杭州村民众筹1.2亿建别墅：破解的是“土地分配”难题

▲ 博陆村村民自建的别墅区。（受访者供图 / 图）

别墅照片出自杭州市临平区运河街道博陆村，该村178户村民参与到众筹造别墅项目，其中的26户村民，近日已经分到新房。“主要解决的是宅基地问题，之前的宅基地太小，倒腾不开。”该村村委会副主任戴其峰介绍，当地采用“统一征用、自愿回购”的模式，解决了困扰多年的宅基地局促问题，村民得以众筹资金，建起心仪的楼房。

戴其峰介绍，博陆村的集资建房属于当地的“农村危旧房集中改造项目”，下一步，别墅区还将修建家宴中心、口袋公园、绿地、健身器械等公共配套设施。

博陆村新建别墅区距离村落旧址步行只需几分钟。新居为联排别墅，共有三层，每幢分为两户，外立面已经贴好瓷砖，并且装上玻璃和门窗。从无人机俯览，白墙、灰顶的一片别墅整整齐齐。

刚刚交付的这13幢别墅楼顶还插着红旗，每家每户的大门口都挂着“福”字中国结，有的门口还散落着烟花爆竹的纸屑、盒子。“有新房住了，当然要庆祝一下。”村民姚云忠是参与众筹的178户村民之一，他向南方周末记者介绍，现在村民们正在等着通水电，然后就可以装修自家新房了，“装好一点，一步到位，过年肯定是搬不进来了”。

姚云忠五十多岁，是村子里的水产养殖户，膝下有一个27岁的独子还未婚配，新房主要供其将来结婚使用。“之前的房子太老了，人家姑娘家过来一看这么破，那怎么行。”他说，自己一直有翻盖新房的想法，可是旧宅的宅基地地块很小，新房缺乏足够建设空间。所以当村里提出来众筹建别墅的计划后，他便抓紧报名参与。

博陆村地处杭州北部郊区，紧邻京杭大运河，共有14个村民小组、七百余户人家。和江南很多村落类似，这里人多地少，经济发展水平尚可，村民们多以水产养殖、经商为生，紧挨着博陆村的邻村，便是知名企业老板电器的发家地。

戴其峰介绍，全村有178户村民众筹了1.2亿元，统一建造新房。新小区分为8期，一共8个区块，刚刚交房的26户是第一期，集资建房每户花费85万元。还剩下152户，预计春节前后可以交房。

首批收房的26户13幢别墅，位于博陆村附近东湖北路东侧区域，这里还有其它几个区块的房子已经完成封顶，待到完成外立面贴砖和门窗安装后便可交楼；东湖北路西侧区域，也有36幢别墅正在进行最后的收尾工作。两个别墅区相隔一条马路，紧邻一公交车站。

戴其峰介绍，以村小组为单位，参与众筹建房的村小组自行招标、选定施工单位，所筹资金也由各个村小组自行管理。因为是集体盖房，均摊下来房屋造价比自己建房要低，“材料买的多会便宜，流水线作业，成本也低”。

别墅的收房面积有三百多平方米，分为A、B两个户型，采用抽签的方式分房。“不管A型，还是B型都看过了，都满意。”姚云忠说，他目前只知道自家房子被分到8个区块当中的第4区，具体是哪一户还要等抽签决定。

当前，村委会正在抓紧给别墅区通水电，姚云忠已经“磨刀霍霍”，迫不及待联系起当地的装修队。他说，新屋建成后，算是完成了自己一个心愿，接下来几个月，会集中精力搞装修，让自己和家人住起来舒服一些。

博陆村辖区总面积1.67平方公里，总人口2628人，50%以上的农户住房都是“拼墙单间出面”，户均住房落地面积不足70平方米。长期以来，不少村民为了增加房屋面积，习惯在屋后搭建辅房、棚厕，或在屋前搭建灶墙。

老屋砖瓦老化，墙皮脱落，内部格局也很逼仄，而且一户紧挨一户，所以他们村的老房子又被称为“火车弄”。“路也很窄，买辆新车都没地方停。”戴其峰说，博陆村的居住问题已经困扰村民多年，旧房改造势在必行。

博陆村的危旧房改造成为临平区首个试点项目，尝试以“跨组征地”的方式解决难题。2022年4月，杭州市临平区印发《临平区城乡危旧房屋治理改造管理办法》，重点对“农村危房拆除重建”做出政策规定，并提出对特困家庭、低保家庭的农村危旧房屋拆除重建、维修加固实际发生费用予以补助。

村子里的老房子旧照。（受访者供图 / 图）

39岁的村民朱晓华说，他和左邻右舍一样，早就动过翻盖新房的念头，迟迟没能动工，主要原因不是因为经济问题，而是因为没地方盖。“不是缺钱，是缺地。”朱晓华说，他们家老宅的那块宅基地，左右非常窄，只有3.8米，前后却很长，足足有八九米之距，导致后排房间根本晒不到阳光，而且每家的宅基地并排毗邻，如果在原址上拆旧屋重建，新房仍然是狭长格局，“所以犹豫了这么多年，一直没有翻盖”。

“这个难题，困扰我们很多年了。”戴其峰说，大约在两三年前，政府开始到博陆村筹备征地、旧房拆除工作，并成立由街道、村社干部，以及专业质检、工程人员组成的工作专班，通过实时沟通反馈和每周例会推进工作进度。

通过走访入户的调研和摸排，工作专班了解了实际情况和具体诉求，发现旧房改造的症结在于“土地分配”问题。戴其峰解释，最后博陆村创新出“村集体统一征用、农户自愿回购、村集体补贴公建”的建房用地模式。

这一方案总结而言便是，在东湖北路东西两侧征地100余亩，用于建设新房，即目前178户集资建别墅这一部分；另一方面，让部分有需要的村民，在拆除老房子后的原有宅基地上翻盖扩建，这样家家户户都有新房住，而且面积都可以较之前有一定的拓展。这一方案得到大多数村民的认可。

“村民们也可以众筹一起盖，也可以留下来自己翻盖扩建，根据大家意愿。”戴其峰说，如果村民选择众筹盖房，那么老房子的宅基地便由村集体收回，通过村委会在村子内部调剂；选择留下的村民，经过调剂后，可以把自家宅基地和邻居连成一片，扩大翻盖面积。

“基本原则就是村民们自情自愿。”戴其峰说，确定了“统一征用、自愿回购”的基本原则后，让村民们作为建房主体，深入参与到项目建设中，“很多事情都是，大家商量怎么办合适”。

他说，博陆村多次召开党员大会、村民代表大会和户主会，以少数服从多数的原则，确立了建房模式的操作规程。

在这个过程中，最大的难点在于如何拓展新的建房用地。戴其峰解释，村子里的土地性质均为集体土地，不同位置的土地，归为不同的村小组集体所有。经过勘察，认为东湖北路两侧的土地空间宽敞、交通便利，适宜用作建设新居。不过此处的土地，分别属于四五个村小组所有，而全村14个村小组都可能有农户想要加入众筹建房项目，如果选定这个位置，则需要“跨组征地”。

同时，这也意味着这四五个小组的利益将要受到损害。即便是这几个村小组，也有农户想要改善自家居住条件，但是仍然有部分农户不愿打破村小组之间的界限，不愿出让自己小组的土地给其他小组农户建房。“开了很多次会，讨论很多次，大家一起商量。”戴其峰说，项目想要推进，需要先保障这几个村小组的利益。

为此，政府又引入“征地参保”的模式，即由政府出面，以合理的价格先将这部分土地征收，再把征地款发放给持有这块土地的村小组。同时，根据国家法律法规要对被征地的群众进行妥善安置的要求，对于男性年龄在45-60周岁之间、女性年龄在40-55周岁之间的失地农民，加入到城镇灵活就业人员养老保险项目中。

最大的障碍扫除后，项目进展顺利，自主招标，自主找施工单位，村小组成为建设主体。例如，在新房采纳什么样的户型这一问题上，政府工作专班提供6种不同风格的房型设计效果图，供农户自愿选择，最后大家选出来其中一种，由农户选择施工队，自行建造；在建设过程中，需要村民在现场监工，第一期26户农户，每天派出两户人马到工地监工，每半个月轮班一次。

在建房过程中，政府部门对农居点的道路、绿化等“五通一平”基础设施建设公开招标，并补助部分公共设施资金，同时，实行全程跟踪、管理、监督，确保工程顺利开展。

经过深思熟虑，以及和邻居的沟通协商，朱晓华选择留守老村子，并且调剂得到邻居老宅的地皮。在此基础上，他翻盖扩建起三层新楼，“现在就宽敞了，阳光也照得进来了”。和众筹的别墅区几乎同步，朱晓华的新房业已竣工，准备进入内部装修阶段。

朱晓华说，他还有一个哥哥，成家后单独住，而自己和父母住在老宅，这次村里动员众筹建房，哥哥交了85万元选择众筹。房子盖好后，朱晓华大致算了一下账，前后花费比85万元稍微多一些，“自己盖还是贵一些，集体盖的话，肯定便宜不少”。不过，因为可以告别此前的老旧房屋，他还是感到很开心。