上海4000万买房的都是富豪？门槛真不如你想的那么高
上一篇文章《为什么房价迟迟起不来？经过详细调查，我得出了以下结论》居然成了我最近一年多的小爆款，在我写这篇文章时点击量已经1.2万多了。真让我想不到。想当年老邓我十万加的文章也有十几篇，点击大几万的文章更是有几十篇。但后来公众号阅读量被短视频抢走了大概85%，我自己也意兴阑珊，所以点击量已经很久没有破万了。所以这次破万还真让我有点小兴奋。
闲话不多说，且说3月28日上海某个核心地段的大户型（“中海·顺昌玖里”）开盘当天几乎卖光，700多人疯抢套均4000多万元的豪宅，单日销售196.5亿元创下有史以来的开盘记录，很多人会发出以下的惊讶：
上海有那么多富人？
喝喝，这看怎么定义富人了。
首先，这个楼盘根本不存在“托”，因为买房要先交2000万元的保证金。其次，这个楼盘价格虽然比周边二手房略便宜（周边二手房20万/平，而此楼盘“只有”17万），但考虑到资金成本（能全款买房的少之又少，绝大部分都是各种贷款），其实未见得便宜多少。
第三，上海物价是个什么水平？一碗同样档次的牛肉面，上海可以50元，苏州只需要30元，驻马店可能就15元了。2023年上海人均收入是8.48万元，居然比2022年增长6.6%，你信这个数字吗？
我相信这个数字是偏低的。
当然，就算高一些，也高不了多少，或许也就十几万。但我想说的是，现在人们之间的收入差距很大。上海2487.4万的人口（2023年数据），按“高斯分布”，年收入50万以上的大约200万人，年入百万以上的将近20万人。
“高斯分布”是我装逼写的，以上数字来源于上海财政局。
这数量怎么样？
而且现在都是“强强联合”，夫妻、父母、丈母爹娘们往往收入都很高或很低，于是年入至少200万的家庭数量，应该不少于：
10万个。
实际上的数字，只高不低。
因为这些人往往还有其他收入。比如早就有了好几套房子，每个月房租都能挣个大几万甚至一二十万。比如已经入股了某些优质公司，每年还能有若干万的收益。
越有钱的就越有钱，这就是当前的形势。
很多想象力贫乏的人，根本想不出江浙沪、珠三角富人们有多少挣钱的路数。
当然，现在很惨的人也很多。越是这时候，贫富分化越厉害。
上海有多少套200平以上的房子？
不超过三万套。
就算现在开始大力供应洋房、别墅型的大房，未来几年内，上海每年新增大房也不会超过5000套。
更何况，本文题目中也说了：
上海4000万买房的都是富豪？门槛真不如你想的那么高
别看上海房价那么贵，真有能力买几千万一套房的户主，至少有十万个。
我给大家算算。
为了方便，咱们就按4000万一套来算。
首先，要买入4000万元的大平层或洋房、小别墅，得付几成首付。咱们就算1500万吧，1500万首付，上海有多少人付得起？
其实很多。因为上海千万元级的二手房太多了，卖一套房子就有了。实在不行就两套。上海的有房者毕竟很多，就算没别的收入，卖房凑个首付总没问题。
其次，剩下大约2500万，咱们按按揭20年（不算太久但也不短），年利率4.0%来算，等额本息，请问月付多少？
15.1495万元
区区15万，一年180万，对于很多上海家庭算个P。
如果这2500万按15年还款计算，等额本息，月付就是：
18.4922万元
区区18.5万，对于很多上海家庭算个鸟。
所以，有能力买得起4000万元房子的，上海至少有10万个家庭。
所以，上海那个有512套房子的豪宅楼盘“只有”700多人来抢，还是太少了。
按照老邓的估计，在上海只要有大约1000万流动资产的家庭，都有能力买豪宅。
请注意我说的是“1000万流动资产”，不一定是现金，但可以很容易变成现金。比如股票、债券、实物黄金之类，短期内都可变成现金。上海这种家庭何止10万个？
只要有1000万流动资产，现在想买4000万的豪宅，很好办，就是开个小公司，以自己家的房产做抵押，贷个上千万没有任何问题，首付就解决了。
民间做这种业务的很多，利率也不高。银行也愿意做，因为现在银行很难贷出款，能有上海的优质房产做抵押来贷款，银行高兴还来不及。
至于利率，无论是贷款利率还是买房利率，现在（2024年4月）高于3.5%算我输。
所以上面我按4.0%的利率来算，已经高了。如果按3.5%的利率来算，每个月还能省个大几千元。
而且，很多人完全有能力在短期付清3000万。
因为上海年入百万的家庭至少二三十万个，带上父母、丈母爹娘之类的，再凑个千八百万的，就够3000万，剩下1000万元按揭个十年二十年的，压力很小。
比如咱们就按按揭1000万元、15年、等额本息、年利率3.5%来算，每个月只需要还：
7.1489万元
对于很多上海家庭来说，毛毛雨啦。
总之，我写这篇文章只是想说明：上海4000万元买豪宅的门槛真不像很多人想的那么高。
那么，说明这一点又有什么意义呢？
更大的意义就是：
考虑到通胀，像上海这种人口仍在净流入、长三角龙头、中国最好的城市，在可预见的未来，房价可能还会涨个几倍。
现在苏州地王是一平米6万5，考虑到它周边的房价早都在10万以上了，所以几年后这个苏州地王的房价极大概率也会在10万以上，不排除冲击15万。
苏州都这样了，或许用不了多久，上海就会出现单平20万元的地王。那时，上海豪宅的单价极可能在30万元以上。而像汤臣一品这种地方，冲到50万以上也完全可能。
现在汤臣一品的法拍房都卖到27.3万/平了，正牌房得什么价？
所以50万并不是一个很远的目标。
你们认为参加汤臣一品这个法拍房的竞拍、经过275轮叫价的7个亿万富豪，都是傻子吗？
那时，普通住宅就算再没有潜力，如果离这种豪宅不太远，房价怎么可能只有几万？
写到这里可能有人会有疑问：
经济能支持吗？
嘿嘿，货币能支持就行了。
以前莫斯科的例子就不说了，说说土耳其吧。过去四年，土耳其里拉对美元贬值了88%，而土耳其的房价，尤其是伊斯坦布尔等核心城市，涨了大约1.5倍。
不管怎么说，土耳其大城市的房价总能对冲一些通胀吧，比土耳其里拉要保值。
不是谁都能换足额美元的，也不是谁都能买足额黄金的。
因此对于大多数上海人，买房尤其是买豪宅，又成了最优选择。
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