为市场出清提供更多便利

2024-02-01 10:02

2024.02.01

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导读：国民经济中的政府、企业和居民等三部门，让其继续进行信用举债扩张，实际有些强人所难。

作者 | 一财评论员

价值变现是市场健康的突出表现之一，楼市亦然。

继广州发布放松限购政策后，上海和苏州也出了措施：上海的做法是放宽限购，对在上海连续缴纳社保或个人所得税已满5年及以上的非本市户口居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住宅；苏州则是完全取消限购，即购买新房、二手房不做购房资格审查，新房限售政策仍为两年。

对取消妨碍市场交易的政策，都应受到称赞和支持，因为人为的交易设限，都干扰和扭曲市场交易结构、定价机制和配置有效性等。

那么，如何理解最近一些城市取消限购或放宽限购政策呢？这需区分和识辨政策出台诉求，与市场对政策的理解框架等维度。当前政策出台的逻辑是非常清晰的，就是希望政策对楼市产生托举效果，从而减轻房地产行业对当地经济的拖累压力等。

市场对政策的理解和响应，则存在明显不同。一方面，市场普遍将取消和放宽限购，解读为让市场在资源配置中发挥决定作用的一种权利回归；另一方面，居民目前缺的不是购买机会，而是购买力，如今国民经济中政府、企业和居民等三部门，修复日益损漏的资产负债表，是当务之急，让其继续进行信用举债扩张，实际有些强人所难。因为这样刺激容易放大金融系统风险，并进一步封冻经济的内生性需求，加重需求收缩、供给冲击和预期转弱等的压力。

此外，从市场消费心理角度看，现在住房已基本完成了从价值储存向耐用消费品的功能回归，居住等使用属性的满足成为住房的主流定价范式，金融投资属性已开始消融。

这些反映出，对取消限购的政策必须正视之，市场参与者要警惕被误导，政策制定者也要尽可能避免政策功利化，要做好政策策略的全面评估，警惕过度追求短期刺激效果，而损害整个市场和经济中长期的增长动力。

为此，政策制定者需做好对政策刺激在不同情景下的损益评估，并针对政策评估做好对应的风险缓释策略的安排。

诺贝尔经济学奖得主阿马蒂亚·森研究发现，人类历史上出现的大多数饥荒，都可看到交易管制的身影，因为稀缺性带来价格高涨，增加的只是获取相应商品和服务的成本，交易管制妨碍的是人们对稀缺商品和服务的可得性，即交易管制下，即便愿意出高价也得不到满足。

正视取消或放松限购等政策，一个符合市场行为逻辑的解释框架是，将其看作是楼市进入下行周期下管理下行风险的风险缓释策略，而非解读为托举楼市。

这引发一个各方必须正视的真命题就是，如何为楼市出清做好相应积极的准备。

楼市企稳的一些可描述级的现象为：一是楼市在一级和二级市场都拥有了快速价值变现的交易机会，尤其是二级市场交易量持续活跃，市场对存量楼市场的重新配置得到充分释放；一是房价能基于现金流贴现进行定价，即房租/虚拟房租的现金流贴现率，接近于市场自然利率或国债收益率曲线的孰高值。

因此，在楼市尚未出现这些现象之前，各级政府需要做的是如何在楼市出清的过程中，为市场各方参与者做好对应的制度和法律准备。如可考虑清理更多妨碍楼市交易自由的政策，包括限售政策等。

同时，清理对消费者不友好的商品房预售制度、个人住房按揭贷款条例等，基于等价有偿原则明晰银行、开发商、消费者等的责权利关系。

此外，针对房产这一耐用品消费特征，鼓励金融机构开发有利于管控楼市下行周期风险的金融衍生工具和产品等，为市场交易主体提供楼市出清下的风险缓释和管控工具，便利人们进行收益锁定、风险对冲等。

总之，交易自由是市场最核心的诉求，也是市场进行资源配置最基本的诉求；为楼市出清提供更多便利，根本上就是权力要学会放手和知止，通过更好地发挥政府的作用，清理掉妨碍市场交易的各种限制政策，不断丰富市场的交易自由，提高三部门修复资产负债的质量和效率，助推楼市加速出清。

微信编辑 | 小羊

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来源: qq

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