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涉及楼市,高层最新定调

涉及楼市,高层最新定调

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导语

楼市不仅要从宏观去看,还有从微观看

今日免费下载:2024中国房地产市场展望


来源:子木聊房(ID:zimuliaofang)

作者:子母


刚刚,国常会针对我国房地产,做出了一些态度和方向性的指导,下面抓重点聊一下。

首先会议对房地产重要性,做出了再次的肯定:

我国房地产行业链条长、涉及面广、事关人民群众的切身利益,事关经济社会发展大局。

这是出师有名的说法,也是会议内容的前提铺垫。

意思是,房地产虽然之前发展太过迅猛,我们也曾想过放下房地产,做产业的转型和升级,但事后发现,此阶段不被允许,房地产需要保住,事关人民利益与社会经济发展。

去年在最高阶别会议上,房地产是支柱产业的论调被重重点提及,而今年国常会,算是2024年的首提,既然高层确定了价值,那么相关的支持和资源配对肯定是最活跃的。

紧接着提到:

“要进一步优化房地产政策,持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作,进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效,系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给促进房地产市场平稳健康发展。”

三保政策是去年提出的,全国各地烂尾楼也有了一定的推动建设,但也有一些地方,明目张胆的“假开工”,今年其实无论是国债还是国开行,有一部分的水都是灌溉到三保工作的。

所以烂尾楼业主,可以安心等等,趋势是向好的。这波烂尾楼对市场的冲击巨大,高层也感受到了前所未有的压力,再三强调三保,也是为了给购房者一个稳妥的预期,让人们有信心踏进售楼处。

系统谋划支持政策,有效刺激潜在需求,这是对今年政策端的“宽松”指示,其实上个月,住建部也提出了,全部调控权下放,各自用好。

之后杭州紧急出台政策,广州也把第三套房首付归为首套,预计接下来北京和上海还会有大动作,放开非核心区限购的概率非常高。

尤其是北京,目前在四大一线城市中,行情属于跑的很一般,需要继续给予政策刺激。

加大高品质住房供给。

之前也讲过,就是彻底脱离之前的封闭刚需思维,允许各大城市大刀阔斧建设优质商品房,用于高端市场建设,给富人群体创造消费条件。

这给是房地产双轨制的延伸:

“要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化,加快完善‘市场+保障’的住房供应体系,改革商品房相关基础性制度,着力构建房地产发展新模式。”

市场+保障,市场商品房往高端走,往改善走,政策性保障房往刚需走,往民生走。

未来两大市场,井水不犯河水,各自发展自己的市场规模,服务不同的人群需求。

“改革商品房相关基础性制度”,这是一个比较大的变化。

2024年zf工作报告,提到的是“完善”,而这里提到的是“改革”,意味着要推翻之前的制度,建立新的逻辑。

基础性制度包含3项:

第1,产权制度;
第2,市场准入制度;
第3,公平竞争制度。

产权制度,土地归国家所有不可能改变,唯有的改变细则可能出现在宅基地上,允许宅基地流动,让农民在土地上有更多的收益。

其实这个想法在2020年9月就开始试点了,今年的一号文件对于三农也做出了指示,我看了一眼报告,目前已经有20个省份部署了宅基地改革工作,多途径盘活利用闲置土地资源。

尤其是城市周边的宅基地未来可能会更值钱一些。

市场准入,基本围绕着如何让民营企业也参与到房地产的一些环节中来,这个对大家没啥用处,不多说。

当然也可能借这个名号,对房地产的其他制度做出改革的驱动,比如预售制度,公摊制度等等,这些历史遗留的“问题制度”,接下来也会被解决。

当然制度改革并不是让利,而是让房地产市场更加透明、公平和开放,让买房人知道花了花在了哪儿,为什么花,而不是糊涂账,和莫名其妙的被收割。

最后用大白话做个总结,意思是:

房地产还是很重要的,银行要多给钱,住建部要想办法把烂尾楼处理了,各地方可以出台更大力度的刺激政策,好房子多盖点儿,保障房加快供给,咱们在复制新加坡制度这方面,速度一定要快。

还有就是,一些制度就别缝缝补补了,烂掉的东西没必要继续维持,是时候推陈出新了,这也是时代的需要嘛。

至于新的东西,基本没有,也不用咬文嚼字,过度解读。

所以我刚看到网上很多媒体以此说什么特大利好,基本都是博噱头,大家看看就好,不要被带节奏了。

现在的楼市进入了艰难的博弈期,一线城市开始带头“以价换量”,如果换成功了,那么第二个阶段就是房价的反弹上行,库存降下来,房价才能涨上去。

如果换不动,那么今年就不仅仅是楼市出现问题,还会拖累经济的整体复苏,这也是国常会定调房地产重要性的原因。

但我认为,楼市不仅要从宏观去看,还有从微观看,大家要评估自己所在的城市,手里的资金和所能购买的资产水平。

有两类资产可以不用考虑宏观环境,一类是核心区的优质资产,也就是我们说的核心商圈的改善房和次新改善房,玩得是稀缺,这类资产跟国运挂钩。

另一类就是超跌入底的高性价比资产,很多北京二手房跌到了2-3万/平米,自然有抢收,还有法拍房,以及被行情下滑,恐慌解套的笋盘,都要去主动关注。

当然还有超跌的部分城市,比如差点儿跌崩了的郑州、昆明、石家庄等等这些省会城市,1万多的价格,再怎么跌也非常有限了,也是可以现阶段考虑的。

行情动荡起伏才会有机遇,单边下跌或者单边上涨,都很难找到机会,先聊这些。



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