这一阵子,网上兴起了对美国房地产的热烈讨论,比如:
美国房屋既然是永久产权,为什么每年还要交高昂的房产税?为什么有这么多的严苛法律条文,以至于不小心违反了,就很可能流落街头?种种灵魂疑问,很容易让人怀疑,似乎美国的「永久产权」和我们的视频VIP一样,需要定期充值才能生效。其实美国的房产税不是这十几年来的产物,它可以追溯到200多年前,而且只比建国时间晚了十年,是真正的老古董税。当时为了反抗英国的苛捐杂税,北美殖民地爆发波士顿倾茶事件,促成了独立战争的爆发。为了凑集军费,美国联邦政府只能出台一些税收政策,其中就包括了对房产税的征收。发展到今天,美国房产税也从一开始的联邦税种,演变为地方税种,由地方政府自行征收,一般以房屋的当年评估价为基准,税率在0.25%到4%之间。这里需要注意「当年评估价」,它是以房屋和土地的市场价来作为主要参照标准,人口流入或流出、美联储降息和通货膨胀等因素,都会直接影响这个评估价。2023年7月,美国房贷利率水平一度飙升到8%,房价也违反市场规律,跟着猛涨一波,创下了历史新高。利率从往常3%一下拉到8%,这让习惯每10年换一次房的美国百姓瞬间冷静了,得掂量一下。与其把房子卖了,然后顶着高贷款利率再买一套,那还不如退而求其次,对现有房屋翻新,随便凑合一下得了。业主们抓着房子不放,导致市场的房源存量不够,于是在新一轮的「抢房大战」下,房价自然跟着上涨。房价上升虽然让业主的资产增值,但也意味着每年要交更多的税了,所以对美国有房一族来说,真不知道是欢喜还是头疼。便宜的房子倒是有,像密歇根州的底特律、马斯基根等城市,偶尔也能见到售价只有1美元的独栋房子。一是这些房子大多在荒废小区里,或者是没有多少人居住的鬼城中,安全系数约等于零。假设这套房子的评估价格为200万美元,买方除了要支付象征性的1美元外,每年还要支付2万多美元的房产税。所以没有人会愿意每年花几万块,然后和废墟、蚊虫以及亡命之徒做邻居的。也有人问,既然一美元都卖不出去,为什么业主不选择弃置房屋,不要了,还不能摆烂吗?弃置房子跑路,地方政府就有权没收你的房产进行拍卖,然后抵扣税费。如果拖欠缴纳房产税,不仅会影响屋主的信用记录,在严重情况下,税务局还会视作逃税处理。美国的逃税后果有多严重,相信大家有所耳闻,轻则罚款处理,重则冻结资产,还有牢底坐穿。如果业主没有润出美国的打算,就只能老实守着那堆破房子,每年准时缴纳房产税,保护房子的永久产权。对大部分美国业主来说,房子是最重要的资产,所以会珍而重之,但这辈子也在为一件事烦恼——千万别算错房产税。2011年,美国一位老人在奥克兰县买了一栋上百平米的房子,准备装修好后拿来出租。但在2012年,他收到税务局通知,说去年的房产税款少支付几百美元,于是他在2013年进行补缴。结果在2014年,奥克兰县当局把他的房子没收了,并以2.45万美元的价格拍卖出去。因为少算8美元利息,整栋房子直接没了,非常的魔幻和残忍。根据盖洛普的调查显示,从90年代开始,房产税一直在「最糟糕税种」名单上独占鳌头。2012年,北达科他州议会提出一份「2号提案」,内容是让全州百姓公投决定,是否要在全州取消房产税。不能说大部分美国百姓的思想觉悟有多高,而是他们觉得缴房地产税会更好。美国实行各州、县的高度自治制度,因此地方政府的运作经费只能靠自筹。像州政府的税收还可以靠大企业、财团支持,或者像北达科他州一样,靠开采石油资源挣得盆满钵满,不用依赖房产税。但对于各县政府来说,房产税永远是最稳定、且最重要的税收来源。比如中小学教育经费、道路保养、公共设施维护、治安消防、公务员工资等,这些都要靠政府拨款支撑。美国百姓在收到房产税账单后,里面会附带一份清单,详细列明房产税具体都用在哪里,公布的细节还是比较透明的。一般来说,房产税越高的地方,城市公共设施也更完善,无论治安管理、校舍更新还是绿化覆盖程度都比较好。美国税务局曾在官网发布了一篇名为《我们为什么讨厌房产税》的文章。这种「我就喜欢你看我不惯,但又拿我没办法」的态度,让美国百姓恨得牙痒痒,但他们顶多在网上吐槽几句,除此以外没有过激反应。因为美国人觉得,没有理由取消房产税,哪怕拖欠的后果非常严重。HOA全称业主管理委员会,和我国各小区的业委会不同,它从来都不站在业主这边,甚至可以说是美国业主们的噩梦。美国人从买房的那一刻起,除了房产税以外,物业管理费也是其必须终生缴纳的费用,哪怕物业管理水平很糟糕。比如前面提到的一美元楼房所在地段,虽然那里已经成为了废墟,不存在什么「物业管理」,但物业费该交还是得交。作为民间机构,HOA拥有着极大能量,对于拒绝缴纳物业费的业主,它可以向法院申请强制驱离业主,然后拍卖他的房屋。有人不信邪,就想和HOA对抗一下,结局就挺悲惨的。2022年,美国加州一名华裔女子由于不满意业委会提供的服务,连续三年拒绝支付物业费。于是HOA向法院申请拍卖她的房子,还要把她驱逐出小区。这名女子在极度愤怒下,选择和HOA对峙,并且持刀冲向美国警察,最后身中18发手枪子弹,倒地身亡。悲剧发生的最大原因,是这名女子没有搞清楚,中国和美国在国情上的最大区别,既然入乡随俗,选择了在美国生活,最基本的规章制度总要搞清楚。除了怕拖欠房产税和物业管理费外,美国的有房一族也担心被人闯空门。对中国人来说,无论房子有没有住人,只要产权人是自己的,没有抵押没有交易,就不用担心被人抢走房子。美国的私人领地虽然禁止侵犯,但如果没人住,那就不算私人领地。所以在纽约街头,长期流窜着一群特殊的流浪汉,简称「偷房一族」。他们会留意哪些房子长期没有人居住,或者房东疏于管理,然后撬门进去,大大方方地在里面住下来。如果房东发现及时,当然可以报警把这些流浪汉驱逐出去,但需要注意,这是有时效限制的。根据纽约的法律,如果入侵者在房子内住满1个月,那他们会自动升级为租客,这时房东不可以随意把他们赶出去了。房东只能将这些「自来熟租客」告上法庭,当作欠租案来处理。先不说费时费力的问题,在这段时间内的物业费、房产税等等都要正常缴纳,房东还不能断水断电,得把房客们伺候好了,不然很容易被反告。所以很多时候,业主们会选择私下协调,这又得花出去好几千美元。更绝的是,如果入侵者顺利在房子待上足够长的一段时间,且没有被人发现,那经过一番简单运作后,他们甚至能鸠占鹊巢。2020年,纽约州和加州出台了一项法律,里面提到一点——如果非法居住者公开占据一处房子至少5年,且履行房主义务,对房子进行维护,就可以对房产提出逆权管有的要求,可以合法拥有别人的房子。其他州的法律尽管年限有所不同,有的最长需要住满20年,但内容大致相同。所以对美国百姓来说,这辈子需要努力规避以上说的这几个雷区,才能保证房屋的永久产权始终属于自己。