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编者按：本文为《中国房地产走势跟踪及分析（2024）》第一期（限免）。包括销售、融资、价格在内的多个数据创下同期历史低位。房地产开发投资跌幅在政策资金流入下有所收窄，这是一个新变化；在 “三大工程”建设推进，政策性银行对城中村改造、保障性住房项目发放贷款后，小部分房企流动性增加；但商品房销售行情仍然低迷，商品房销售面积、销售额同比跌幅超20%，因此融资并未随着投资同比回升，国内贷款、自筹资金口径依然加速下跌，说明市场对房企的信心仍在底部。这将促使房地产政策近期有所调整，一线城市大概率进一步放开限购等政策。去年4月，中央政治局会议提出在超大特大城市推进城中村改造。去年7月，国务院常务会议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。去年12月，央行重启PSL净投放3500亿元，可能用于支持“三大工程”建设。据报道，全国覆盖北京、上海、广州、武汉、长沙等33个城市的271个项目均在今年3月前获得了城中村专项借款，共计614亿元；各地保障性住房项目也获得相应授信贷款。不过，1-2月房地产开发投资依然大降9%，呈现继续筑底趋势。
1—2月份，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%，较去年底收窄了0.6个百分点。具体，房屋施工面积666902万平方米，同比下降11.0%；新开工面积9429万平方米，下降29.7%。施工与新开工面积同比均较年底跌幅加深。竣工面积10395万平方米，同比由涨转跌，也创下一年多来最大降幅，下降20.2%，可能与保交楼的专项款已经收尾及去年基数大幅抬高有关。虽然地产的开发投资增速有收窄，但是新开工与施工项目没有回暖的意味，跌幅仍在扩散；预计城中村改造及保障房项目落地后能对新开工面积回升有所帮助，但是具体的涨幅量仍待观察。销售方面，今年含春节在内的1-2月销售情况远低于季节性水平，商品房销售面积与销售额均创下2016年来的同期倒数第二（仅好于疫情期间2020年1-2月）。具体：新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%，较去年底的跌幅扩大了12个百分点；新建商品房销售额10566亿元，下降29.3%，较去年底的跌幅扩大了22个百分点。
1月、2月30大中城市商品房日均销售面积同比分别下跌6.9%、59.9%；环比分别下跌35%、42%。3月前三周同比延续低迷，下跌55.9%，预计今年一季度楼市销售延续低迷。虽然个别城市不断释放松地产的政策，但是销售下行趋势总体没有转变。新建商品房房价的下跌就是一个先行信号。从需求端来看，今年长端LPR仍有下调空间，核心一线城市的政策若后续有调整预计也能短期内促稳回升，但是全国楼市销售仍要等待长期的触底信号，最终仍然归结于居民的中长期收入预期提升。2月末，商品房待售面积7.59万平方米，同比增长15.9%；也已超过2016年的7.35万平方米巅峰。销售下行，商品房库存压力仍然很高，抑制房企的开发投资、融资意愿。目前，销售是大型开发商最重要的流动性来源，销售继续大跌将进一步引发债务违约风险。结合全国销售面积和销售价格看，今年1-2月全国粗房价降到了9293元/平方米，同比下跌8.9%。这是在统计局的官方数据中，全国粗房价自2023年来首次跌破10000元/平方米，也是十九个月来跌幅最大的时期。国家统计局显示商品住宅销售价格指数，1、2月份全国一二三线城市的新建商品住宅价格和二手房价格指数环比、同比全面连续下跌。
1月、2月份，一线城市二手房价格指数同比下跌4.9%、6.3%，截止到2月份已经创下2008年12月以来的单月最低；二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降4.4%、5.1%和4.5%、5.1%，二线城市到2月份创下历史上单月最低，三线市场也跌至历史低位。1月、2月份，一线城市新建商品住宅价格指数同比下跌0.5%、1.0%；二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降0.4%、1.1%和2.1%、2.7%。从基数来看，去年2月一线城市新建商品房住宅价格涨幅明显，同比涨1.7%。而二、三线城市则是在低基数的基础上继续下跌，三线城市新建商品房价格同比已经连跌二十五个月。1—2月份，房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%，跌幅较前值加深10.5个百分点。从绝对值来看，1.6万亿元的到位资金也是十二年来的同期最低水平。
其中，国内贷款3144亿元，下降10.3%，跌幅加深0.4个百分点；自筹资金5374亿元，下降15.2%，跌幅加深3.9个百分点；定金及预收款4630亿元，下降34.8%，跌幅加深22.9个百分点；个人按揭贷款2214亿元，下降36.6%，跌幅加深27个百分点。分渠道来看，与销售相关的融资数据跌幅恶化最快。定金及预收款直接对应当期的商品房销售。信贷方面数据显示，1-2月住户中长期贷款合计增加3894亿元，较不及17-23年均值8557亿元相差甚远，也创下十年内的次低。当然，跌幅恶化如此快，与去年同期1-2商品房销售情况较好的基数有关。从绝对值来看，个人按揭贷款2214亿元，定金及预收款项4630亿元，均为2015年来的同期最差。
国内贷款的同比跌幅相对有所减慢，可能对应少部分的政策性银行贷款注入流动性但是从绝对值来看，再度刷新去年低位，说明多数房企面向的信贷流动性依然非常紧张。自筹资金的跌幅依然在加速，行业内对房地产信心极不稳定。3月份万科惊险偿付到期债券的事件可能再度加深中小房企的边缘化处境。目前房地产开发投资部分项目得到了政策性银行的支持，但这类款项专款专用于城中村改造和保障房这类特定项目，在销售数据持续触底、稳楼市政策基本面未改的情况下，资本市场对行业整体的信心难谈回温，这也导致自筹资金难施展开。这轮“倒春寒”将推动政策调整，预计一线城市将进一步放开限购等政策，同时要求银行加大对开发商的贷款。当前房地产面临两大难题：一是一线城市放开限购等政策如挤牙膏，过度谨慎不利于彰显救市决心和提振市场信心；二是给开发商贷款的风险增加，银行决策风险增加，政策落地效果不理想。
