破“3”！南京房价，倒回2017年了！
南京房价跌破“3”字头
从2021年调整以来，三年时间里，深圳的房价从8字头跌入7字头，再跌入如今的6字头，房价已经回到了2018年。
乐有家数据显示，目前深圳的二手房均价跌至6.5万元/平方米，比2021年历史最高点8.3万元/㎡跌幅22%，比2022年跌12%。
这篇文章要说的南京，大抵也是如此。2021年见顶之后，一路下滑，如今南京的房价已经跌破了“3”字头。
南京我爱我家研究院披露的数据显示，2023年南京楼市表现：
二手房，量涨价跌。新房，量跌价跌。
从国家统计局披露的数据来看，南京无论新房还是二手房价格也都在下跌。2023年11月份，新房同比下跌2%，二手房同比下跌5.4%。
南京我爱我家研究院披露，2023年南京全市二手房成交量99353套（含高淳、溧水），其中主城9区成交量93300套，同比上涨30.3%。
均价跌至29978元/平方米，同比下跌5.6%，再次回归3万大关以内。以这个点做一个平行于横坐标的水平线，可以看到，价格已经回到了2017年年中的水平。
二手房成交量为何优于新房
杭州贝壳数据研究院披露，在杭州11月已成交房源中，降价出售的房源占比达94.6%；从成交房源调价情况来看，降价10%以上占比为73.5%，降价5%-10%占比14.6%。
南京，中国楼市的缩影
相比于南京，杭州其实炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在强二线城市中，南京市场的房价跌幅比它们都大，只比武汉好一些。
武汉是因为库存太大，位居全国第二。
南京则有人口增量不够显著的原因。
在中心城市疯狂增长的年代里，深圳、广州都是每年都是五六十万人口增量，成都、杭州、西安、武汉等城市都是三四十万的人口增量。
而南京，过去十年，没有哪一年的增量超过20万。过去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21万，大多数年份增量都只有几万人。
制图：城市财经；数据：南京市统计局
如此中规中矩的人口增量，和有强省会战略支撑的成都、武汉、长沙、郑州、西安、合肥没法比。
同时，也让南京作为江苏的省会，显得更加尴尬。本来GDP长期不如苏州已经够跌份了，就连人口也长期未能坐上第一把交椅。
比如石家庄GDP虽然不如唐山，但人口是第一。广州GDP不如深圳，但人口比深圳略多一些。福州人口不如泉州，但GDP已经超过了泉州。南昌人口不如赣州，GDP则高于后者。
南京人口竞争力偏弱，一方面是由于其落户门槛一直偏高。
之前南京的人才落户门槛一直是本科要求，2021年才降至大专。
去年年末，为了抢人，南京才又一次降低了落户门槛。降低了长三角城市群内部人口在南京的落户门槛。其他城市缴纳社保积累的积分，在南京落户，可以一并算上。
并放松了“累计缴纳城镇职工社会保险不少于12个月”的限制，上调了社保、居住积分。并将租房也能纳入了积分范畴。
制图：城市财经；数据：南京2023年统计年鉴
然而，虽然有6个千亿产业，却没有特别能打的产业、特别冒尖的产业。没有一个产业的产值突破3000亿元。
从产业实力来说，南京的当家产业是计算机、通信和其他电子设备制造业，2022年该产业营业收入2318.6亿元，位居南京第一。
然而，就是这个位居第一的当家产业，其他城市比起来，不值一提。由于大多数城市只公布了2021年数据，所以统一用2021年数据对比。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
南京的IT产业仅排名第16位。
此外南京另一个千亿产业汽车制造业，相比于其他汽车大城，也是不值一提。
同样以2021年数据来看，南京位居第15位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
汽车制造业的霸主是上海，2021年的总产值为7553亿元。
南京房价下跌何时休
南京房价要调整到什么时候？
这个答案，其实只有时间能给予，没有谁能够准确预测任何节点。
从国际惯例和当前的经济形势来看，以及市场的预测，调整周期在5至10年。所有房价仍远透支本身潜力、购买力的城市，都还有调整空间。
短期内，还看不到停歇的趋势。
南京，从综合实力来看，当然属于全国前十。然而，即便如此也支撑不了其如今的房价，尤其是建邺、鼓楼、秦淮、玄武四大核心区的价格，还有很大的调整空间。
看看去年四个主城区的新房成交价，建邺、秦淮仍在5万以上，鼓楼、玄武都在4.5万左右。
还是那句话，所有德不配位的高房价城市，都还有相当大的调整空间。
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