为什么没有HOA的房子也可能有限制

最近有人跑来问李老斯，说自己的房子没有HOA，他打算在前院加一个栅栏，但是干活到一半，突然有邻居跳出来说这个社区不允许前院加栅栏，这到底是怎么回事呢？

今天咱们就来说说，什么是HOA，HOA负责什么，那些没有HOA的房子为什么还会有各种限制条款。

在开始之前，咱们先来普及一下什么是HOA。HOA全称是 Home Owner Association, 是一个致力于按照之前定好的规章制度来维护整个社区的非盈利组织。根据这个定义，我们可以延申出这么几个知识点。

首先HOA是非盈利组织，它从社区的每个业主那里定期收钱，用在公用区域的维护开支上。注意，收上来的钱只能用在公共区域的维护上，不能用在每个独立的房子上面。

西雅图常见的1980年以后建立的那种规划整洁的独立屋社区里面，每个房子都是独立的fee simple 产权，而公共的区域主要集中在社区的道路，以及公共绿地。当然了，每个社区的产权模式都不一样，需要仔细研究Title Report 才能知道。

第二个知识点是，HOA只能按照之前定好的规章制度来执行，不能越权。

这个规章制度叫做 HOA Bylaw，是写在Title report 里面，在County 注册登记过的。Bylaw规定了每个业主以及HOA该做的事情，如果一个业主违规了，HOA就代替所有的业主一起来强制这个人来执行。

如果这个人拒绝执行，那HOA就可以在这个房子上加一个Lien，也就是债务条例，这样这个房子就很难再贷款。如果这个业主以后要卖房子，必须先把这个债务条例还清，才能上市卖房子。

第三个知识点，HOA必须是两户及以上的业主达成共识才创立的。也就是说，如果你的房子是一个单打独斗的房子，看起来跟邻居毫无关系，那大概率这个房子就没有HOA。

比如西雅图地区1950年以前的房子，大部分都没有HOA，因为那个时候是豪放式开发，不是像现在这种集中规划开发的小区。

那咱们接下去聊聊，为什么没有HOA的房子，也有可能有限制条件？这里咱们就要引入一个概念，叫做CC&R， 全称 Covenants, Conditions and Restrictions。 

Covenant的意思是契约，这三个词加起来就是描述对对这个房子的所有的限制条件。这个限制条件是谁加上去的呢？通常来说，有这么三类可能。

第一类呢，开发商加上去的。开发商在盖一个社区的时候，尤其是在1980年以前，不会成立HOA，也不会收取HOA Dues，但是会加限制条件, 以便这个社区看起来更美观。

常见的条件有：每个Lot只能有一个房子，也就是说不能sub-divide。车不能停在Driveway上， 前院不能建栅栏，不能养除猫狗以外的动物，不允许短租或者Airbnb，诸如此类，五花八门的限制。

第二类呢，是之前的业主加上去的。你房子的这块地在150年前从州政府转交给私人，经历过无数的业主才到你手上，之前的每个业主都可以加一个条件，这个条件是run with the land, 不可以移除。如果这个房子之前是矿业公司拥有的土地，基本上都会说不允许挖矿。 

之前李老斯讲Title report的那一期视频，分享了一个案例，一个水边的房子被邻居挡住了view，想要靠加盖一层来增加view，但是不巧的是这个房子有一个限制条件，就是不允许加盖。当时那个买家因为这个原因血亏了好几十万。

第三类是政府和公共事业部门加上去的。比如常见的有给水电煤公司的Easement。再比如有时候市政府会在title上面加限制，完全不允许这个房子出租。

看到这里，你应该明白，有HOA的房子一定是有限制条件的，没有HOA的房子也有可能有各种的限制条件。要了解自己的房子到底有哪些限制条件，需要仔细读Title Report。这就是李老斯一直在强调的，买房要仔细看Title report，不然容易吃大亏。

下期为大家更新唯有土地与明日同在的最后一篇 -- 2024买房避坑指南(下), 如果你觉得这篇文章对你有帮助的话，请帮忙收藏转发！谢谢！

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