天量法拍房，冲击二手市场？

来源：大胡子说房（ID：dahuzishuofang）

爱人如养花，养贷如养瓜。

一不小心踩到买房时埋下的雷，一朝炸成大苦瓜。

前几天，我看到有一个观点，大概就是说到去年的法拍房数量大增，而且价格极低，这些房子一旦大批上市，极有可能冲击本就不好卖的二手房市场。

那么，事实到底是不是如此呢？

关于法拍房的具体数字，我找了一轮，到底现在多少套我没有准确数字，但可以告诉大家一个事实：

根据前不久中指研究院发布的数据显示，2023年前11个月，全国的法拍房数量已经达到了70.9万套。

这个数字相比2022年同期，增长了足足有33%。

至少能说明今年的法拍房数量确实是在大幅度增加。

而这法拍房量一上来，价格自然也会打下来。

根据纬房研究院、国信达数据联合发布的数据显示，2022年前三季度，全国法拍房的成交折扣率还是95.58%，

到了2023年同期，全国法拍房的平均成交折扣率已经降到了80.19%。

那降价之后，结果如何呢？

去年前11个月，全国法拍房的成交量同比增长近两成。

是的，法拍房也在以价换量了。

于是就有人问了，都是房子，法拍房激增再加上价格低，会不会抢走二手房的购买力。

而且法拍房价格的持续下跌，对二手房价格会不会也形成冲击？

先说结论吧：

我觉得不会，因为本就不在一个体系内。

其次，必要时刻，估计会有兜底做法。

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先说说为什么不会对市场造成冲击。

是因为法拍房本质上有着跟新房、二手房不一样的成交体系。

就类似于桌球和高尔夫球的关系，一个大众化好入门，一个还是属于小众赛道。

但这倒不是说买法拍房的门槛有多高，高的反而是它的捡漏成本。

毕竟要在这个圈子里捡到一个性价比高的好房子，你需要付出比在正常市场多出10倍的敏锐力。

所以你会发现，最早开始玩法拍房的，都是一些中产投资客、职业“炒家”，或者公司机构等，普通刚需改善的比例是很少的。

那这个捡漏成本是靠什么来评判的呢？

当然是它的高风险性，简单说来，就是便宜容易没好货。

一个是法拍房的隐形费用：包括长期拖欠的水电物业和占大头的税费。

拖欠的费用一般由买家支付，信息也相对透明，竞拍页面上都会显示；

所以，这一块也还好，但高成本是隐匿的成本。

尤其是税费这一块：

法拍房和二手房交易的税费大同小异，都需要缴纳契税、个人所得税和增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。

但和二手房不同的是，二手房你可以和原卖家去商量谁负责哪些税费，但法拍房人家原业主本都还不上月供了，你觉得他还会帮你缴纳这些税费吗？

所以你要看好拍卖公告，因为上面会写明这笔税费是否需要买方承担。

另外就是搞清楚出让方是公司还是个人，房产的属性是什么，因为公司和个人缴纳的税费又不一样。

各种杂七杂八的费用算下来，是不是真的笋，确实还要商榷。

搞不好还不如一套成交价即所得的正常二手房便宜。

另外一个，法拍房的“名声”本来就不好。

俗话说“冤有头债有主”，关于法拍房难清退的问题，这几年可没少上过民生新闻。

而一部分法拍房还存在“长租约”问题和“凶宅”属性，也直接造就了后续的“难收房”和“低租金”，这些同样是潜在的购房危机。

你最后可能是买了一套低于市场价的法拍房，但前前后后搞清退、打官司、入住，都能花上1年甚至几年。

真的非常耗人。

所以，你要说拿法拍价去对标市场价，还是太小看了市场的倾向性。

都不用说到法拍房是不是真的很笋，就法拍房的麻烦和复杂，就意味着不是普遍大众能接受的了。

而且法拍房是需要给全款的，能不能贷款，后续能不能和银行申请下来贷款，还得去谈的。

所以谈法拍房对市场形成具体的冲击，我认为还不至于。

我还是那句话，法拍房是属于高阶玩家的玩法，普通人不敢玩最好，敢也不要去玩。

我了解到的是确实有部分专业炒家去炒法拍房，但前几年也有城市堵死了法拍房的口子，一样要求要有名额。

加上现在二手房价格本来就下跌了，新房开发商为了去库存也在降价。

法拍房这种有一定风险性的产品，真的不会被普通老百姓所接受的。

所以不需要过分担心，法拍房价格下跌，会冲击二手房市场，真的有点多虑了啊。

真的，与其想办法捡漏法拍房，我还是建议大家老老实实去买商品房，而且现在低成本买入有价值城市的机会是很多的。

比如开发商的低首付，现在房贷利率也低，也没有法拍房那么多烦心事，只不过大家要懂得选好城市和板块。

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其次，就是大家担心法拍房量太大，极有可能冲击市场信心的问题。

毕竟法拍房的背后，是断供，而断供的背后，又是信心和JJ的折射。

那我还是那句话，必要时刻，会兜底的。

除了现在大背景之下，我们已经有非常多的政策了。

比如1万亿国债、特殊再融资债券、psl重启、超大特大城市城中村旧改、保障房建设等等。

一系列的动作，都在表明ZY兜底房地产的决心。

法拍房这一块，我们脑洞打开一点，我觉得完全可以适配去年提出来的新房改政策。

什么意思？

之前有人说过，其实地方可以对法拍房进行回购，然后再变成保障房出租出去。

这样一来可以补充保障房的供应套数，也不至于让过量的法拍房影响到市场的信心。

如果法拍房的价格整体合适的话——像打个5折6折，好像也不是不行。

地方回收之后，可以马上交给第三方公司简单装修，再用租金去还银行的利息。

毕竟地方和银行谈贷款利率，也更有优势。

而且一般来说，法拍房集中的城市，反而是大城市，毕竟小城市一套房子真的也就是自住，非必要老百姓也不会愿意选择断供的。

从我查到的数据来看，近两年法拍房挂牌量最多的省份是成都、重庆、郑州、南京、杭州、青岛等等。

这些城市中不少都属于大城市，本就有提供大量保障房的需求。

再前不久，央妈不就刚批复了1000亿元的住房租赁贷款，就是以贷款的方式来购买和消化地方上的商品房，转而用作保障房或者长租房。

所以也不排除，当法拍房冲击市场信心的时候，回购部分法拍房转成保障房的做法出现。

并且，从去年到今年的各种动作来看，兜底意思都很明确。

所以我才说，2024，就是一个彻彻底底的政策拐点。

大家也真的不必为法拍房这种小众市场过于担忧，其实一旦JJ好起来，市场回暖。

大部分问题也都解决了。

只能说，位于这个拐点的当下，我们普通人才要更敏锐起来，要读懂这些政策和信号背后所要传达的意义，才能帮助我们更好地辨别市场。 

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