深圳房价，破防了！

（1月11日晚上七点，黄汉城老师会在直播间里聊聊2024的经济前瞻，拆解一些重要动向。点击上方预约按钮，锁定1月11日晚直播间）

◎作者 | 余飞

◎来源 | 城市财经（ID：City-Finance）已获授权

深圳房价破防了

眼见他起高楼，眼看他宴宾朋，眼看他楼塌了。

这句话形容当下的房地产，虽不免夸张，但也一定程度上成为了当今楼市的注脚，只是在各种政策托底之下，下降速度没有想象中那么快而已。

看中国楼市的现状，其实只要盯着北上广深四个头部城市即可，尤其是深圳，作为中国楼市风向标和先行者，深圳楼市的一颦一笑，基本就会带动全国楼市浮沉。

深圳是上一轮楼市大牛期间的领军者，由他发动，带动北上广上涨，然后南京、苏州、杭州、厦门、武汉、青岛等一众东部、中部热点城市次第上涨，最后传导到西部热点城市。

同时，他也是这一轮楼市调整的揭幕人。2021年2月深圳率全国之先发布了二手房指导价，成为中国房价全面调整之滥觞。

彼时至今，深圳楼市已经调整了近三年时间。

三年时间里，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，房价已经回到了2018年。

乐有家数据显示，目前深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。

以价换量，遍地打折促销，二手房挂牌量高企，是深圳楼市如今的情形，更是全国楼市的真实写照。

在以价换量之下，深圳去年的二手房成交量有了一波起色。

深房中协数据显示，2023全年，深圳二手房录得成交量42574套，比2020年上涨了58.5%。但绝对量相较于高点时期，基本是膝盖斩，是过去六年成交量第二低。

新房由于有下跌因素控制，没法像二手房那样大力度下跌，所以成交量仍在下跌，且成交量不如二手房。

乐有家数据显示，2023年深圳新房网签31621套，比去年还低，创过去五年新低。新房成交价仅下跌1.64%。

周期力量不可阻挡

深圳，成功用实力诠释了，什么叫周期的力量不可阻挡。

论经济实力、人口规模、产业实力、金融实力、科创实力，深圳都是中国城市的拔尖者。

深圳过去的经济、产业、金融、科技、人口发展，有目共睹且举世瞩目。

看几组数据。

深圳1979年立市时，当时还是中国南海边的小渔村，GDP仅1.96亿元。如今的深圳，GDP超三万亿，位居全国第三。2022年深圳GDP32387.68亿元，是1979年立市时的16524倍。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

同时人口从开始的31.41万，一路增长，冲破百万，冲破千万，只在去年历史性地减少了一次。2022年深圳市常住人口规模1766.18万人，是1979年立市时的56倍。

制图：城市财经；数据：深圳市统计局

工业方面，去年深圳在工业总产值上超越上海，成为了工业增加值与工业总产值的双料冠军，真正的中国工业第一城。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

科创方面，世界知识产权组织最新发布“全球科技集群”的排名，“深圳—香港—广州”科技集群，被评为全球第二大科技集群。这个集群的主要得分，是深圳的PCT专利。深圳每年的PCT专利数量，跟全德国相当，且连续十八年位居全国第一。

制图：城市财经；数据：世界知识产权组织、康奈尔大学、欧洲工商管理学院

拥有如此高深武功的深圳，貌似根本没有下跌的基础。

但是，房价疯狂上涨之下，让这座城市中1800万人，能够买得起房的寥寥。

深圳的房屋自有率才30%左右，也即还有70%左右的人没有自己的房子。一半以上的人口住在相对廉价的城中村。

目前，深圳的住房结构中，超过一半是城中村，深圳有一大半的人口住在城中村，城中村成为深圳的天然廉租房，为深圳人口超过2000万提供了基本条件。

商品房189万套，保障房51万套，公寓等其他住房97万套，单位自建房55万套，工业宿舍183万套。

即便调整了三年，深圳的房价和绝大多数普通工薪阶层都没有关系。

从房价收入走势来看，当下一个普通工薪阶层，想要在深圳买房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照现在的房价，这辈子都没希望。

深圳房价，早就透支了这座城市本身的承受力。

有人或许会说，像京沪深这种城市，商品房本来就不是给普通人准备的。

这句话只对了一半。无论哪座城市，房子的中流砥柱都是中产阶层。深圳富人买房如买菜不错，但所有的投资与炒作，最终都需要中产来接盘，形成一个闭环。

正因为房价远超城市大多数的购买力，让大多数无房的人只能望房兴叹。再加上三年黑天鹅让很多人的收入缩水，让有实力投资的人也丢失了信心，才进入了不断调整的周期当中。

看看深圳过去一年成交量最高的50个片区，只有3个维持微幅上涨，3个持平，44个价格在下跌。

其中罗湖翠竹片区跌幅最大，下跌了26%。龙岗布吉、盐田沙头角、宝安西乡、福田八卦岭跌幅均在20%以上。

重点学区楼盘整体成交价格从高点时期的9.35万/平方米跌至如今的6.85万/平方米，跌幅26.7%。

六大名校片区均价，从132490元/平方米，跌至100741元/平方米，下跌了24%。而且跌势依旧，很快会整体跌破10万+。

同期深圳的二手房挂牌量也创下历史新高。

今年深圳楼市预测

深圳乃至全国楼市未来会如何走？这是所有想买房和想卖房的人，都想知道的答案。

这个答案，其实只有时间能给予，没有谁能够准确预测任何节点。

但从国际惯例和当前的经济形势来看，本号认为，本轮房价调整的周期，短则三年，长则五年以上。所有房价仍远透支本身潜力、购买力的城市，都还有调整空间。

短期内，还看不到停歇的趋势。

现在所有城市都进入了买方市场。对于购房者来说，无论哪个城市，都可以不着急，慢慢挑选。

当然，不是所有的人都能等这么久。毕竟房子对于很多家庭，的确是硬性需求，自身要居住，小孩上学也需要房子。

对于自身实力足够的购房者来说，有购房急需求，可以买，只是摆好心态即可。对于不着急的人而言，大可以等等。

除了大调整趋势外，商品房还有另一个利空，那就是保障房的大规模建设与入市。

去年8月份国务院审议通了《关于规划建设保障性住房的指导意见》，拉开了中国二次房改大幕。

未来中国超大特大城市会走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个圈子，一个商品房圈子，一个保障房圈子。

随着保障房、商品房双轨制的到来，未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。

而且，保障房是政府主导，供应量在未来几年会呈井喷状。

这也是本号多次强调，往后的商品房市场需求会进一步减弱。