虞，接连搬出国资股东背书、薪酬挂钩股价等多项措施，反击做空。
11月2日，A股房地产开发板块进一步拉升，中迪投资涨停，信达地产、珠江股份、中洲控股、卧龙地产、云南城投等跟涨。据说是因为，中国人民银行党委、国家外汇局党组在11月2日召开扩大会议。第一个新闻，在地产债券抛售的背后，是国外资本对于国内楼市信任危机的持续扩张。跟直白点说，是国际资本对中国楼市的判断路径已经极度混乱，甚至是已经找不到判断的基础支点。近两年的楼市危机，以及在危机持续蔓延中的信任缺失，已经从最开始的民企→混合所有制企业→国资→央企，终于到了象征意义更为强烈的万科身上。资本对国内楼市的紧张链，从最底层的民企，一步步层级逐渐升高，终于达到了塔顶。第二个新闻，地产开发股集体拉升，背后的实际意义则是中央金融工作会议所影响下的信心拉升。而11月2号的央行会议，则是对中央金融工作会议所做决定的及时反馈和进一步实施措施。中央金融工作会议，一般五年一次，所以每一次的重大决策，基本都为此后五年的工作做出了详细的指导和明确的方向。本次会议的规格，又全部高于过往五次的规格，是几十年来最重要的一次金融会议。在这次会议上，对地产和国内楼市下一步的发展都做了最明确的表述，结合最近一个月以来的各种政策，一切都很明晰而确定。很显然，这第一个新闻和第二个新闻之间存在着一种巨大的矛盾。我们梳理了一份全年的就是政策汇总，就算不说全年的和各城市具体的政策，我们单列10月份的全国性的救市政策，就有下面这么多。一共九条，每一个都堪称重大。而今年全年的，截止到10月31日，一共有132项。你一定也注意到了，今年的各种政策密集而频繁，在这种种的政策出台之中，隐藏着一个统一的底层逻辑，就是打破一切旧规则、旧秩序，重新建立新秩序。从楼市的保障房为主，商品房回归商品属性；
到金融的明确是国民经济的血脉，并要收归中央统一领导；
再到央行和财政部的具体人事安排，避免政策大家和冲突；
国务院部委的进一步拆分和重组；
…………
可以说，2023对未来十年二十年来说，都是一个非常关键的年份。在经济下行期，打破了各种利益制约，作出了频繁而重大，很多是决定性的改革。比如说重新确立房地产的逻辑关系，以及之后的发展方向，这里我们可以展开说一些。在这次中央金融会议中，第一次出现了一个新说法：三大工程。“平急两用”公共基础设施、
城中村改造、
保障性住房建设。
这三大工程，是在三个月的时间内，通过国常会、中央经济工作会议几次分别提出的。在中央金融工作会议上做了最终的归纳和总结，这等于说，在之后五年的金融工作中，这三大工程就是关于房地产和城市化最核心的方向。在之前的稿件中，我们已经详细的阐述过平急两用”公共基础设施和城中村改造，并说到这两项政策和放开人口流动和一起看，是下一步城市化2.0阶段——人口从小城市到大城市流动的核心配套政策。进一步，还和接下来的经济龙头转型国内大消费直接相关。第一是加大保障房力度，这一点并不新鲜，一直是近几年房地产转型的核心方向。有意思的是这个表述“居者有其屋”，这是1959年新加坡大力发展的一项居民住房计划，现在决策层直接照搬到了国内。
所有人的关注方向都集中在了第二点，让商品房回归商品属性，这是对商品房史无前例的定义。这是房住不炒的定语消失后，对于商品房的最新定语。所谓商品属性，就是回归市场化。所谓的市场化，就是让市场去决定供需，让供需去决定价格。最理想的状态是，看不见的手逐步退出，让市场去决定一切。
也就是说，商品房彻底放开限价限售限购限贷的四限，涨跌全靠市场反应。在这两点中，很显然第一点是基础，也就是居住都能有其屋。只有实现了这一点，基层的住房恐慌和焦虑才能彻底解除。商品房也才能彻底的回归商品属性。不论涨跌，都不会伤筋动骨。1、这个政策，就是7月份国常会超大特大城市城中村改造的后续政策，两者需要放在一起看。现在可以理解当时说的，市场在资源配置中的决定性作用，因为商品房管制解除了，资本自然愿意进来。
2、楼市的财政逻辑已经变为保障房是民生，商品房是政府利润和收入。3、刚需房价值将急速萎缩，特别是小户型，小三房以下可能都将会波及，这是不可逆转的趋势。
4、极其有利于一二线核心城市，在城市化后期，板块是极度固定的，富人财富将主力沉淀在优质城市、优质板块的优质不动产。
5、商品房将进入全面高品质时代，有钱人见得多，要求也多、体验也精细，这一切都将倒逼产品改革。优质产品的保值增值将成为定律。
6、财富分化将更加严重，穷人越来越没有财富，也将成为定律。
7、这也许将成为房产税的基础，保障房不收税，商品房按阶梯收税，总价越高税越重。毕竟，反对房产税的根基，已经被消除了。
