“全家被毁了！”大温移民买房损失所有积蓄！30年未见如此违约潮

2021 年，Sudip Sehgall 在BC省素里市为一栋尚未建成的联排别墅支付了 81,990 加元的定金。在该项目正在建设期间，他偶尔会到现场观看它的进展。

这位 52 岁的老人希望这笔交易能让他距离拥有自己的第一套加拿大房产更近一步，但他从退休的父亲那里借的钱只够付定金。

Sehgall 依靠出售他在新德里的房屋来获得融资，从而完成交易。当印度的新法规使他的财产变得不那么受欢迎时，他开始担心。然后洪水袭来，卖方变得不可能。

更糟糕的是，当他试图寻找买家来接手加拿大的交易以便获得退款时，开发商却选择保留他的定金并自行出售全新的单位。

Sudip Sehgall

Sehgall 于 2016 年以技术工人的身份来到加拿大，他表示，现在他身无分文，又重新开始租房，这次租的是一套每月 1,700 加元的狭窄地下室套房，他的所有物品都放在靠墙的手提箱里。他失去了更便宜的租金，以为自己即将搬进新家。

“我可能不得不返回印度，我的加拿大梦想已经破灭，”他告诉CBC News。

由于经济压力，越来越多的加拿大人在购买预售或预建公寓或住宅时违约，Sehgall 就是其中之一。

房地产经纪人表示，这种违约趋势的部分原因是高利率和公寓价值下降。据全国各地的房地产经纪人和房地产律师称，许多买家失去了定金。专家表示，虽然 Sehgall 的情况特殊且极端，但其他加拿大人也从这些交易的潜在风险中得到了惨痛的教训。

日益严重的问题

多伦多房地产经纪人 Barry Lebow 三十年来从未见过如此多的买家违约。

“这种事成群结队地发生，” Lebow 说。“我听说有很多人一走了之。”

购买预售或预建房屋意味着支付定金并签署合同，在特定日期（称为交割日期）按照商定的规格建造房产后，您将支付余额。

Lebow 表示，公寓价值的下降和高利率使人们难以融资和完成交易。在某些情况下，公寓的价值已经大不如前，他们现在根本无法负担抵押贷款。

银行只会根据房产的当前价值提供贷款，因此，如果买家同意支付 100 万加元，而房产现在的价值降低了，银行只会批准按当前价值的抵押贷款。买家只能自己寻找剩下的钱。

“上一次出现这样的浪潮还是在 90 年代，”Lebow 说。

Lebow 帮助那些在买家违约时陷入转售困境的开发商向贷方证明，单位已上市，然后以尽可能最高的价格转售，以抵消损失并实现利润最大化。通常，首付用于帮助支付建筑费用，而收房付款则是建筑完工所必需的。

多伦多公寓律师格里·米勒(Gerry Miller)表示，人们“最好买一些他们可以触摸和感受到的东西”。他亲眼目睹客户因合同的约束而损失高达 30 万加元的定金，他将合同描述为“极其复杂且片面到几乎不公平的程度”。

这个案例中发生了什么

在 Sehgall 的案例中，他未能出售自己在新德里郊区的房产，因为一天之内的降雨量比 40 年来的降雨量还要多。

“这让一切变得非常复杂，”他说。他联系了开发商，并多次与 StreetSide Developments 销售副总裁 Jennifer Wilson 交谈，要求退还押金，并寻求许可将这笔交易转让给他找到的愿意接手合同的买家。 

Sehgall 表示，合同中有一项条款允许“转让”，即将交易转让给不同的买家。合同中规定：“建筑商不得无理拒绝转让。” 他表示，将交易转让给另一方会招致罚款，但他不会损失全部定金。

他说开发商不允许这样做。

“因为他们正在出售邻近的开发项目，所以他们拒绝了，” Sehgall 说。

温哥华房地产律师 Kenneth Pazder 解释说，重新转让可能被视为竞争，可能会转移开发商正在出售的其他房产的潜在买家。

Sehgall 说，开发商为他提供了延期，并鼓励他寻找共同业主。但他想不出任何可行的办法。

“我求她，我写了绝望的电子邮件，我不想违约，” Sehgall 说。

律师：合同“非常片面”

Pazder 说，有时可以拿回定金。

当开发商允许重新转让合同时，通常会向原始买家收取销售价格 1% 至 3% 的费用，如果新买家未能完成购买，他们仍然承担完成购买的法律责任。

但目前市场进展缓慢。

“预售并没有像平常那样迅速售罄，”他说。

虽然预售市场由省政府监管，但预售或预建单位的合同则不受省政府监管。他还表示，这些合同在谈判时可能会很棘手，而且措辞对开发商有利。开发商不仅可以拒绝考虑 "转让 "选项，而且也不需要完全按照买家在展厅看到的样子交付。

“所有这些都非常片面，” Pazder 说。“有时你可能会在价格上讨价还价，或者他们可能会额外提供一个停车位或一个储物柜。”

11 月，道明银行 (TD Bank) 预测，由于住房存量激增，2024 年初平均房价可能下降 10% 。这使得预售买家在投资贬值时变得脆弱。

Pazder 表示，他相信 Sehgall 有理由提出法律质疑，并认为开发商“不合理”，因为 Sehgall 声称他已为该房产找到了另一位买家。

公司拒绝采访

CBC News 联系了 Sehgall 案件中的开发商，但他们拒绝接受采访。公司发言人在一份电子邮件声明中表示，该公司的合同遵循BC省房地产开发营销法中规定的规则。

StreetSide Developments 的副总裁 Jonathan Meads 表示：“这是一个法律问题，我们鼓励 Sehgall 先生向律师寻求适当的建议。”StreetSide Developments 是加拿大西部大型建筑开发公司 Qualico 的一个部门。“我们不会对此进一步发表评论。”

Sehgall 已向政界人士和素里商界领袖寻求帮助。

“对我来说，这是第一次购买。我不是投资者。我是无辜的，我的房地产经纪人根本没有给我任何建议。我们只是去签了字，” Sehgall 说。“合同是铁板一块。如果建筑商拒绝你，那就很难了。像我这样的买家没有法律或财务资金来对抗大型建筑商。”

“我们被毁了”

BC省住房部长Ravi Kahlon告诉CBC新闻，Sehgall 的处境令人沮丧。

Kahlon 在一份声明中表示：“购房可能是人们生活中最重要的财务决定之一，购房者必须了解他们所需的信息，以仔细考虑这些决定。”

“这就是为什么《房地产开发营销法》要求开发商提供披露声明，并赋予购买者在前 7 天内取消预售合同的权利，以便消费者有时间考虑他们的决定。”

Kahlon 还表示，消费者可以从BC省金融服务管理局获取信息，以帮助他们了解预售购房以及该法案规定的权利。

他说，去年一月引入了三天的等待期 ，以帮助买家获得融资或安排房屋检查。

Sehgall 希望他能得到更好的建议。81,990 加元的定金是他的家人帮忙存下的钱，这笔钱的损失是毁灭性的，尤其是对他 80 多岁的父母来说。

“我们已经被毁了，” Sehgall 说。

“我的父母无法承受打击，他们还在希望能退款，希望破灭了。”