中央定调！楼市，被扶正了

楼市地位再次被扶正

会议指出：

房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局。

整句话都是客观事实。

不妨看几组数据：

1、房地产行业曾经是占GDP的比重仅次于制造业的第二大行业。

1998年，房地产业增加值3435亿元，占GDP比重为4%；2007年，增加值上升到了1.4万亿元，占GDP比重上升到5.1%。

2022年，增加值上升到了7.38万亿元，占GDP比重上升到6.1%。如果算上建筑行业占比的6.9%，广义房地产行业占比达到了13%，妥妥的经济支柱。

2023年，房地产业占GDP比重下降到了5.8%。

来源：国家统计局

2、房地产涉及到上下游产业链条，如冶金、建材、装修、家具、家电等行业，基本上都要靠房地产吃饭。

之前有专家计算过，中国房地产行业从业人员大约1300万；建筑行业5800万人，至少4000万跟商业房地产密不可分；由于全国财政收入的35%以上直接来自卖地收入和房地产税收，那么全国财政供养人口5000万人，三分之一相当于吃房地产饭。

3、据统计，房地产经济活动占GDP的比重接近三成，与房地产相关的贷款占银行信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产占城镇居民资产的60%。

然而，这些事实一直在，过去三年为何不强调房地产的重要性，不说房地产链条长、涉及面广，事关民众利益，事关经济大局？

过去三年来，房地产异常艰难，虽然救市托底政策频出，但高层对待楼市的态度，仍非常坚定，不再以刺激房地产为复苏经济的手段。

只能说明，当下的房地产可能已经到了关键时期，已经到了破的边缘，非常时期，只能使用非常手段。

此外，经济增长的压力，也在逐渐加大。

今年的政府工作报告，给出的2024年GDP增长目标，仍是5%左右。

在之前的分析政府工作报告的文章中，我说过，而且，相比于2023年，完成这些制定的目标会更难，毕竟2022年是黑天鹅影响之下的低基数。2023年恢复至高基数，意味着2024年的经济表现要比2023年更好，才能完成5%左右的年度目标。

报告也提到了这一点，“实现今年预期目标并非易事, 需要政策聚焦发力、工作加倍努力、各方面齐心协力。”

难！怎么办？毕竟增加1200万就业目标需要实现，而实现这个目标，就需要经济增速来拉动。

除了更加宽松的货币政策、增加财政赤字率外，房地产这个重要支柱，需要成为着力点，需要扶正。

不过，愿望归愿望，能否成为现实，还得看民众买不买单。从现状来看，想要实现，很难。

救市何其难

会议指出：

去年以来，各地因城施策优化房地产调控，落实保交楼、降低房贷利率等一系列举措，守住了不发生系统性风险的底线。

这句话，强调了去年救市的作用，维持了降而不破的局面。

正如我所强调过，过去的各种救市措施，都只是阻止房地产硬着陆，实现软着陆。

但是2024年，房地产面临着更大的压力。

一方面，2023年的房地产，进一步跳水。

中国楼市已经从2021年的“双18”调整至2022“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。去年又跌至“双11”，商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。

制图：城市财经；数据：国家统计局

制图：城市财经；数据：国家统计局

房地产贷款，创下2016年来新低。

制图：城市财经；数据：央行

卖地收入，继续下跌。

制图：城市财经；数据：财政部

另一方面，利空压力越来越大。

最大的利空压力，来自人口通缩。

都说楼市，短期看政策，中期看土地，远期看人口。其实人口不仅影响长期，更影响短中期，它对短中期的影响，是通过影响信心和预期。

国家统计局数据显示，2023年全国新生儿人口902万人，相比于2022年减少了54万人。

制图：城市财经；数据：国家统计局

新生儿人口持续下降带来的直接结果，人口通缩。

2023年出生人口继续低于死亡人口，去年全国死亡人口1110万人。最终导致全国人口通缩提速，减少208万人。

新生儿数量减少意味着什么？意味着学区房需求减少。买房的主要推动力，其实就是小孩上学、结婚、刚性居住与炒作。

当结婚的人逐渐下降，新生儿数量不断减少，学区房的需求就滑落，最终冲击整个房地产市场的需求。

在这种背景下，想要救市何其难。

所以，我们看到，进入2024年虽然救市变得更加积极，中央层面上出动了降息大招，地方层面上，北上广深一起出动，放松了限购。

然而，国家统计局反馈的数据显示，2024年前两个月的数据，仍不忍直视。

国家统计局披露：

新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，其中住宅销售面积下降24.8%。新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，其中住宅销售额下降32.7%。

来源：国家统计局

销售额与销售面积呈现跳水态势。

面对这种局面，接下来可能会有大招落地，在会议上，也有明示。

大招要来了

会议指出：

要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，进一步推动城市房地产融资协调机制落地见效，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。要适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度，着力构建房地产发展新模式。

这段表述与政府工作报告中的三个表态有重叠之处，也有新话语。

第一，新话语在于强调“系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求”，这意味着，接下来在需求端会有大招落地，也即会有新的调动民众购房积极性的大招落地。

会是什么大招呢？取消限购、降息、降税，都用过，效果并不明显，很多城市的措施有效期，短则半月长则一个月。

效果之所以不明显，是因为并没有从根本上解决上车难，降息虽然降低了购房成本，但并不明显。

接下来，本号预测，可能会有中央层面上的降首付与降息大招落地。

降首付，也即加杠杆，理论上会增加购房成本，毕竟贷款更多利息更多，如果伴随着降息落地，则可以打消增加成本的顾虑。

如此既可以降低上车门槛，又可以不增加或少增加贷款成本。

当然，各地的取消限购，仍会持续，2024仍会是救市大年，过去的“五限”政策，会逐渐取消。

去年财新网就发布过一篇社论《稳楼市，防风险》。

这篇文章的核心观点，我特别赞同。文章表示：

任何时候，均应坚持市场化为主、行政化为辅，而绝不能倒过来。当前，房地产市场仍然存在诸多难点堵点，固然有市场发育不足的问题，但是，种种不合理的行政性干预措施更是难辞其咎，集中体现在“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商）上。以新房限价为例，它造成了新房市场与二手房市场的割裂，干扰了房企的正常销售回款，加剧其资金链紧张。此类行政限制措施严重扭曲了价格信号，误导市场主体行为，令行业更为畸形，加大其中蕴藏的风险，也使得监管难上加难。

本号早就呼吁放开限价和摇号措施。

因为无论是以限制上涨为目的的限价，还是以防止下跌为目的的限价，都没能达到目的，反而把事情越弄越糟糕。

限价，制造了与二手的剪刀差，拉大了利润空间，人为制造出了更农村的炒作需求。

摇号，则是人为制造了紧张的氛围。

限价与摇号叠加，不仅没有让市场冷却，反而加速了市场价格上涨。2016年以来，西安、成都、杭州、苏州、武汉、南京、深圳等城市加起来上演了上百次万人摇号抢房、千人摇号抢房画面。

同时，限跌令，初衷是防止系统性风险出现，防止市场过冷，影响卖地收入。

然而，在时间的检验之下发现，限跌令啥也没能阻挡住，房价该跌的仍在跌。更严重的是，限制房价下跌，干扰房企的正常回款，加剧了房企的暴雷，加剧了市场问题楼盘的局面，更加剧了卖地收入跳水的局面。

面对这些不合时宜的调控，这三年地方政府正在一层层剥离。

目前市场的普遍预测是，北京、上海、深圳的外围区基本都会一步步放松限购，当然速度不会快，循序渐进，牙膏一点一点挤。

最先外围区降低限购门槛，压缩社保要求，不行再取消限购。之后核心区的社保要求年限，也会随之压缩。

一旦上海、北京、深圳出手，其他仍保留一点点限购的强二线城市，基本会脱光光。

前些天，杭州的二手房已经彻底取消限购，接下来就看北上广深的了。

第二，与政府工作报告雷同的表态，保障房建设提速。

2024年，将是保障房建设和入市的开局之年，目前各地都在加码保障房建设。

根据公开数据估算，上海、深圳、南京等城市十四五期间年均规划建设销售型保障房规模均在100万平方米以上。其中上海是规划销售型保障房规模最高的城市，规模在400万平方米以上。

从销售型保障房面积占近三年宅地成交面积的比重来看，上海销售型保障房供应力度最大，占比达到了27%，居全国首位，其次是深圳，占比为17%。

此外，北京、南京、温州等城市销售型保障房比重也在10%以上，保障性住房供给力度也处于相对高位。其余城市比重多在5%以下。

去年8月25日国务院常务会议审议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》文件，已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。

经济观察网给出的新闻标题是：中国将推动新一轮“房改”。

14号文件的到来，宣示着中国的房地产市场再次进入双轨制时代，也即商品房和保障房并行的时代。

为何要大搞保障房建设？14号文件明确提出建设保障房的两大目标：

一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；

二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

这两段表态意味着未来中国大多数城市可能会走向新加坡模式，给未来的房地产划定两个圈子，一个商品房圈子，一个保障房圈子。

保障房保障买不起商品房人居住，商品房则让有钱人去玩，当然也要以稳定为基调。