围观｜RBC称：房产成加拿大人最主要财富，温哥华尤其严重！但这个国家深陷“失去的十年“

3月18日，加拿大媒体Betterdwelling报道称，由于加拿大人的财富过度集中于房产，加拿大正深陷“失去的十年”，而且有可能继续失去“未来的二十五年”。

图自Betterdwelling，2024年3月

该文章援引RBC的一份报告指出，加拿大人在过去三十年最高效的投资行为就是向银行贷款买房。

其实道理非常容易理解，加拿大过去三十年人均GDP增速最快的年份也只有4%左右，低的时候在1%-2%之间，如果以美元计价甚至有些年份负增长。

而房价则不同，由于有贷款的存在，买房等于加了杠杆投资，按照20%的首付计算相当于5倍杠杆。换句话说，房价哪怕每年只上涨2%，但真实投资回报都超过了10%。

更何况过去三十年房价的年化增长率远高于人均GDP的增长率。所以投资房贷是加拿大人最稳健的财富增长密码，但也是导致加拿大经济畸形发展，直至失去活力的罪魁祸首。

当这个国家绝大多数后来的或者晚出生的人口都无法凭借工作挣钱买房，那么这个国家的贫富差距问题其实和巴西这种拉美国家就没有区别了。

RBC认为，房价大涨看起来有吃亏的有收益的，但问题是投资住房过热导致房地产吸收了加拿大其他领域应有的投资。

比如一家公司的老板创造了1年100万加元的利润，对他来说最理智的做法是去银行再贷款500万买房而不是用于扩大生意。

当某一种财富的膨胀成为其他人获得财富的巨大障碍，那么接下来的社会分裂就不可避免了。

加拿大统计局的数据显示，过去三十年加拿大人积累的家庭财富超过一半以房地产价格的形式存在。所以房价在很大程度上不能暴跌，暴跌意味着加拿大数以百万计的家庭和银行资产暴雷。

但另一方面，如果房价没有实质性的下跌，加拿大经济的板结和硬化又不可避免。

所以，当下最理想的状态就是房价不涨不跌，连续维持几年，存量贷款不会爆雷，而后续进入市场的买家也能逐渐提高房价负担能力。

然而，资本和人性的贪婪让房价很难停下来。

加拿大经济注定朝着失速的方向发展。

相比之下，美国在2008年房地产市场最热的时候，房价也只占家庭财富总额的31%，也远远不足加拿大的半数财富在房产。到了2024年美国房价占家庭财富总额的比例下降到23%，可以说美国人发财根本不靠买房子。

加拿大统计局的数据显示，截至2023年，加拿大66%的家庭不可能凭收入买房，所谓的中产家庭梦只是个“幻觉”。

图自Betterdwelling，2024年3月 

RBC在报告中严厉批评了加拿大政府，因为过去三十年加拿大房地产市场的畸形发展与政府支持分不开。

以BC省为例，成交价100万的房子，每次交易买家和卖家总计要支付的成本高达房款的6%-8%。

这笔钱有的直接成了政府的财政收入，有的成为BC省的服务业GDP。对政府来说高房价和房产的高周转率有百利无一害。所以过去三十年，加拿大用两代人的时间形成了一个印象，那就是投资房产是无风险套利。

所以，资本从生产领域转移到房地产。RBC认为，加拿大想摆脱房地产癌至少需要二十五年时间。所以未来还会有“失去的二十五年”。

黄三水说，这种报告是一种非常宏观的思考，对普通人来说在有限的生命周期内考虑不了那么多。但如果大家对这个国家的未来还寄予希望，也应该做出自己的选择。