冯仑：当我们在谈论「东南亚」时，我们在谈论什么？
近年来，中国企业掀起了前所未有的出海热潮，「不出海，就出局」已然成为中国企业的共识。目前企业大规模出海的方式，是将我们国内在过去 20 年积累的商业模式、生活方式和消费形势带到海外。
当然，这个说法也延伸到了房地产领域。其实，万达、绿地、保利、碧桂园等房企之前都进行过海外投资，但多数企业「出海」搞地产开发，决策不科学、尽调不全面、结果不赚钱，让项目运作付出了沉重的代价。
今时不同往日，以住宅业务为主的房地产开发，已然达到天花板，利润率不可避免地下行，如今出海寻找「新蛋糕」已经成为企业逃离内卷的新途径。我个人觉得，特别是对于一些还「活着」的、有实力和能力的地产开发公司，到东南亚去拓展或许是有机会的，主要是从经济发展阶段这么几个市场面去判断的：
东南亚与中国海陆相连，总人口有 6 亿多，相当于中国人口的近半数，其中不少国家的人口结构年轻化明显，互联网和移动互联网的普及率不断提高。虽然该地区不同国家、不同首都的城市经济发展水平有较大差异，但人均 GDP 大体在 3000 美金左右，少数能到 5000 美金，新加坡甚至到了 8.3 万美金。
作为技术、产业、资本输出目的地，东南亚国家陆续出台多个基建计划，人口进一步向城市集中，城镇化率不断提高，居民住宅需求也在快速增长。这一点来看，跟我们 15-20 年前比较类似，所以有住宅开发经验的企业，进入东南亚市场并深耕某一个区域或国家的话，我认为有很大的发展机会。
现在讲，观念要升维，业务模式可以降维。进入东南亚市场的住宅开发公司，相当于进一步沿用熟悉的打法，在新的市场空间更好地发展。但是有两点需要特别注意：
第一，房地产开发具有本土性，如果你不能解决报规报建、环境要求、施工建筑等制度性障碍，以及在地性的文化障碍，比如，当地部族问题、土地产权多元等，付出的成本可能远高于预期，房企出海做地产开发与我们 20 年前做传统开发类似，风险都是非常大的。
目前，我们也在海外做类似业务，会重点规避在地性的困境与矛盾，比如，报规报建、施工管理，以及文化特点带来的认知上的欠缺和盲区，这个要怎么解决呢？我们现在采取的办法是与当地企业进行合作，由当地最好的住宅开发公司做报规报建和项目管，当然前提是对承建商的财务和信用情况详细调查。并和远大合作，用工业化方式在中国境内把住宅做好，跨境出口后在当地快速组装，既可以当地销售、也可以跨境销售。
用这种方式避免了最困难的部分，也就是报规报建这个难点。因为东南亚国家施工速度比较慢，用上述的方式，企业出海做住宅开发能够相对降低风险，且快速解决时间成本的问题。
第二，东南亚 11 国经济发展水平不同，分为了很多的梯度市场，目前我们讲东南亚市场的住宅开发，是不包括新加坡的，因为它人均 GDP 高达 8 万美金，目前为止只有央企中国建设发展得较好，其他一般的中小地产公司是没有办法在新加坡重复中国过去的经验。
在中等开发程度市场的国家，比如马来西亚、泰国和越南等，以及较低开发程度的市场，比如柬埔寨、印尼某些地区等，或许能够简单重复过去的经验。所以大家出海做住宅开发的过程中，要对不同市场梯度的经济发展程度进行了解。
另外，不同国家的法律制度、建筑规范和消费习惯都略有不同，这一点不能太盲目乐观，还是需要认真地了解海外市场。如果说，你不能做到对当地熟悉和了解，可能你挣的钱，他们有 100 种方法让你还回去。
如前文所述，解决矛盾的方法就是要找当地最好的住宅开发公司合作，这样可以减少很多盲区，也可以克服进入陌生市场的恐惧，或者避免一些不适应而造成的困难。有了靠谱的合作伙伴，注意到不同梯度市场的差别，我觉得目前是可以积极看待和参与东南亚市场。
出海绝对不是片面地将产能或销售转移到海外，出海人更像是农业技术员的角色，我们要做嫁接、做优化、做改变，把国内成功的模式和经验与海外市场做嫁接，把本地长得茂盛、优质的植物，放在新的大地上生根发芽。
中国的大企业出海有足够的人才和资金去试错，但其实出海的企业中90%都是中小企业，没有充足的人才、资金、信息和资源，要不要去海外发展？如何在海外获得成功呢？如果你也对出海这个话题感兴趣，希望深入了解出海相关知识。
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这次我们去东南亚，对于跨境电商、互联网营销及地产上下游企业来说是特别好的契机，我也愿意在这个过程中，通过分享自己的出海经验，给大家一些启发。
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东南亚房地产特训营·第一期
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