史诗级救市来了，你会买房吗？

2024-05-22 00:05

01 “终于不用贷款上班了”

消沉已久的楼市，会不会泛起一轮涟漪？

在不算短的一段时间里，置身于冷淡的楼市中，天津的房产中介小柳，总有竭尽全力获客，却难有成交量的无奈感。小柳和他的同事，底薪很少。如果当月没有卖出房子，收入就很少，而基本的开销又在那儿，只能动用之前的积蓄。如果积蓄的老本吃完，他有时甚至不得不借钱度日。

直到5月17日的到来。这一天，央行等多部门官宣下，楼市迎来重磅级“炸弹”：取消房贷利率下限、降低购房首付比例、公积金贷款利率下调。具体而言，自5月18日起，购房最低首付比例不低于15%，公积金贷款利率下调0.25%，取消首套和二套住房的个贷利率下限。

其中，5年以下（含5年）和5年以上首套房公积金贷款利率，分别调整为2.35%和2.85%；5年以下（含5年）和5年以上二套房公积金贷款利率，分别调整为不低于2.775%和3.325%。

“三箭齐发”的政策一出来，让正在神伤的小柳倍感振奋。“这也意味着，往后可以不用‘贷款’上班了。”在小柳看来，这个政策对中介群体来说，自然是好事。“能够盘活市场，提高房子的流动性。我的收入也将会增多。”

以天津正在热销的楼盘鹏飞学苑为例。鹏飞学苑是天津南开区新房住宅项目的入门级楼盘。5月17日下午，不少得知楼市新政的买房客，紧急赶赴鹏飞学苑看盘。可以说，5月17日的楼市新政，给鹏飞学苑的热度添了第二把火。第一把火，是5月16日，南开区公布的中小学最新入学政策（转学得有三年户籍）。

楼市新政仅仅公布两天，其引发的蝴蝶效应，也在北京上演了。截至5月19日，尽管北京首付仍是30%的比例，但公积金已经按照新政执行中，资深房产中介龙楠感觉到，看房的人多起来了。龙楠所在大区，在当天签了十多单。要知道平时，龙楠所在大区的签单数，仅为个位数。

这枚重磅炸弹，也令一直在加速营销项目的开发商兴奋不已。不少开发商迅速更换宣传物料，“没想到政策转变这么快，相当于一次方向的调转。”在某头部房企任职的王渊告诉「市界」，这个政策对楼市肯定是利好的。

肉眼可见的，能加速那些犹豫观望的买房客的买房步伐。刚需客汪清就是其中一个。这两年，他一直在看婚房。汪清先是看了不少新房。但在新房市场，他总是没有碰到心仪的房子。后来，汪清锚定了海淀永丰南，但这个板块迟迟不推地入市。就这样，一直到今年年初，在房价一路下跌的二手房比新房更具性价比的现实中，汪清将看房的重心放到了二手房之上。

汪清告诉「市界」，自己没有那么好的判断能力，将房子买在价格的最低点，便将选中满意的房子作为买房的终极目标。就在楼市新政公布的前一天，也就是5月16日，汪清还接到了房产中介的电话。对方向汪清推销两年前他看过的一楼盘。“我还告诉他，并不是很着急现在入手买房。”

不过，当看到5月17日的楼市新政后，汪清内心秉持的不紧不慢的看房节奏，在一定程度上动摇了，“这个新政的确会提高我对房子的关注度，加快主动看房子的步伐。”促使汪清心态发生变化的，并不是降低的首付比例。

一则他首付的预算本就已经定好了，二则降低首付意味着抬高了杠杆。有媒体算了一笔账，假如100万元的房子，以前公积金首付20%，利率3.1%，需要首付20万，贷款80万，等额本金30年总共要还117.3万。如果现在按照15%的首付来计算，利率2.85%，需要首付15万，贷款85万，等额本金30年总共需要还121.44万。

不过，“单从降息角度来看，给人的诚意挺足的，毕竟这是实打实地省钱了。”汪清告诉「市界」。降息这一事实，让北京买房客陈亭的情绪，犹如坐过山车。5月17日，在看到公积金贷款利率下调0.25%的时候，陈亭整个人都懵了。因为，就在同一天，她刚还了第一笔利率为3.1%的公积金贷款。

情急之下，陈亭找到客户经理询问：3.1%的公积金贷款利率，明年开始能不能跟新政一样下调？很显然，对于风向的转变，客户经理也猝不及防，她对陈亭直言不讳，“这个政策来得太突然了，不能保证明年可以跟着降。”好在，在煎熬与忐忑不安中，陈亭最终得到了客户经理的明确回复：“新利率出来后，还没下贷的直接按新的政策走，已经下贷的要等明年1月1日开始降。”

至此，陈亭内心的石头，才算是落了地。

02 “房企现在没有底气涨价”

人类的悲欢有时候并不共通，置身此时此刻的楼市中，有人欢喜有人忧愁。「市界」了解到，从目前来看，楼市新政更多刺激的是刚需和刚改这个群体，北京五环及以外的房屋交易度，相较五环内活跃一些。而对于总价高，尤其是一千万元以上的房子，新政的效果目前难以显现出来。

朱强是海淀万柳片区的一名房产中介，在楼市新政颁布的第二天，也就是5月18日，他特意到各个小区转了一下，“没啥变化，都没啥人看房。想买的还会买，不想买的依旧观望。”在向「市界」谈及他所在片区的现状时，朱强言谈间透出不少沮丧。

因有中关村三小等知名学校，海淀万柳片区的二手房市场，曾一直很坚挺。即便近一年多，二手房价值逐渐回归理性，但万柳片区的二手房均价普遍超过10万元。网红盘万柳书院为例，贝壳找房数据显示，截至今年5月，其均价仍高达24.5万元每平方米。

龙楠总结了新政下朱强仍处于困境的原因，“买豪宅的人，缺的不是150万元的首付，而是850万元的还款能力和背债意愿。”无论如何，楼市新政让二手房业主雀跃不已。过去一年多，二手房挂牌量居高不下，二手房价格一路下跌中，二手房市场完全成为买方市场。

那个卖家强势买家弱势的年代，一去不复返了。二手房业主们卖房卖的比任何时候都痛苦，很多人挂牌好久一降再降仍无人问津。即便有的卖家将房子卖出去了，但这场交易极其艰难，通常是被买家狠狠地砍价，有的甚至压掉了几十万元。即便是这样，有的业主为了能卖掉房子，最终还是妥协了。“这是一场毫无尊严的绝杀。”向「市界」回忆昔日卖房的一幕幕，一名二手房业主仍愤懑不已。

如今，楼市新政出台的利好，令不少二手房业主有所期待，这自然是情理之中了。毕竟，增强房地产市场流动性这个功能，降利率又降首付的楼市新政是具备的。那么，开发商和新房市场呢？在一名地产人士看来，开发商的信心得到提升之际，一些热门板块的楼盘会变得敏感，原来给出的折扣和优惠，很有可能随之作出调整。

但这并不意味着开发商会将楼盘提价。“房企现在没有底气涨价。”王渊认为，目前90%的开发商，或者90%的项目，应该都是降价跑量，让自己活下去。这其中自有逻辑。在经过长长一段时间的高歌猛进后，中国房地产市场逐渐回归理性之中，不少开发商为过去的狂飙突进付出了惨痛的代价。

哪怕一番出清过后，在房地产持续深度调整中，没有出险的房企，也仍处在水深火热当中。克而瑞数据显示，2024年4月份，TOP100房企实现销售操盘金额3121.7亿元，环比降低12.9%，同比降低44.9%，单月业绩规模仍保持在历史较低水平。1-4月，TOP100房企累计销售业绩10914.1亿元，同比下降46.8%，降幅收窄0.7个百分点。

“只有大多数项目，都稳定地回笼了大量的资金，开发商销售规模接近了往年。这个时候开发商才会有底气去涨价。更何况，目前只有一个政策的预期。”王渊告诉「市界」，央行以及相关部门虽然发布了政策，但具体实施下来，还需要各地相关配套政策落地。

比如，城市政府就要根据调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。「市界」发现，北京、深圳等地，已按照楼市新政实行了最新的公积金贷款利率。北京的首付比例仍延续以前的规定，比如首套房的首付比例，还是按照30%来支付。

“一般来说，北京市住建委的相关配套政策出台后两周，开发商基本上就知道这次楼市新政的效果如何了。不过，在北京住建委出政策之后，大概一个月左右，买房的人才能转成网签。”王渊告诉「市界」。

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，对于首次购房者和改善型购房者来说，这些措施是一个积极的信号。然而，这些政策的影响可能是短期的。因为，它们主要解决的是购房者的即时支付能力问题，而没有从根本上改变楼市的供需关系、居民的长期支付能力和市场预期。“长期来看，楼市的健康发展还需要依赖于经济基本面的稳定、居民收入的持续增长以及房地产市场的长期调控政策。”柏文喜告诉「市界」。

对此，政府并非没有意识到。为了解决目前楼市的困境，5月17日这一天，中国楼市不仅进入前所未有的最宽松首付政策时代，还密集出台了多个重磅级的楼市调控政策。

03 政府收储房子，钱从何来？

复盘来时路，从1998年到现在的近三十年中，就算是2008年，全球金融危机之下，不少项目都在偷偷零首付的时候，中国楼市政策都没有对20%的首付下限松过口。

过去几年中，为了遏制房价过快上涨，以及防范房地产金融风险，政府还曾多次上调首付比例和房贷利率。如今，央行将首付比例下调至15%，无疑是中国购房历史上最宽松的首付政策。作出这个举动的背后，是居高不下的商品房库存。

据国家统计局数据，截至2024年4月末，我国商品房待售面积74553万平方米，在建的房屋施工面积还有687544万平方米。其中商品住宅成为商品房库存的绝对主力；商品住宅待售面积已经达3.9亿平方米，同比增长24.5%。

华福证券针对全国75个主要大中型城市2024年3月底的商品住宅出清周期数据显示，不仅仅是一线城市和热点二线城市去化周期拉长，一些低等级城市的库存压力也较大。比如南平、赣州等城市去化周期在50个月以上，郑州去化周期达到44.1个月。

如此情况下，5月17日这一天，成为近几年房地产重磅政策出台最密集、力度最大的一天。同一天，有另外两大信号释放了。一个是“全国切实做好保交房工作视频会议”上，明确了地方政府可以“下场收储存量房”。所谓收储存量房，即政府或相关机构通过一系列措施，将市场上闲置的、未充分利用的房源进行集中收购、储存，并在适当时机进行释放，以调节市场供需关系，促进房地产市场的平稳健康发展。

一个是在另一个政策吹风会上，央行副行长陶玲宣布设立保障性住房再贷款，支持地方政府以合理价格收购已建成未出手商品住房用作保障性住房。该再贷款规模3000亿元，可滚动使用，放大倍数盘活存量房产，将带动银行贷款5000亿元。

会上还提到，城市政府选定地方国有企业作为收购主体，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁；按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。

在柏文喜看来，这一政策主要影响的是房地产开发商和政府。对于开发商来说，政府收购存量房可以缓解其资金压力，加快库存去化，改善企业的流动性。而对于地方政府来说，通过收储可以增加保障性住房的供应，满足中低收入群体的住房需求，同时有助于稳定房价和地价。

地方政府回购存量房，一直是化解房地产重大风险、保交楼问题可采取的措施。2024年年初，央行就有“1000亿元租赁住房贷款支持计划”让天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南8个试点城市购买商品房用作长租房。

并且，与2008年、2015年不同的是，这一次用金融杠杆、放松信贷、降低信贷条件的方式，向市场端注入金融资源，用金融手段去库存。不过，令外界疑惑的一点是，据天风证券相关研报，如果按照国家要求将住房去化周期压降到18个月以内（包括新房、二手房），需要净压缩7.4个月的去化周期，对应需要消化7.7亿平方米库存，估算需要约7万亿元的资金。

对于收储存量房的资金问题，柏文喜向「市界」表示，不用担心资金来源。“第一，各地国企、城投公司等具有政府信用背书，可利用信贷资源优势，申请政策性贷款等，这并不难；第二，这是国家救市政策大方向，后续国家层面上，可能会从专项资金发放等方式助力地方国有平台收储。”

央行政策发布后，房地产板块再度拉升。截至5月17日收盘，万科A、绿地控股、荣安地产、金地集团、保利发展、城建发展、滨江集团等20余股涨停。“只要政策方向是对的，办法总是有的。”柏文喜向「市界」感叹道。

尽管目前的楼市政策，对消费者而言整体是利好，但这里面并非没有隐忧。政策生效的核心是购房能力和信心修复。从目前来看，仍有一部分群体，由于购房力缺失，以及对未来信心不足。这两天，针对楼市新政，北京的购房群里，买房客们讨论得热火朝天。一名毕业有几年的90后向「市界」倾诉道，“是啊！我差的不是15个点的首付，而是背不起三十年的房贷。”

一个时代过去了，另一个时代又来了。此时此刻，信心固然很重要，然而缺少手里的黄金，人们还会有信心吗？不妨让子弹飞一会儿。

（文中人物除柏文喜外，皆为化名，如无特殊说明，图片均来自视觉中国）

来源 | 市界（ID：ishijie2018）

作者 | 陶婷；编辑 | 荔枝

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