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楼市怪象,越来越多了!

楼市怪象,越来越多了!

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转载自 |楼市黄大大

作者| 宁侃侃


楼市还在深度调整,远没有到风平浪静的时候。

          

怪象,越来越多了!



你敢相信吗?房价暴跌,居然会成为一小撮人的“财富密码”。

          

在深圳一个论坛上,有人突然发帖:

          

急求“职业背债人”。

          

帖子内容说,自己当年错信“深房理”,以极高杆杠入手了深圳一套1500万的房子,可是现在,哪怕自己降价300万,这套房子也无法出手,即使法拍,也是资不抵债。

          

为什么要寻找“职业背债人”?

          

这其实是一种违法的勾当。

          

所谓“职业背债人”,多是一些无赖、街溜子。他们的特征,就是完全不在乎征信。

          

而黑中介们则以“酬劳百万”等诱惑性极强的话术,来招揽这些人。

          

随后,黑中介会给这些人交社保、做流水、甚至开公司,营造出一个在征信上“清清白白”的人,来专门负责背债。

          

这些黑中介找到急于卸下债务的房主,然后串通银行“内鬼”,以高评高贷的手法,套取上百万甚至上千万的贷款。

          

最后,房主钱、房两失,银行损失惨重,只有黑中介、银行内鬼还有职业背债人赚得盆满钵满。

          

这个黑色职业,为何又会在最近猖獗呢?

          

看一组数据大家就清楚了。

          

不久前,中指研究院发布了一则数据,2024年1月我国法拍房挂拍总量达10.04万套,相比于2023年1月的6.77万套,同比增长了48.2%。

          

法拍房的激增,其实就说明了一个问题,断供的人在增加。

              

就说深圳吧,当年以高杠杆杀进来的一批人,这两年基本都被套牢了,而鼎益丰等庞氏骗局的彻底崩塌,更是让很多人债台高筑。

          

更要命的是,这些人就算想要割肉卖房,也很难有人接盘。如果房子法拍,最后的成交价太低,还是远远无法填补债务的窟窿。

          

而就是在这种上天无路,入地无门的情况下,职业背债人这个黑灰色的产业就被催生了出来。

          

只能说,市场动荡时,什么魑魅魍魉都钻出来了。

          

只要断肠的买房人没有消失,这些吸血的“妖怪”就会一直存在。



楼市的第二个怪现象,是关于房贷利率的调整。

          

先问大家一个问题,现在的楼市过热了吗?估计不少人的第一反应是:发神经啊,哪里热了?

          

确实,楼市当下的行情连回暖的程度都够不上,更别说过热了。

          

可是就在3月份,石家庄却发布了一份《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》,通知宣布,

          

石家庄将从4月开始,恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限(LPR-20BP)。


换句话说,石家庄目前的首套房贷利率下限,已经从原先的3.45%涨到3.75%了。

          

同样的情况发生在惠州。有报道称,惠州大部分银行从3月开始,就将首套房贷利率从3.45%涨到3.6%了。

          

为什么石家庄和惠州“不走寻常路”呢?其实这两座城市也纯属是按规定办事。

          

根据央行去年1月发布的政策规定,

          

新房价格同环比连续3个月下降的城市,下个季度起,可以维持、下调、甚至取消个人住房贷款利率下限。   

          

同样,如果新房价格连续3个月上涨,那下个季度就要把贷款利率涨回来。


而幸或是不幸,石家庄和惠州,过去3个月的新房价格都出现了上涨。

          

这就很让人费解。

          

石家庄今年3月新房成交仅有1655套,同比去年下降28.07%。

          

惠州3月新房成交量2873套,同比去年成交量更是降了63%。

          

就这市场,房价是怎么涨上去的?

          

答案是,改善型高价楼盘集中入市,阶段性拉高了房价。

          

就说石家庄吧,今年2月,石家庄新房网签仅仅1000套出头。

          

这其中仅云和赋一个改善盘就卖掉290套,占了总成交量近三分之一。

         
而云和赋的均价是2.1万元,石家庄新房平均价格1.4万元,这就导致整个大盘都被拉高了。



楼市的第三个怪现象,出现在保障房供应上。

          

这一轮楼市改革中,最头铁的一波城市出现了。

          

以镇江、扬州为代表,一批城市开始缩减,甚至停止供应保障房用地了。

          

从镇江和扬州今年发布的住宅用地计划中可以看到,2024年,镇江和扬州的住宅用地计划供应分别是2300亩和220公顷。

          

而这些地,全部都是商品住宅用地,涉租用地和保障房用地直接0供应。


要知道,保障房建设可是这两年房地产改革中的重中之重,为什么镇江和扬州会在这个时候“急流勇退”?

          

其实出现这种情况的并不是个例,很多城市的保障房用地,即便没有0供应,也在大幅缩减,并且已经持续了两年了。

          

据统计,2022年,全国重点22城新增涉租用地同比下滑62%;

          

到了2023年,涉租用地又下降了37.2%,涉租用地的面积,仅可提供约5.84万套新建租赁住房。

          

两年时间,涉租用地供应量几乎腰斩。 
 

而到了今年,涉租用地缩减更严重了。

          

今年前三个月,22城的租赁用地总建面仅约17.32万平方米,同比下降77.5%。

          

作为今年房地产改革的重点,保障房为什么会卡在土地供应上?

          

事实上,真的不是各地不想建保障房,而是眼下很多地方已经是有心无力了。

          

谁都知道保障房便宜,可这种便宜是因为压缩了地方和开发商的利润。

          

这就导致,过去几年全国涉租用地有7-8成都是国企拿下来的。

          

这其中更多的是各地的城投公司。

          

就拿2022年上半年来说吧,据克尔瑞统计,当时的涉租用地拿地房企清一色都是国资背景,而其中,城投占了半壁江山。   


可是这两年,地主家也没有余粮了,很多城投公司债台高筑,自身难保,地方推出的涉租用地又能靠谁兜底呢?

          

但是保障房怎么办,2021年住建部可是立下了筹集870万间保障房的Flag,现在还有323万套的缺口呢,难道就不建了?

          

当然不行。

              

不过,当下涉租用地锐减的城市,基本都是一些二三线城市,本身人房关系并不紧张。


即便真的有缺口,地方也可以通过收购市面上的存量房来解决,既能去库存,也能解决住的问题。

          

只不过这样一来,这些城市的保障房体量是一定上不去的。

          

建设保障房的重担主要还是在核心一二线城市身上了。

          

300多万套保障房啊,这对于核心城市的刚需新房和老破小二手房来说,可不是什么好消息。



很难想象,在现在这个新房销售地狱难度的模式下,还有城市敢于大幅增加宅地供应。


山东烟台近期公布了2024年的国有建设用地供应计划。


今年烟台供地总面积为2163公顷,其中住宅用地561.8公顷。


而2023年的时候,烟台全年宅地供应是348公顷、同比增长61%。


和烟台一样“浪”的,还有厦门。

          
厦门2024年计划供应住宅用地162.6公顷,而去年的供应量是106公顷。
              
同比增长53%。
          
要知道,去年烟台市区的新房成交量仅有267.66万平方米,相较于2017年巅峰时期的685万平米,直接来了个“膝盖斩”。
          
厦门也没好到哪去,去年厦门新房成交2.2万套,成交量连续三年下滑。
          
再看看其他城市,今年对于宅地供应是个什么态度。
          
东莞今年公布的建设用地供应计划中,住宅供地仅54万平方米,相比去年缩减了62%。
          
苏州2024年的宅地供应约185公顷,同比缩减近63.5%,创10年新低!
          
还有合肥,宅地供应缩减24%;佛山宅地供应缩减14%;南通宅地供应缩减14%;就连楼市一片火热的成都,都在今年将宅地供应缩减了9%。   
         
这样一比较,瞬间感觉烟台和厦门的勇气爆棚。
          
那为什么这两座城市要逆势而为呢?
          
其实这谈不上对错,只是不同城市对待当下经济形势的两种策略。
          
到底是保楼市,还是推经济?
          
像东莞、苏州这些大幅缩减了宅地供应的城市,基本就是选择了先保楼市。
          
控制新房供应,对于稳定新房价格,帮助市场去化有着很大益处。
          
而烟台和厦门,当然就是选择推经济了。
          
这两年的烟台,处在一个非常关键的经济腾飞期。
          
2023年,烟台市GDP为10162.46亿元,刚刚突破万亿城市的门槛。
          
同时烟台也是北方非中心城市中的第一个GDP冲破万亿的城市,对于烟台而言,意义重大。
          
烟台对土地财政的依赖度其实不高,只有30%-40%。
          
不过去年烟台的商品房销售额只有728.61亿元,同比下降了16.9%,这对当地的经济拉动也太微弱了。
          
尤其是在这个保住万亿城市宝座的关键节点,必须要动用一切能动用的手段。
          
前两天,北京通州一个楼盘搞了个“买一送一”活动,买77平方米两居,就送一套108平的海景现房。   
          
而这作为赠品的房子,就是烟台的。
          
可以看出,烟台在乎的根本就不是房价,为了拉动经济,烟台已经豁出去了。
          
而厦门增加供地就更好理解了,作为一个土地财政依赖度超过50%的城市,卖地收入确实太重要了,尤其是在现在这个形势下。
          
房地产市场作为一个十万亿量级的市场,可谓是牵一发而动全身。
          
更别说在经过了如此持久且大幅的深度回调之后,不论是购房者、银行,甚至是地方上,都出现了很明显的失序。
          
深度的调整,还在继续。

2024年,城市价值分化愈演愈烈!


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