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“听说最近东京房价暴涨,现在进场不会高位站岗吧?”

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掘金日本房产(ID:Japan_gold)| 翊一


近年来,日本楼市可以说成为了全球房地产市场中的一匹“黑马”。

从今年(2023)开始,不管是东京新房还是二手房售价纷纷破亿,早已算不上什么新闻。

据机构统计,截至今年9月,东京都心6区(70㎡)二手公寓的均价来到了1亿604万日元(约合人民币517万元),即换算成人民币约为7.39万元/㎡;价格环比前月继续上涨1.7%,连续8个月创出历史新高。

而整片东京23区的二手公寓也涨至7089万日元(约合人民币347万)的均价,房价连续4个月上升。

尽管,此番涨势主要受到东京市中心一些超高价豪宅项目的推出,大大拉高了区域内整体平均房价的水平; 

  日本各区域二手公寓的价格走势

但依旧无可否认,当前,以东京为核心的全日本地价和房价都已攀升新高。

时隔30年,日本房价再次猛涨,有人意外,也有人担忧。猜测如今日本楼市繁华的背后,是否在重走过去“泡沫时期”的老路?

是否在酝酿一场新的房地产危机?日本的房价还会再次崩盘下跌吗?

重点是,现在入场日本买房的人,会不会成为“接盘侠”?


正好,今天这篇文章是来自日本房产投资专家长岛修的专栏——他指出,将泡沫时期与现在的(楼市状况)相比是毫无意义的,主要有以下几点区别。

“范围与群体”

第一点,长岛修认为是购房的范围与群体不同。

在过去,泡沫时期的年代,没有人会把日本国内普通的工薪阶层,当作是东京市中心新公寓的购房主力,因为他们没有这样的经济实力。

在首都圈范围内,如果出于居住刚需,普通人也只能离开东京都,去往神奈川、埼玉、千叶甚至是枥木等偏远郊区买房,再通过搭乘新干线(类似国内的高铁)上下班通勤。

  千叶县住宅区

不可能像现在这样,凭借着明确的居住目的和收入水平,“市中心”、“车站距离”、“塔楼”等公寓类型,成为工薪族买房关注的重点。

简单来说就是,泡沫时期的日本,尤其是东京,房产是用来“炒”的而不是用来“住”的,尤其在广场协议签订之后,日元大幅升值,大量国际资本涌进日本的股市和房地产,推高日本国内资产价格,又随时准备套利撤离,由此埋下了祸根。

但现在,国际资本包括海外个人资金流入日本房地产,反而是因为正逢日元的历史性贬值,想以低价抄底日元资产并长线持有,把日本资产当作一项避险准备。比如,巴菲特。

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“利率水平”

另外一点,房贷的利率水平也能判断出房价是否虚高(所谓的贷款买房看利息)。

泡沫经济时期,日本住房贷款利率约为7%-8%,相比之下,日本现在房贷的固定利率在1%左右的低水平,变动利率为0.3%~0.4%,其中最低的为日本aujibun银行的0.289%。

打个比方,同样向银行借了1亿日元买房,如果采用目前的利率水平,每个月将要还款的金额大概是25万日元左右(约合人民币1.21万元),但如果是在上世纪90年代泡沫时期,每个月的还款额将超过60万日元。

长岛修的看法是,在大多数人都通过抵押贷款进行房产交易的情况下,只单纯比较“公寓总价”这样的绝对金额是没有意义的(因为忽略了房贷利息)。

若是假设购房者每个月的还款金额与泡沫时期相同,那么,今天新建公寓的价格将会是2.5亿元左右。

顺便说一句,在泡沫时期,东京市中心一流地区的公寓比现在更贵,价格高达7亿日元。所以,即使今天东京首都圈的公寓价格飞涨,但房价现实和泡沫时期是不同的。

“土地价值与新房数量”

最后,如果房地产市场处于泡沫状态,那么日本的土地总额、新公寓发售户数、发售总额,都必须要同时达到历史最高水平。

但现实是,在90年代的泡沫时期,日本的土地总额约为2000万亿日元,而今天这个数字仅约为1000万亿日元,30年来土地价值减少过半。


2000年代初,首都圈新建公寓数量约为9万套,当时市场上的发售总额为3.6万亿日元,而现在的新建公寓数只有当年的1/3左右,约为3万套,发售总金额也大概只有1.6万亿日元。

换言之,目前的新公寓市场是一个典型均衡缩小的通缩型产业。

这种趋势在未来也不会改变,市场上的新建公寓数量将会继续进一步萎缩,首都圈新建公寓会从当下的3万套,缩减到2万、乃至1万套。而在这个过程中,和过往一样,由于远离市中心或车站等便利性问题,而价格低廉的代售公寓将会完全消失;

东京房地产市场将成为一个只有高价房产的市场,其价格将与全球标准一致。


因此,未来公寓的平均价格将继续创新高,另一方面,发售户数和总额也将继续下降。同时,由于新公寓的市场持续萎缩,过去的十几年来,东京二手公寓市场一直在蓬勃发展,而这样的态势也将会持续。

总结下来,

东京当前房价上涨的趋势,与90年代的房价泡沫完全不同,主要是因为:

1.有实在的供需关系作支撑(供小于求);

2.低利率和日元贬值的大环境作背景;

3.东京核心区域的房价会对标国际水平,新房和二手房仍会继续上涨;

并且可以预见,在未来,比起新房,东京二手公寓/大楼的投资和买卖动向,会更加备受关注。

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参考资料:
1.《首都圏新築マンション価格急上昇の背景。バブルと今を比べても意味がない2つの理由》;
2.「マンション価格は必ず暴落する」と煽っている人たちの「残念すぎる誤解」;

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