万物云上市破发：公司市值550亿港元 瑞轩与珠海达丰成接盘侠

雷递网 雷建平 9月29日

万物云空间科技服务股份有限公司（简称：“万物云”，英文名称“onewo”，股票代码为“2602.HK”）今日在港交所上市。

万物云此次发行价为49.35港元，募资净额为56亿港元。若行使超配权，万物云可额外募资8.49亿港元。

万物云此次的基石投资者包括中国诚通旗下中国国有企业混合所有制改革基金、中国诚通投资，淡马锡、瑞银资管、润晖投资、高瓴旗下HHLR基金及YHG投资、Athos资本等。

上述基石投资者一共认购4383.4万股，投资总额为21.63亿港元，占此次募资总额的37.56%。

万物云开盘价为45.6港元，较发行价下跌7.6%；截至目前，公司市值为550亿港元。

当前，港股市场持续低迷，2022年以来，物业板块多家企业放弃上市，这都对万物云上市蒙上阴影。万物云开启路演之际，万物云董事长兼总经理朱保全曾在微信朋友圈说：差市场结交真朋友。

万科董事会主席郁亮今日在万物云IPO仪式上说，“1993年万科发行B股，正好碰上市场最高点，七年之后B股股价才回到当初的发行价，一大批投资者被套在其中，那七年的压力和煎熬，让我们记忆深刻。因此我们并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。”

郁亮指出，“这次万物云上市，获得很多投资者的支持，其中包括一些长线价值投资人，站在新起点上的万物云，将会获得更大的发展空间。”

年利润17亿

万物云旗下包含“空间（Space）”、“科技（Tech）”、“成长（Grow）”三大业务模块，致力于以科技推动空间服务业的数字化升级。

万物云的大股东是万科。1990年万科成立万科物业，2020年更名为万物云，同时万物云旗下重新成立万科物业，专注于住宅物业服务。

2019年，万物云整合戴德梁行大中华区商业物业板块，成立万物梁行，专注于商业物业与企业物业（行政）服务外包。

2018年起，公司业务进入城市全域治理领域，成立万物云城，专注于城市新区及街道市政市容、环卫绿化、公园河流及老旧小区一体化综合服务。

万物云旗下的第五空间运营的“住这儿”APP与“邻居”公众号承载万物云旗下社区到家服务，万御安防致力于企业的安防机电服务，祥盈企服承接基于企业的蓝领招聘与财务共享外包需求，万睿科技从事基于智慧社区、智慧园区、智慧楼宇、智慧工地、智慧城市的设计、施工、运营一体化服务。

于2019年、2020年及2021年，自万物云五大客户销售收入分别为21.62亿元、37.48亿元及47.18亿元，分别占万物云总收入约15.5%、20.7%及19.8%。同年，自万物云最大单一客户万科集团销售收入分别为17.7亿元、28亿及38.21亿，分别占万物云总收入约12.7%、15.4%及16.1%。

万物云与最大的客户万科集团建立持续业务关系与长达27年的合作关系。

招股书显示，万物云2019年、2020年、2021年营收分别为139.27亿元、181.45亿元、237亿元；毛利分别为24.68亿元、33.65亿元、40.2亿元；毛利率分别为17.7%、18.5%、17%。年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元；年内利润率分别为7.5%、8.4%、7.2%。

万物云2022年第一季度营收为68.48亿元，上年同期的营收为47.48亿元；毛利为9.9亿元，毛利率为14.5%；上年同期的毛利为7亿元，毛利率为14.7%。

万物云2022年第一季度期内利润为3.19亿元，上年同期的期内利润为2.87亿元；期内利润率为4.7%，上年同期的期内利润率为6.1%。

万科企业为大股东

万物云执行董事为朱保全、何曙华；非执行董事为王文金、张旭、孙嘉、周奇、姚劲波；独立非执行董事为罗君美、陈玉宇、沈海鹏、宋云锋。

2017年，万物云获得58集团与博裕资本投资共计18亿元融资，其中，博裕资本旗下Radiant Sunbeam投资15亿认购25%股权，58集团旗下Dream Landing投资3亿元认购5%股权。以此计算，万物云估值为60亿元。

当时，58集团CEO姚劲波表示：“可以想象，在未来的社区生态内，从买房、卖房到托管闲置房，从一键上门服务、二手车及物品交易到定制化在线金融服务，最优质的管家服务和最便捷的互联网服务无缝对接，中国最大的物业公司和中国最大的本地生活信息平台实现强强联手。”

2021年11月，博裕资本分别向瑞轩、珠海达丰、睿达第三有限公司转让所持股权，价格分别为29.94亿元、19.96亿元、19.96亿元，也就是说，博裕资本一共套现了69.86亿元。

2021年12月，58集团旗下Dream Landing向海南云胜投资合伙企业（有限合伙）（海南云胜）转让股权，价值19.91亿元。

于同日，根据海南慧优与海南云胜订立的股份转让协议，海南慧优同意向海南云胜转让1,155,000股股份作为实缴出资，而该1,155,000股股份的价值被约定为相当于1.15亿元，经双方参考根据阳光收购进行的估值后公平磋商厘定。上述股份转让已于2022年1月4日完成。

也就是说，海南云胜一共投资了21.06亿元买入股权，突击成为了股东。

此次IPO前，万科企业持股为57.12%，万斛泉源持股为3.39%，万顷、万斛、万马争先、盈达投资基金、万殊之妙分别持股为0.48%，博裕资本旗下Radiant Sunbeam Limited持股为17.14%。

58集团旗下Dream Landing持股2.86%，睿达第一有限公司持股3.33%，睿达第二有限公司持股2.22%，睿达第三有限公司持股为2.2%，睿达第四有限公司持股为0.28%，睿达第五有限公司持股0.54%，海南慧佳持股为0.69%；

IPO前，万物云持股结构

海南智博持股为0.49%，海南慧优持股为0.45%，海南瑞鸿持股为0.15%，瑞轩持股为2.86%，珠海达丰持股为1.9%，海南云胜持股为2.01%，

IPO后，万科企业持股为51.41%，万斛企业附属公司持股为5.19%，万物云员工持股平台持股为7.71%，瑞轩持股为2.57%，珠海连农持股为1.71%。

IPO后，万物云持股结构

博裕资本旗下Radiant Sunbeam持股为15.42%，58集团旗下Dream Landing持股2.57%，海南云胜持股为1.81%，海南慧优持股为0.41%，海南智博持股为0.44%，海南慧优持股为0.62%，海南瑞鸿持股为0.13%。

当初高位入股的投资人都面临浮亏近半的局面，原因是，当初万物云估值千亿，如今，估值不到600亿港元，生生成为了高位接盘侠。

外部投资者中，只有58集团、博裕资本因为入股早，当时公司估值底，而且高位进行了套现，成为大赢家。

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