走进ALC项目的万花筒
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美国借贷中心
American Lending Center
美国借贷中心 (ALC) 是美国EB-5区域中心家族中最特殊的存在。这不仅因为ALC作为一家以政府担保贷款为主营业务的执照金融机构，对每个EB-5项目进行严格的信贷风控审核，并坚持用高级贷款模式保护EB-5投资；而且在新法案生效后，ALC凭一己之力大规模扩宽了EB-5项目的行业范围，在保证就业充分到位的前提下，从过去非“EB-5传统行业”中挖掘出不少信贷条件优质的项目，通过调整资本结构进一步提升EB-5资金的安全性，并最终批量推上EB-5市场。
ALC的EB-5项目主要来源是与其长期合作的多家美国银行及非银行借贷机构正在信贷审核中的目标项目，包括大量符合美国政府担保贷款资格的项目。这些政府担保贷款类型包括了美国中小企业局 (SBA) 提供担保的504和7(a) 贷款，美国农业部针对乡村项目提供担保的工商业贷款 (B&I) ，乡村区域能源贷款 (REAP) ，社区设施贷款 (CF) ，饮水和废物处理贷款 (WEP) ，美国州政府和地方政府参与的商业节能贷款 (CPACE) ，以及美国能源部和商务部等机构提供的担保贷款等。这些项目的共同点在于项目还款能力有保障！政府担保贷款的资格规定比较严格，无论是通过授权机构/银行初审，还是政府部门直接审核，项目的信用水平，未来现金流决定的还款能力，以及在贷款违约情况下的损失追偿能力都有科学精确的量化指标提供最低要求，从而有效保证了获批项目的信贷能力均能达到还款要求。如果一个EB-5项目能同时符合以上任何一个美国政府担保贷款的批准资格，那么说明这个项目未来的还款能力是非常可靠的，无需过多担心资金无法收回。在过去15年中，ALC凭借这一独特的信贷风控优势，把将近100个符合美国政府担保贷款资格的项目转变成EB-5项目，结合高级贷款在清偿顺位上的压倒性优势全方位保护了EB-5投资，至今没有任何一个项目的EB-5资金产生过一分钱的损失。这一出色的记录就是对政府担保贷款审核质量的最佳证明。
除去少量其它项目方借用ALC区域中心的项目，目前在市场上正在募资的ALC项目有8-9个，都是通过了ALC严格的信贷风控，从成百上千个备选项目中脱颖而出的优质安全项目。这些项目中的绝大部分已经或者正在获得美国政府提供的担保贷款，有些项目甚至同时获得了多达4到5项不同的政府担保贷款。由于有些项目的募资额度有限，许多项目在获得ALC批准并推上市场后的一两个星期内就已全部售罄。好在ALC拥有美国EB-5行业中规模最大，效率最高的EB-5项目内部审核系统，每个月都有一批获批的优质项目相继滚动推出，从未出现停滞状态。如果您对某个ALC项目情有独钟却错过了募资窗口，只需稍微耐心等待一两个星期，就会有同样类型，同样质量的新项目获得ALC批准并出现在市场上。
目前市场上，ALC推广中的项目一眼看去，如万花筒一样，各种类型争奇斗艳，百花劲放，且不断变化，这些项目都包括哪些类型，各有什么特点呢？
主要乡村类项目
Rural Area Projects
1. 传统房地产开发项目
这一类型被视为EB-5行业中最传统的领域，包括酒店，公寓，住宅，办公楼和购物中心等。由于操作模式理解起来比较简单，传统上很多投资者都愿意接受房地产开发类项目。然而，在乡村地带，这类开发项目可能会受到当地消费力有限的制约，从而导致直接决定还款能力的现金流无法做大规模，形成还款风险。但在一些依靠旅游消费力支撑现金流的项目上，这种风险相对较小。和城市项目相比，有些乡村类项目现金流有不错的规模空间，其中包括了像ALC 88号项目加州猛犸湖“景致度假公寓” 这样的针对游客的滑雪胜地度假房地产开发项目。在另外一些有特别消费需求的地区，某些高档住宅区开发项目也显示出了一定抗当地消费风险的能力。
2. 室内立体种植 (农业科技) 开发项目
ALC是第一个大力推广室内立体种植项目的EB-5区域中心。为此，ALC进行了大量的行业分析和尽职调查，并发表了美国室内立体种植项目历史上第一份EB-5市场分析报告 (任何感兴趣的个人和机构都可以从ALC免费获取这份77页的英文分析报告)。这个行业最突出的信贷优势是大部分开发预算来源于美国乃至全球的大型私募 (PE) 机构，而传统银行资本尚未大规模进入。由于PE机构会对室内立体种植投资进行彻底严格的投资尽职调查，以确保项目的未来盈利性，PE资本的认可本身就是对项目未来现金流最有效的肯定。在很多室内立体种植项目上，EB-5资金和PE投资形成了有效的债股组合，项目的资本结构稳定，加上这类项目大多符合美国农业部一项甚至多项担保贷款资格，这对保障EB-5资金的安全能起到决定性作用。
由于可耕地的不断减少和气候变化对农业环境的不利影响，未来30年人类面临着巨大的粮食危机。室内立体种植项目的大规模发展是解决人类粮食问题的最佳方案。参与室内立体种植项目的投资本身就是在挽救人类，挽救地球上这一独特的物种。目前ALC在募资中的项目包括100号项目南卡罗来纳州本源室内立体种植基地项目和102号项目俄克拉荷马州乐鲜室内立体种植基地项目。
3. 医院/医疗中心开发改造项目
ALC是第一个大规模把乡村医院和医疗中心项目带入EB-5领域的区域中心。美国的医疗健康产业需求巨大，特别是在人口相对稀少的乡村地带。EB-5资金在这个独特的市场上享有难得的主导地位，能获得从政府政策到资本结构更充分的保护，风险相对较小。举例来说，ALC最近闪电完成募资的两个乡村医院项目 ( 98号密苏里州哈里斯公立医院和99号佛州卡尔霍恩自由医院 ) 不仅在信贷审核中高分过关，更同时具备了以下EB-5项目的基础安全性优势：
1）高级贷款，享受第一清偿顺位
2）EB-5资金总预算占比小
3）募资开始前项目已经开工并完成了一部分就业
4）资金退出路线清晰，替换资金把握大等
目前，美国多家专门在乡村地带提供贷款给医疗机构的银行都在与ALC紧密合作，把更多符合乡村和市政预留签证要求的医院和医疗中心项目在经过严格审核后推上EB-5市场。
4. 地热，生物质等新能源开采项目
ALC是第一个大力推广地热电站开发项目和生物质能源开发项目的EB-5区域中心。由于地热能源属于清洁且可再生的能源，开采过程无碳排放，资源储量又无穷无尽，因此被普遍认为是人类未来新能源之王。目前已经推上市场的ALC 90号和91号犹他州凯普地热能源发电基地项目是美国新能源领域最引人注目的项目。世界著名投资人，包括比尔·盖茨、杰夫·贝佐斯、马克·扎克伯格、理查德·布兰森、孙正义等人都已经成为了项目方Fervo Energy的早期投资人。这个位于犹他州的项目也同时获得美国政府的高度重视和前所未有的支持，开发资金极为充足。ALC的EB-5资金是该项目上唯一的贷款，属于高级贷款，安全性出类拔萃。此外，ALC也正在为EB-5领域第一个生物质能源项目完成募资，即95号加州蓝山生物质能源研发中心。这个项目也已经获得的美国农业部工商业 ( B&I ) 担保贷款的批准。该贷款将与EB-5资金一起进入项目。
5. 储能与环保科技项目
ALC是第一个大力推广能源存储开发项目的EB-5区域中心。储能中心作为当今科技时代中正在快速发展的新型商业模式，拥有巨大的发展空间和盈利潜力。ALC当前正在募资中的101号项目德克萨斯州阿帕奇储电基地就是EB-5行业第一个储能中心开发项目。这一乡村项目符合美国农业部至少两个担保贷款项目的资格，同时也能得到美国联邦政府对能源相关领域提供的大量税务优惠，有利支持了项目后期开发和EB-5的资金退出。
城市高失业率区项目
TEA/High Unemployment Rate Area Projects
1. SBA 504政府担保贷款项目
在疫情之前的十年中，ALC的主要项目类型就是SBA 504贷款项目。这是美国联邦政府精心设计的政府担保贷款项目，在政策上积极鼓励并保护银行及非银行借贷机构发放给项目的第一贷款。从2020年开始，ALC一直把EB-5资金作为第一/高级贷款的一部分投入成功获批的SBA 504项目，并得到美国中小企业局 ( SBA ) 第二贷款的劣后 ( 第二 ) 顺位支持和保护。这一安全结构在保护投资人利益上起到了决定性作用。在EB-5新政下，ALC仍然有大批量SBA 504贷款项目可供投资人选择，其中除了少量 ( 比如92号纽约希尔顿欢朋酒店项目 ) 符合乡村项目要求外，其它均属于普通TEA ( 高失业率区 ) 项目。
2. 新型商业地产开发项目
ALC独家推出的商业云厨房开发项目已经开始了第三期的募资。这是在传统商业地产开发项目基础上结合餐饮行业发展趋势而应运而生的新形态地产类项目。相比于普通商业地产类型，这种融入强烈创新概念的项目符合行业发展的大趋势，会在经营销售上比传统地产更有生命力和发展壮大的机会。
政府市政项目
Infrastructure Projects
1. 医院/医疗中心开发改造项目
在EB-5新政开启后，ALC是唯一一家推出预留签证 ( 2% ) 市政 (Infrastructure) 项目并迅速完成募资的区域中心。ALC已经推出并完成募资的三个市政项目 ( 84号阿拉巴马州维斯特公立医院，97号华盛顿州圣玛丽坦公立医院，和98号密苏里州哈里森公立医院 ) 都是直接与美国地方政府合作，通过传统银行信贷渠道投资的项目。有意思的是，这三个项目都是医院/医疗中心开发改造项目，其中98号密苏里州哈里森公立医院又同时属于乡村项目，成为了EB-5市场上唯一的双预留签证项目。由于EB-5市场上没有其它政府市政项目募资，尽管这一类别的预留签证总数不多，但仍然可能成为最后用完预留名额的签证类别。这一类型项目对中国大陆，印度和越南出生的投资人意义尤其重大。
由于ALC已在美国近30个州不同行业成功完成EB-5项目融资，享有卓越的信誉，并且深受美国联邦政府和各级地方政府的支持，在美国的合作资源范围广程度深，备选 (申请) 项目特别丰富。今天，经过ALC信贷风控审核批准的高质量EB-5项目数量可观，项目类型持续拓宽，项目所在地理位置和行业分布也在进一步多元化。然而，尽管行业范围不断扩展，ALC对EB-5高级贷款信贷风控的严格程度从未有所折扣。ALC的项目审核标准不仅不会降低，还会随着可选项目的数量不断增加而逐渐提高。
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